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　　為抑制投機(jī)投資性購房、穩(wěn)定房價，落實新“國五條”，西安市政府日前以通知的形式，出臺了進(jìn)一步規(guī)定。規(guī)定共五項13條，要求各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)貫徹落實好新“國五條”的相關(guān)規(guī)定，做好西安市房地產(chǎn)的市場調(diào)控。具體措施可以歸納為以下幾方面。

　　1

　　房價

　　控制目標(biāo)未實現(xiàn)將問責(zé)區(qū)縣領(lǐng)導(dǎo)

　　通知要求各區(qū)縣穩(wěn)定和嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控。各區(qū)縣人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和市政府各部門要堅決貫徹落實國家和省市各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保實現(xiàn)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)；對于執(zhí)行住房限購、差別化住房信貸、稅收政策不到位，住房用地供應(yīng)未達(dá)標(biāo)，保障性安居工程年度任務(wù)未完成，房價控制目標(biāo)未實現(xiàn)，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后的相關(guān)區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會和部門，市政府將約談、問責(zé)其負(fù)責(zé)人。

　　2

　　限購

　　幫購房人造假中介將被停業(yè)

　　相關(guān)區(qū)縣和機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。加強(qiáng)和完善購房人資格審查，嚴(yán)肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對存在規(guī)避住房限購措施行為的項目，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改，暫停網(wǎng)上簽約；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料，騙取購房資格的中介機(jī)構(gòu)，責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的購房人，企業(yè)與其解除購房合同，且3年內(nèi)不得在本市購買住房；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　3

　　房貸

　　停止第三套及以上住房貸款

　　西安市規(guī)定，各商業(yè)銀行、住房公積金管理中心要進(jìn)一步落實好首套房貸款首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸款首付款比例和貸款利率政策，停止第三套及以上住房貸款發(fā)放。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對住房信貸的日常管理和專項檢查，對違反政策規(guī)定的，及時予以制止、糾正。

　　4

　　二手房

　　嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅

　　同時，通知還強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行個人購買或轉(zhuǎn)讓住房差別化稅收政策。對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。稅務(wù)部門要積極研究房屋原值核實辦法。

　　5

　　供應(yīng)

　　加快中小套型商品房建設(shè)

　　各區(qū)縣人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和國土資源部門要按照市政府公布的住房用地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定、均衡、合理地推進(jìn)住房用地供應(yīng)，確保完成。據(jù)了解，西安市2013年住宅用地計劃供應(yīng)量為13052.757畝，已分解到各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)。大力推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)普通商品住房用地。建設(shè)規(guī)劃、國土資源部門要提出商品住房項目的住房建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時間等要求，納入出讓合同。要加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

　　6

　　保障房

　　探索建立保障房退出機(jī)制

　　各區(qū)縣人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和市級各部門要全面落實2013年保障性住房建設(shè)任務(wù)，盡快落實項目用地和資金，盡早開工建設(shè)。要完善保障性住房購買資格審核機(jī)制和分配機(jī)制，探索建立保障性住房退出機(jī)制，確保公平分配。嚴(yán)肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。

　　7

　　監(jiān)管

　　報價明顯高于周邊項目

　　暫不發(fā)預(yù)售證

　　關(guān)于商品房價格的管控，通知強(qiáng)調(diào)，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目的商品房項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告等違法違規(guī)行為。

　　8

　　聯(lián)網(wǎng)

　　今后所有房產(chǎn)都要信息聯(lián)網(wǎng)

　　要大力推進(jìn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)全市商品房銷售和房屋登記管理聯(lián)網(wǎng)。通知還要求，要研究建立發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、房管等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為等。

　　細(xì)則解讀

　　>>房產(chǎn)原值該如何認(rèn)定？

　　西安市提出“能核實房屋原值的，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。但陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)表示，實際操作中，很多房屋“原值”難以估算清楚，仍需要房產(chǎn)、稅務(wù)、建設(shè)部門再仔細(xì)研究。

　　他表示，目前市面上的二手房性質(zhì)比較復(fù)雜，包括單位房改房、商品房等很多類型。很多房產(chǎn)原來從單位產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到個人手中時，可能并未交契稅；此外，很多上市交易的房屋是經(jīng)過業(yè)主裝修的，費(fèi)用也不好算；很多房產(chǎn)信息并未聯(lián)網(wǎng)，不能在西安市房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中查詢清楚，類似這樣的情況還有很多。

　　>>西安房價控制目標(biāo)是多少？

　　西安市提出確保2013年新建商品房價格增幅明顯低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。

　　今年居民收入增長目標(biāo)14%，減去全年CPI控制目標(biāo)4%，即為收入實際增幅。再加上“明顯低于”的要求，專家估計今年房價漲幅不超過8%。

　　>>西安房產(chǎn)限購有哪些措施？

　　限購對象：已有1套房的本市戶籍居民家庭，限購1套房；能提供1年以上本市納稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套房；

　　禁購對象：已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無法提供1年以上本市納稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

　　>>西安對房貸有哪些限制？

　　目前西安市要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　>>西安今年要建多少保障房？

　　今年西安市提出開工保障性安居工程8.45萬套，新增租金補(bǔ)貼3000戶，32個保障性住房、18個城中村改造和4個棚戶區(qū)改造項目將同時推進(jìn)，計劃年度投資總額達(dá)338.5億元。

　　>>房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)何時實現(xiàn)？

　　西安市仍有不少房產(chǎn)如房改房、福利房等，由于歷史原因沒有進(jìn)入房屋登記聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。今后將逐步把所有住房都納入系統(tǒng)，但目前還沒有具體的時間表。

　　>>報價明顯高于周邊如何認(rèn)定？

　　目前尚未出臺執(zhí)行細(xì)則。但據(jù)了解，下一步西安市將開展對房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為的治理。

　　 袁小鋒 采寫

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