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　　經(jīng)歷前段時間的集中成交，性價比高的優(yōu)質(zhì)房源減少。

　　除地王周邊的板塊有了輕微的漲幅外，其他各區(qū)業(yè)主跟風(fēng)上漲的現(xiàn)象并不明顯

　　經(jīng)歷了3月的政策“末班車”效應(yīng)之后，二手房需求在4月成交環(huán)比全線下滑，5月在宏觀環(huán)境較穩(wěn)定的背景下，成交量也回歸到正常水平。根據(jù)中原地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份成交量環(huán)比基本持平，與去年下半年平均水平相當(dāng)，而成交均價，則出現(xiàn)環(huán)比下降5.5%。雖然價格略有下調(diào)，但在地王頻出的5月樓市，部分不急于放盤的業(yè)主惜售情緒漸濃，亦有少部分業(yè)主順勢調(diào)高放盤價，試探市場水溫。

　　文/圖 王雯倩

　　買家心理價格追不上樓價上漲速度

　　近一個月，廣州接連拍出多幅商住地王，分別是白云區(qū)同寶路地塊和沙太路梅花園地塊、番禺萬博商圈地塊以及海珠區(qū)南洲路地塊。據(jù)中介業(yè)者表示，地王效應(yīng)暫時并未全面向二手樓市擴(kuò)散，除地王周邊的板塊有了輕微的漲幅外，其他各區(qū)業(yè)主跟風(fēng)上漲的現(xiàn)象并不明顯。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌指出，在剛過去的5月中，廣州有多幅地王拍出，強化了人們對房地產(chǎn)后市的預(yù)期，導(dǎo)致不少業(yè)主紛紛提高放盤價格。而在短時間內(nèi)，買家的心理價格未能追及樓價的上漲速度，致使眼下二手房的成交量亦隨價格的變動而陷入僵持。從二手房的成交結(jié)構(gòu)來看，市場主力仍是首次置業(yè)的剛需客戶，換房客戶的比例略有增加，鮮少投資客。

　　滿堂紅周峰介紹，此前因銀行貸款或公積金貸款而滯后過戶的3月交易亦在4月結(jié)清，致使5月二手房的成交量出現(xiàn)明顯回落。不過，據(jù)滿堂紅的市場數(shù)據(jù)顯示，其分行新增盤量環(huán)比上升21%，但新增客量則為26%，客盤比例緊張，整體市場仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。部分小業(yè)主受到地王價格影響，嘗試以調(diào)高放盤價試探水溫，但由于地王效應(yīng)有限，輻射區(qū)域也僅限于周邊路段。

　　據(jù)中原地產(chǎn)京溪分行高級營業(yè)經(jīng)理呂旭成透露，近一個月來，同寶路地王所在板塊的二手房放盤價都呈現(xiàn)了上漲的趨勢，地王誕生后，有三成的業(yè)主都明顯提高了放盤價。中高端樓盤方面，云裳麗影、山水庭苑的放盤價就漲了約1000元/m2，為均價的5%左右，而一品湖山和南湖半島花園等樓盤更加是上漲了約2000元/m2，為均價的10%～12%左右。部分位于地鐵口附近的樓齡超過10年的小區(qū)盤漲幅最大，如云東小區(qū)、春蘭花園等升幅約為2000元/m2，為均價的13%左右。沒有受到地王影響的就只有一些樓齡超過15年的樓梯樓。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)羅馬家園分行高級營業(yè)經(jīng)理魏晗介紹，在南洲路地王拍出后，已有兩成業(yè)主出現(xiàn)反價情況，反價幅度約為5%~10%，如91平方米的二手住宅，原來放盤價為160萬元，后反價至170萬元。目前，珠江御景灣臨馬路二手住宅市場均價約為1.9萬~2萬元/m2，臨江二手住宅市場均價約為2.3萬~2.5萬元/m2，部分達(dá)到2.8 萬元/m2。而去年同期，該盤臨馬路住宅市場均價約為1.6萬元/m2，臨江住宅市場均價約為2.1萬元/m2。羅馬家園市場均價約為1.9萬~2.3萬元/m2，去年同期市場均價約為1.5萬~1.7萬元/m2。

　　多重因素作用 廣州房價確實偏高

　　中原地產(chǎn)市場部主任黃燕飛表示，5月的成交量環(huán)比持平，但對比去年同期，成交宗數(shù)和成交面積都上升近半。顯示經(jīng)過新“國五條”的狂熱成交后，樓市政策保持穩(wěn)定的情況下，市場已經(jīng)呈現(xiàn)理性的常態(tài)交易。而在樓市調(diào)控之下，地王仍然頻頻出現(xiàn)，顯示發(fā)展商對后市看好，是支持樓市發(fā)展的利好因素。黃燕飛認(rèn)為廣州的剛性需求置業(yè)群體(首次和改善型)將仍是支撐未來樓市發(fā)展的主力。

　　面對今年以來的房價波動，有行家質(zhì)疑現(xiàn)時的廣州樓價有“虛高”的危險，與曾引以為傲的理性市場的評價越走越遠(yuǎn)。對此，滿堂紅周峰認(rèn)為，在政策末班車、地王頻出及一二手市場供求關(guān)系緊張等多重因素作用下，廣州的房價確實有些偏高。而從政府的調(diào)控政策來看，如今實行的限購、限貸、限預(yù)售、限網(wǎng)簽等多番措施，亦是十年來最嚴(yán)厲的調(diào)控組合拳，但其效果仍與預(yù)期有一段距離，這也催生了發(fā)展商乃至買家對房地產(chǎn)市場預(yù)期持續(xù)走高的心態(tài)。

　　在龍斌看來，今年廣州樓價雖然加快了上漲速度，但基于市場主力仍是“剛需”自住型買家，“廣州的房價都是買出來的，非理性因素較少。”他指出，此番價格波動發(fā)生在多方面的房地產(chǎn)政策打壓之下，并非由投資客熱炒出來的價格，而是因市場供不應(yīng)求導(dǎo)致的價格上調(diào)。

　　各區(qū)行情

　　成交量回歸常態(tài) 天河番禺交投平淡

　　中原地產(chǎn)研究一部副經(jīng)理瞿中奇分析指出，經(jīng)歷前段時間的集中成交，性價比高的優(yōu)質(zhì)房源減少，加之部分業(yè)主出現(xiàn)捂盤惜售的情況，現(xiàn)時市場房源處于相對緊缺狀態(tài)。其次，目前購房需求仍以“剛需”為主，受叫停補繳社保、個稅的綜合影響，部分改善型買家和外地客戶離場觀望。另外，受到一手房價走高和地王頻出的影響，眼下有不少業(yè)主上調(diào)放盤價，“尤其是證過五年的物業(yè)，價格上漲明顯?！?/P>

　　據(jù)了解，白云區(qū)、荔灣區(qū)和海珠區(qū)為5月份成交最為活躍的區(qū)域。以白云區(qū)為例，機(jī)場路板塊5月份希望求購二手住宅的客戶就比4月增加了約1~2成。中原地產(chǎn)崗貝路分行高級營業(yè)經(jīng)理李苑峰表示，求購者中又以“剛需”客戶占了大多數(shù)。在價格方面，不少的業(yè)主都提高了放盤價，升幅有10%左右，而不少單價在萬元出頭的二手物業(yè)就最受歡迎。而在荔灣區(qū)芳村板塊，市場成交主力仍是首次置業(yè)買家，一般性價比較高的物業(yè)都會較快出手，部分均價在1.2萬~1.3萬元/m2的樓梯樓基本一放盤就會售出。

　　相比之下，天河區(qū)和番禺區(qū)在5月份的二手住宅市場仍然膠著，不少高端物業(yè)成交平淡。其中，番禺洛溪板塊環(huán)比4月的二手成交量與需求量都沒有明顯的增多。另據(jù)中原地產(chǎn)匯峰分行資深營業(yè)經(jīng)理賴永福透露，在天河區(qū)珠江新城板塊，由于以高端樓盤為主，二手房的單價和總價較高?！耙皇怯捎跇I(yè)主放盤量減少，二是有不少的改善型買家都出現(xiàn)觀望，兩相作用下，成交自然平淡?！?/P>

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