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　　近期備受關(guān)注的二套房貸款政策調(diào)整方案終于水落石出。從今天起，申請公積金貸款的購房人，將按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，二套房首付款由原來的六成提高到七成。昨天晚間，作為北京“國五條”細(xì)則的落實(shí)政策，北京住房公積金管理中心發(fā)出通知，調(diào)整二套房首付款比例。不過，對于“賣小買大”、“無房有貸”的購房人，執(zhí)行差別化政策，首付比例仍維持六成不變。

　　二套房首付提至7成

　　昨日晚間，北京住房公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》。通知中明確，嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》的規(guī)定，借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例不低于70%；貸款最高額度不再上浮，即不超過80萬元。

　　對于二套房的認(rèn)定，將按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。即只有通過市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請人無住房記錄、無個(gè)人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，方可被認(rèn)定為首套自住住房。

　　注意到，通知中并未提及二套房公積金貸款利率的調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著二套房貸仍將執(zhí)行1.1倍的利率。以一套200萬元的新房為例，按照新政，購房人的首付款從120萬元提高到140萬元，貸款額度則從80萬元降低到60萬元。雖然每月月供由此減少了1314元，但首付款壓力明顯增加。

　　無房有貸維持6成首付

　　尤為值得注意的是，對于二套房貸款，政策中第一次給予了差別化政策。對于在市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。也就是說，如果購房人屬于“賣小買大”的改善型需求，只要先賣掉名下的房產(chǎn)，再買時(shí)仍可享受首付6成的政策。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前在二手房市場，使用公積金貸款的人群大約占購房人的40%，且多以改善型剛性需求為主。這類人群大多此前有過貸款記錄，如今“先賣小再買大”仍可執(zhí)行6成首付，就在一定程度上緩解了換房人群的支付壓力。

　　月收入超一萬四 月供占半

　　另外，通知中還對于借款申請人的月還款額進(jìn)行了嚴(yán)格限定，月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額；借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。但借款人若在借款期間出現(xiàn)收入降低、生活困難等情況，經(jīng)北京住房公積金管理中心批準(zhǔn)后可以下調(diào)月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。

　　根據(jù)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。所以，單身借款人月收入在14016元(含)以上，或夫妻雙方月收入之和在28032元(含)以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%。盡管月薪1萬4以上在北京稱得上高收入，但每月要拿出一半的工資支付月供，對每個(gè)人來說都是不小的數(shù)目。

　　那么，月收入如何確定？公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定。比如個(gè)人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。

　　購政策房需連續(xù)繳存半年

　　對于公積金的繳存狀態(tài)，通知規(guī)定，借款申請人原則上申請貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個(gè)月(含)以上，申請貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀說，此次主要是在購買政策房的公積金貸款上有所加嚴(yán)。此前只需要在貸款前繳存1個(gè)月即可，而此次要求連續(xù)6個(gè)月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個(gè)月的公積金后即申請貸款或通過補(bǔ)繳方式達(dá)到繳存要求等情況。

　　另外，若繳存職工有違規(guī)提取、提供虛假材料、嚴(yán)重違約等不良行為，不享受貸款額度上浮等差別化優(yōu)惠政策，視情節(jié)輕重下調(diào)其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請。對于騙貸、貸后無故不正常繳存住房公積金、無正當(dāng)理由違約的，將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施，并記入相關(guān)信用記錄中。

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