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　　??“地王”的出現(xiàn)，一直被視為抬高房價的背后推手。北京“國五條”細則的落地，絲毫沒有澆滅房企拿地的熱情。

　　??“特別在5月下半月全國各地涌現(xiàn)‘地王’潮，這不僅代表開發(fā)商的預期高漲，也會影響在售物業(yè)的價格和購房者的市場預期?！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　??近日，有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》，目前，北京地區(qū)已有三分之一的銀行，把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。還有業(yè)內(nèi)人士預測，信貸政策的收緊，或成為房價上漲新“緊箍咒”。不過，并未獲得權威部門的證實。

　　??房產(chǎn)投資回報率降低

　　??據(jù)北京住房公積金網(wǎng)顯示，“國五條”地方細則出臺后，北京率先上調(diào)二套房貸首付比例。無論是公積金貸款還是商貸，二套房貸款首付比例都從此前的60%提高至70%。

　　??近日，偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊告訴《每日經(jīng)濟新聞》，目前，北京地區(qū)已有三分之一的銀行，已經(jīng)把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。

　　??投資者小潘雖持有北京購房資格的“房票”，但仍在觀望。小潘告訴，首付比例提高、貸款利率增加，使他并不看好北京樓市的投資現(xiàn)狀。

　　??張大偉告訴，按照北京五環(huán)外90平方米兩居室計算，總價均高于250萬元。北京中等收入家庭按照年15萬元計算，支付這種房屋需要16年以上。

　　??一般而言，國際標準的房產(chǎn)租售比為1:100~1：200，被稱為國際租售比警戒線。在北京等一線城市的租售比已經(jīng)突破了1:500，也就是年投資回報率不足2%，甚至低于銀行定存利率。

　　??研究員嚴躍進認為，房貸政策進一步收緊，導致房貸交易量下降，是符合政策初衷的。從政策層面來看，將購房的優(yōu)先權讓位于首次置業(yè)者，符合樓市調(diào)控的公平性原則。同時打擊了部分二套及以上購房者的熱情，并將相應的房貸資源、住房資源等優(yōu)先安排給首套置業(yè)者。

　　??公積金亦在收緊

　　??與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率具有顯著的優(yōu)勢，也是購房者降低貸款利率成本的重要手段。不過，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的進一步細化，公積金貸款政策也開始出現(xiàn)重大調(diào)整。

　　??機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市住房公積金貸款占比2012年首次突破30%，可見公積金貸款對房貸的支持力度非常大。單套房貸款公積金貸款額持續(xù)上 漲，在2012年達到了63.3萬元，創(chuàng)歷史新高。公積金只認房的政策是2012年樓市改善性需求下半年逐漸占比增加的最主要原因。支付能力強的改善型需 求的入市也間接促進房價上漲。

　　??相比2012年，2013年的住房公積金貸款計劃明顯萎縮，減少比例高達22.6%。在2013年前3月，為避開“國五條”細則大量房產(chǎn)緊急成交的情況下，公積金額度已經(jīng)被透支，因此公積金甚至商貸緊縮成為必然。

　　??此前，在公積金貸款額度確定標準中，要保留的生活費為400元。此次新標準中的基本生活費標準，按照相關部門公布的數(shù)據(jù)，為每月不低于980 元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。此次要保留的生活費增加了將近一倍，這意 味著可以貸款的額度會相應降低。

　　??一位業(yè)內(nèi)人士分析，主要影響還是改善需求，特別是對于90平方米以上改善類物業(yè)有一定影響，對低收入剛需也有一定影響。

　　??“國五條”細則落地后，全國土地市場持續(xù)升溫，高單價、高溢價地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀錄屢被刷新。

　　??地產(chǎn)專家陳寶存指出，新一輪的“地王”會推動周邊一手房、二手房的房價和拆遷安置補償費用的增加。高溢價率產(chǎn)生的后果是下一輪土地基價的增高，且成為下一輪房價飆升的誘因。

　　??嚴躍進認為，信貸政策收緊，對于 “地王”項目的入市則是一種打擊。從邏輯上講，這部分“地王”項目的產(chǎn)品，往往是以改善型需求及投機性需求為主。而信貸政策收緊，往往也是對這幾部分的購房需求打擊最大。因此，“地王”項目面臨市場收緊的風險。

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