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瞭望東方周刊第46期封面,　　樓市“崩盤”虛實考

　　編者按

　　2012年的中國樓市，已屆年關(guān)。

　　這一次，它裹挾著“崩盤”、“救市”、“價格跳水”的喧囂，再度淬煉市場神經(jīng)。

　　“壞消息”已然接連釋放。無錫樓盤降價過萬提早引發(fā)樓市震動，隨后溫州地價降18.03%、房價降40%的消息相繼跟進。

　　成都三季度商業(yè)地產(chǎn)集中入市，推動甲級寫字樓空置率至40.9%，創(chuàng)下歷史最高水平。

　　在陜西，面對低迷的樓市，一紙 “限利”新政匆匆出臺，地產(chǎn)項目利潤率被要求控制在10%左右，引來業(yè)界嘩然。

　　貴陽因“購房送戶籍”新政，被輿論推至“崩盤論”的風口浪尖，成為年末樓市中的吸眼球話題。

　　正當貴陽地產(chǎn)業(yè)界、學界致力于反駁“崩盤論”之際，“全國超20城市上調(diào)公積金貸款限額”的消息即刻傳來，11月，“溫州崩盤”爭議再起。

　　值此，《瞭望東方周刊》深入貴陽、溫州等地樓市，考證樓市“崩盤”虛實，追蹤地方政府“救市”源脈，挖掘樓市背后盤根錯節(jié)的資金勾連。

　　我們試圖呈現(xiàn)樓市的真實面目，并期許中國樓市在極端的“崩盤論”消極影響中獲得積極反思。

　　貴陽樓市“崩盤”真相

　　“中國第一神盤”的價格被人稱為在做“自由落體運動”。《瞭望東方周刊》注意到，當花果園在2010年首度開盤推出11000套房源時，貴陽本地媒體披露其“價格多在8000元/平方米左右，最高單價達17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現(xiàn)如今花果園在售樓盤均價已被腰斬，跌至4000多元/平方米

　　中國房價最低的省會城市-貴陽，在10月中旬到11月中旬的一個月間，突然身陷樓市“崩盤”的洶洶物議當中。

　　但是，像焦元強這樣土生土長的貴陽本地人，大都不愿相信，他們的城市真的會像外面人說的那樣，將成“第二個鄂爾多斯”。

　　“崩盤？我兩個同事剛?cè)セü麍@那邊一人買一套呢，場面啊，簡直跟買白菜一樣?！?0月24日，焦元強告訴《瞭望東方周刊》。

　　56歲的焦元強，是貴陽市民政局下屬按摩醫(yī)院的一名按摩醫(yī)生，從上世紀80年代工作至今，眼睜睜看著按摩收費漲價將近100倍，而他仍舊租賃居住在公家的特價房中。問題在于，即便自身處境如此，他也不會相信，貴陽的房價會跌，更別說樓市會崩盤。

　　他所說花果園樓盤的購房盛況，沒有夸張的成分。就在“崩盤論”鬧得沸沸揚揚的10月下旬，這個曾被營銷界推為“中國第一神盤”的樓盤，售樓部仍在持續(xù)呈現(xiàn)熙熙攘攘的交易場景，這一場景被包括本刊在內(nèi)的國內(nèi)一撥又一撥親歷見證。

　　與此同時，貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在對“全市房開商預(yù)(銷)售備案”進行監(jiān)測。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月24日至10月7日兩周，貴陽新建房銷售網(wǎng)簽量為3334套，面積32.4萬平方米；10月8日收假后的兩周，單周成交量收穩(wěn)在2000套之上；10月下旬的兩周，單周成交量3000套以上。

　　10月的銷售狀況基本維持了貴陽自今年下半年以來“持續(xù)突破單周兩千套”的銷售態(tài)勢。11月中旬，貴陽舉辦“房交會”，11月19日，房交會組委會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，展會3天共成交1108套房屋，成交金額近6.7億元。

　　上述一系列數(shù)據(jù)，在很大程度上對沖了“崩盤論”的影響力。

　　“崩盤論”出籠記

　　10月9日，雙節(jié)收假后第二天，《國際金融報》頭版頭條刊發(fā)《貴陽樓市拉響過剩警報》文章。

　　文章披露了兩個事實。一是統(tǒng)計貴陽部分在建樓盤的規(guī)劃居住人口，總數(shù)已達200萬，而貴陽全市常住人口也不過400多萬人，因此“供應(yīng)與需求存在巨大偏差”。

　　二是貴陽市政府在9月出臺《關(guān)于推進保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施》，措施涉及購房“送戶口、減契稅、送車牌”諸多舉措。

　　就媒體披露的數(shù)據(jù)，財經(jīng)評論人士吳其倫進行公開評說，認為“貴陽目前的現(xiàn)狀是供嚴重過于求”，“這是典型的政府救市”，“政府成為地產(chǎn)商的超級銷售人員”，并拋出了“預(yù)計貴陽會成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個樓市崩盤市場”的觀點。

　　此觀點一出，輿論為之嘩然，隨后，“貴陽將成第二個鄂爾多斯”的樓市“崩盤論”，便在公共媒介急速繁殖、擴散。

　　10月24日，“崩盤論”余溫尚存，吳其倫告訴《瞭望東方周刊》，貴陽樓市崩盤的觀點是他第一時間提出來的，現(xiàn)在，他已經(jīng)在寫第二篇文章，準備對當?shù)氐姆瘩g進行再反駁。

　　吳其倫再次從貴陽的房價收入比、政策托市、人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)支撐等方面闡述了他的“崩盤”見解。

　　不過，針對本刊進一步詢問，吳其倫坦言，他對于樓市崩盤的判斷，并非基于任何經(jīng)濟模型或者數(shù)學模型，“我主要分析政策形勢，因為中國房市是政策市”。

　　本刊轉(zhuǎn)述了貴陽地產(chǎn)業(yè)界對于吳其倫專業(yè)背景的公開質(zhì)疑。對此，吳其倫反駁說：“他知道我身份嗎？我一年做幾個房地產(chǎn)案子他知道嗎？”

　　吳其倫為此專門介紹自己的地產(chǎn)履歷，“我最早做房產(chǎn)中介，然后在浙江XX集團做商業(yè)地產(chǎn)。還做房地產(chǎn)的全案策劃，之后又研究房地產(chǎn)這么多年，判斷國家政策的準確率非常高?！?/P>

　　事實上，不管吳其倫此番見解存在多大的不確定性，但他的“崩盤論”一出，在貴陽地產(chǎn)業(yè)界、學界還是呈現(xiàn)了震動態(tài)勢。

　　吳其倫拋出“崩盤論”是在10月上旬最后一天，貴陽方面對此展開的反駁，幾乎持續(xù)到了11月。

　　反駁聲勢不小。先是貴陽地方媒體一駁再駁，繼而有當?shù)亟?jīng)濟學教授發(fā)表文章。而后，又有地產(chǎn)公司總裁級人物撰寫長達數(shù)千字批駁文章。

　　“筆戰(zhàn)”之后，由地產(chǎn)公司提供支持的各種行業(yè)、媒體論壇亦漸次登臺，貴陽地產(chǎn)業(yè)界“精英”齊聚一堂紛紛發(fā)聲，或訴苦、或指責。

　　貴陽方面甚至一度有消息說，多家地產(chǎn)商或聯(lián)合起訴“崩盤論”制造者。

　　吳其倫對起訴不以為意，他告訴本刊：“我這就是一個善意的提醒，我根據(jù)你的市場狀況做出一個你要崩盤的判斷，不可以嗎？起訴我才不怕呢?！?/P>

　　“中國第一神盤”房價腰斬,片,　　此次反駁“崩盤論”的先鋒，是貴陽花果園樓盤的實際地產(chǎn)商貴州宏立城集團(下稱“宏立城”)。集團副總裁陳曉輝、策劃部經(jīng)理蔡勁，均親自寫文章批駁“崩盤論”。

　　其中，陳曉輝還專門界定了“崩盤”的標準：一是房價出現(xiàn)大幅度下跌，跌幅超過30%甚至50%以上；二是成交量出現(xiàn)停滯，大幅萎縮。

　　宏立城現(xiàn)在至少位列貴州本土地產(chǎn)商前三甲，而這一身價幾乎完全從花果園項目中掘取。在此以前的十數(shù)年中，宏立城地產(chǎn)業(yè)務(wù)履歷僅顯示為在貴陽開發(fā)過一個樓盤。

　　2010年，宏立城從政府手里取得總建筑面積達560萬平方米的花果園彭家灣棚戶區(qū)改造項目，項目投資規(guī)模300億元。

　　2011年，宏立城再次拿下五里沖片區(qū)改造項目，該項目毗連彭家灣片區(qū)，系彭家灣項目的延續(xù)性項目，投資規(guī)模600億元。

　　至此，宏立城的花果園項目成為一個總投資達900億元的巨無霸，拿這一投資規(guī)模與當時30億元級的企業(yè)總資產(chǎn)相比，投資桿杠不言而喻。

　　貴陽另一家本土實力地產(chǎn)商負責人則對《瞭望東方周刊》說：“宏立城剛開始甚至都沒有30個億的資產(chǎn)，他是拿幾個億來撬動這個項目?！?/P>

　　宏立城尚不是上市公司，其財務(wù)狀況、資金鏈條、融資渠道均不為外界掌握。

　　花果園銷售形勢看上去頗為樂觀。自2010年11月27日開盤以來，截至2012年10月，它已連續(xù)23個月蟬聯(lián)貴陽樓市銷售冠軍，累計收益近300億元資金。

　　其中的2011年度，花果園樓盤甚至沖頂至中國單盤銷售冠軍，并因此被房產(chǎn)營銷界稱為“中國第一神盤”。

　　但“中國第一神盤”的價格被人稱為在做“自由落體運動”?！恫t望東方周刊》注意到，當花果園在2010年首度開盤推出11000套房源時，貴陽本地媒體披露其“價格多在8000元/平方米左右，最高單價達17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現(xiàn)如今花果園在售樓盤均價已被腰斬，跌至4000多元/平方米。

　　對此，宏立城方面向《瞭望東方周刊》解釋，這不是降價措施，“一期(均價)7000多元的(樓盤)，位于花果園濕地公園旁邊，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回遷房剩余房源，然后3800元開盤的是五里沖，各個產(chǎn)品位置不一樣，開發(fā)周期也不一樣。”

　　地價基本一樣，何以房價如此懸殊？對本刊的疑問，宏立城雖承認“地價是差不多的”，但堅決否認降價。

　　前述貴陽地產(chǎn)商負責人則透露，宏立城開盤均價為6500元，之后降為5500元時，客戶鬧過一次事。

　　不過，對于購房者而言，地產(chǎn)商真金白銀降價顯然比任何真話都更誘人。此間在花果園售樓部聽見兩位購房客議及花果園中間曾是南明區(qū)殯儀館，這時其中一位給另一位打氣：“房價都降到3000多了，你還信迷信？”

　　高容積率真相

　　貴陽住建部門公開的樓市月度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，花果園一個項目的銷量常常占到全市一半左右的份額，有時達七成以上。2011年度，花果園銷量則占到全市成交量20%以上的份額。因此，花果園房價的風吹草動，對貴陽樓市可謂舉足輕重。

　　“花果園確實在客觀上平抑了房價。有人說，如果沒有花果園的開發(fā)建設(shè)，這兩年貴陽核心一環(huán)內(nèi)房價肯定集體過萬。”宏立城雖不承認降價的說法，卻不拒“平抑房價”的名份。

　　貴陽地產(chǎn)商目前正和宏立城一起，在“崩盤論”面前抱團取暖，而對花果園的低價銷售策略，同行們多不買賬。受雇于貴陽一家本土地產(chǎn)商的顧問人員，日前向《瞭望東方周刊》揭了花果園低價背后的秘密。

　　“一梯戶數(shù)太多，是不是采光通風都不行？但花果園就可以搞這個事情，它是45層、4梯10戶。”

　　“中國所有的CBD，包括北京金融街、國貿(mào)中心，它的平均容積率都只有3到4之間，花果園這樣一個5000多畝的項目，容積率居然可以做到6點多?！?/P>

　　這位顧問質(zhì)疑說，“憑什么貴陽城鄉(xiāng)結(jié)合部的一個大盤，容積率卻比北京、上海、香港的CBD還要高?！?/P>

　　前述貴陽地產(chǎn)商則透露：“業(yè)內(nèi)也有人說花果園給貴陽新建了一個帶電梯的棚戶區(qū)。他確實把原來的棚戶區(qū)改造升級了，但頂多是一個升級版的QQ?！?/P>

　　“崩盤論”制造者吳其倫也注意到了花果園容積率方面的問題，并引以為他的重要論據(jù)。

　　他跟本刊打了一個比方：“花果園一盤(規(guī)劃)容納人口60萬，在西南地區(qū)，60萬相當于一個縣的城鄉(xiāng)人口總數(shù)，現(xiàn)在把一個縣的人搞在5000畝這樣一個大盤里。可以嗎？不可以呀?！?/P>

　　吳其倫的江浙口音使他一連串的質(zhì)疑顯得感性而執(zhí)著，“60萬人到你這里來干嘛，到哪里就業(yè)到哪里發(fā)展？你有沒有大型的制造業(yè)、紡織業(yè)？勞動密集型產(chǎn)業(yè)全都沒有，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，來了以后就是一座空城呀?！?/P>

　　吳其倫還說，投資客也不能進這樣的樓盤，否則錢一進去就被套牢，“投資要看利潤空間，講求投資回報，投資人去一看，這么大的盤，這么大的量，我買了以后賣給誰呀?！?/P>

　　花果園地處貴陽一環(huán)外西南角，盡管貴陽市中心一般都指一環(huán)以內(nèi)，商業(yè)中心也只包括噴水池、大十字兩處地段，但宏立城方面并不覺得自己是郊區(qū)大盤，“我們從來也不認為它是郊區(qū)，也不是大盤，我們就是市區(qū)，就是市中心?！?/P>

　　眼下，花果園項目工地上的樓群遮天蔽日。站在售樓部人工湖畔朝四下看，那些已經(jīng)封頂、將要封頂?shù)母邩钳B錯穿插，往往上十棟就連成一座“山”。從“山”的正面看過去，視線幾乎無法直線通透“山體”，這也就意味著，小區(qū)光線和通風只能局促于樓群中間“彎道行駛”。

　　宏立城方面向本刊確認了花果園項目容積率超過6，但又表示，“拿貴陽市區(qū)的容積率看，我們真不高?！焙炅⒊菫榇说莱隽速F陽樓市的容積率秘密，“在貴陽市區(qū)，現(xiàn)在容積率8以下的很少找得到，有些規(guī)劃中的容積率都在13、15，連20的都有?！?/P>

　　宏立城同時確認花果園項目主力樓盤為4梯9戶，4梯10戶則為回遷房。對于同行指責該梯戶比不應(yīng)通過審批，宏立城方面闡釋了自己的邏輯，“一些全國性的地產(chǎn)商朋友說，貴陽的審批手續(xù)應(yīng)該是最嚴格的，那么，在這樣嚴苛的審批下，我們都過了，這不是給我們特殊政策，這說明我們的采光、通風、朝向等舒適度都是有保障的?！?/P>

　　貴陽內(nèi)部版“崩盤論”

　　張揚是中天城投集團股份有限公司的顧問，中天城投是貴州本土唯一一家房地產(chǎn)上市公司。作為既與貴陽樓市密切聯(lián)系又具備全國視野的行業(yè)人士，張揚試圖從正反兩個角度來評估“崩盤論”。

　　“我要不是考慮學術(shù)爭鳴，都想與發(fā)表‘崩盤論’的人賭一把，貴陽樓市崩盤了我就給他一百萬?！睆垞P告訴《瞭望東方周刊》，“貴陽房地產(chǎn)整體沒有泡沫，但是貴陽房地產(chǎn)行業(yè)也有個別人瞎搞 ，比如把幾平方公里的土地交給做工業(yè)、做電纜的人來開發(fā)?！?/P>

　　張揚對外行進入貴陽地產(chǎn)行業(yè)表示擔憂，“中央都讓央企退出地產(chǎn)行當了，做工業(yè)的還要擠進來。再這樣下去，我都想建議中天城投把戰(zhàn)略方向做調(diào)整，不要在貴陽生根了。”

　　宏立城對貴陽地產(chǎn)行業(yè)秩序同樣感到不滿，其向本刊透露，有外省地產(chǎn)商在貴陽市場上不做房、只做地，“他在貴陽買了300萬平方米的盤，從2005年開始運作，2006年開始賣，到現(xiàn)在才賣了幾十萬平方米，他就等地價升?！?/P>

　　宏立城還表示，“崩盤論”對花果園毫無影響，并且看好后市，認為花果園主體樓盤銷售到一定階段后，在市區(qū)暫無巨量大盤的情況下，貴陽樓市價格一定會起來，屆時宏立城亦將漲價。宏立城還告誡同行，多練內(nèi)功，把利潤看淡一點。

　　同行卻不看好花果園的未來，前述貴陽地產(chǎn)商負責人對說：“花果園往后越來越難賣，因為他的房子逐漸都出來了，購房客將可以看到它的實景?！?/P>

　　該人士還透露，在此以前花果園的狀況一直讓貴陽的同行和媒體擔心，“大家坐在一起聊天，說到花果園，提得最多的就是它什么時候崩。不是會不會崩，崩盤是一定的，只是崩在什么時間不確定?！?/P>

　　種種跡象顯示，早在“崩盤論”之前，貴陽地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部正在進行錯綜復(fù)雜的角力。只是當這場角力還遠未發(fā)現(xiàn)新的市場秩序時，就有“壞孩子”喊叫“崩盤了”。隨這一聲喊，人們只看見貴陽地產(chǎn)商如何攜手御外，奔赴貴陽的一批批媒體也只看見一堆令人欣慰的成交數(shù)據(jù)。

　　頗有意味的是，正當貴陽地產(chǎn)業(yè)界、學界奮起反擊“崩盤論”之際，吳其倫的立論開始發(fā)生變化。

　　他告訴本刊：“我為什么提出要崩盤這樣一個預(yù)警，因為說實話，很多地產(chǎn)商的資金狀況我非常清楚，特別是貴陽的大型地產(chǎn)商。地產(chǎn)商在融資渠道收窄的情況下，大都會借高利貸。鄂爾多斯為什么會崩盤？就是地產(chǎn)商大量借高利貸不愿意降價?！?/P>

　　貴陽樓市的未來圖景

　　中天城投旗下未來方舟項目，是貴陽樓市上一個足以與花果園分庭抗禮的超級大盤。項目占地超花果園3倍，由于最初將客戶群定位于中高端，故以2左右的低容積率，規(guī)劃居住人口17萬。

　　中天城投副總經(jīng)理朱晉儀，同時也是未來方舟項目的營銷負責人，10月28日，她告訴《瞭望東方周刊》，未來方舟在今年開盤時即已遭遇過貴陽樓市寒流。

　　“我們今年3月9日開盤，當時市場非常不好，量價齊跌，消費者觀望非常嚴重，整個市場上都感覺到了谷底?！?/P>

　　中天城投是在2011年底確定未來方舟的營銷思路的，當時對市場還十分看好，但翌年3月開盤時，市場環(huán)境迫使中天城投不得不調(diào)低價位。

　　“我們從4000元不到的價格開盤，幾乎是零利潤，當時我們的開盤廣告就是‘調(diào)控貴陽樓市’，這一版廣告打了之后，其他地產(chǎn)商就參照我們的價格了?！?/P>

　　朱晉儀認為，貴陽樓市仍靠剛需支撐，未來方舟、花果園是在市場不好的情況下，以價換量剌激了剛需，甚至提前調(diào)動了1到2年的剛性需求。

　　“目前貴陽樓市中，貴陽客戶占到65%，30%來自省內(nèi)其他地、州、市，剩下5%來自省外?！?/P>

　　朱晉儀判斷，未來兩到三年，貴陽樓市中來自省外的客戶會增長到8%或10%，因此貴陽樓市還是以剛需客戶為主。她同時表示，明年將是未來方舟的發(fā)力期。

　　未來方舟、花果園被認為貴陽樓市的“花舟二人轉(zhuǎn)”。由于兩盤成交量加在一起，在市場中處于絕對主導(dǎo)地位，因此“花舟二人轉(zhuǎn)”毫無疑問成為貴陽樓市的晴雨表。眼下，貴陽樓市經(jīng)過10月“崩盤論”洗禮，又迎來11月中旬的“房交會”，成交數(shù)據(jù)依然堅挺。

　　不過，“房交會”上亦曝出消息，貴陽部分樓盤開始推行更低折扣?！胺拷粫敝埃F陽地產(chǎn)商的銷售團隊曾相繼開拔到重慶、成都等周邊城市，拓展外省客戶。此間，重慶媒體稱重慶一富商10月底在未來方舟砸下1億元“一口氣買下了一整棟物業(yè)”?！恫t望東方周刊》事后從權(quán)威渠道獲悉，該筆交易并未實施。

　　此外，中天城投在未來方舟項目上制定的2012年度銷售計劃超百億，本刊經(jīng)與中天城投核心管理人士確認，目前任務(wù)進度可謂“差得遠”，預(yù)計該銷售目標基本無法完成。

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　　貴陽市因“購房送戶籍”新政，被輿論推至“樓市崩盤論”的風口浪尖。受到崩盤傳言的影響，貴陽開發(fā)商越來越多地卷入到價格血拼的行列，一些樓盤的價格據(jù)稱已經(jīng)接近開發(fā)成本。但貴陽市副市長王玉祥表示，貴陽樓市即將崩盤的傳言純屬子虛烏有。（北京晨報）

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