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　　12月11日,中國指數(shù)研究院發(fā)布2016年11月全國百城住宅價格指數(shù)。據(jù)統(tǒng)計,濟(jì)南10月新建住房房價漲幅為2.89%,而濟(jì)南9月份房價漲幅4.18%,10月份漲幅下跌1.29%,而11月,濟(jì)南房價均價10394元/㎡,新建住宅價格環(huán)比上漲1.87%,漲幅再降1.02%,連續(xù)兩月連降。

　　國家統(tǒng)計局13日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,繼10月份之后,11月份全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重點城市房地產(chǎn)市場成交呈集體降溫之勢。

　　2016年,在多地房價出現(xiàn)非理性上漲之際,熱點城市開啟調(diào)控,9個月內(nèi)三調(diào)樓市:3月開始陸續(xù)在一二線城市提高二套房首付比例,升級“限外令”“限價令”等;國慶前后,全國20多個城市集中重啟限購、限價、限貸,整頓規(guī)范樓市秩序;11月以來,超過10個城市繼續(xù)收緊調(diào)控,提高購房資格或貸款門檻等。

　　嚴(yán)控之下樓市透出哪些新走勢?

　　走勢

　　重點城市成交環(huán)比跌2成

　　2016年,“恐慌式搶房”在多個城市蔓延,全國樓市成交量價齊升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月份,全國商品住宅銷售面積同比增幅近25%,銷售金額增長接近40%。

　　10月份70個大中城市中,新建商品住宅價格同比上漲的城市有65個,占比超過九成;而在去年年底,這一比例僅為三成。

　　伴隨著樓市虛火上升,調(diào)控也逐漸加碼。從3月份開始到11月底,樓市調(diào)控歷經(jīng)三輪調(diào)控。首先,上海和深圳等一線城市,以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻和貸款門檻。國慶前后,全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施,通過限購、限價、限貸、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等進(jìn)行調(diào)控;11月以來,杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策,進(jìn)一步提高購房資格或貸款門檻。

　　密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,11月全國重點城市樓市成交環(huán)比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑,15個二線城市中有10個下跌,其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。

　　房價漲幅也持續(xù)收窄。中原地產(chǎn)研究發(fā)現(xiàn),從市場價格看,多地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現(xiàn)象。其中,深圳二手房價連續(xù)2個月下調(diào),南京二手房價出現(xiàn)19個月以來首次下調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,在因城施策的政策框架下,大中小城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預(yù)計,2017年熱點城市雖然需求暫時受抑,但住房供應(yīng)短缺的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn),因此房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落,未來整體房價漲幅將逐步收窄。

　　去庫存

　　效果顯著分化加劇

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,11月末,商品住宅待售面積40457萬平方米,比10月末減少582萬平方米,同比下降8.2%。

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為,2016年去庫存效果顯著,但市場分化明顯?！爱?dāng)前三四線城市的存量情況分化明顯,有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對人口有一定的吸引力,房地產(chǎn)市場需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存去化周期已在15個月以內(nèi)。而多數(shù)東北、中西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開發(fā),一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題,銷售速度跟不上庫存增加速度,庫存消化周期在22個月以上,壓力依然不小?！?/p>

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示,“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫存,三四線城市由于庫存壓力高企,市場表現(xiàn)依然疲軟,預(yù)期未來較長時間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市,在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。

　　去杠桿

　　銀行普遍收緊房貸

　　與往年樓市反彈有所不同的是,今年部分城市房價暴漲、地王頻出,與金融杠桿的撬動關(guān)聯(lián)密切。

　　2016年房地產(chǎn)市場供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示,2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元,同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計新增3.63萬億元,同比多增1.8萬億元,增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極致,還利用首付貸等違規(guī)金融手段購房,進(jìn)一步推動了房價上漲。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn),今年房價上漲較快的城市,包括其周邊輻射區(qū)域均出現(xiàn)貸款約束性政策。如20余城出臺的調(diào)控政策中,多數(shù)降低了最高貸款成數(shù)及額度,并重啟限貸政策。上海等熱點城市擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定范圍,只要曾有貸款記錄就認(rèn)定為二套房,同時還提高了二套房的公積金貸款利率。

　　此外,從銀監(jiān)會到地方商業(yè)銀行,目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力,防止信貸等各類資金,尤其是理財資金違規(guī)進(jìn)入土地市場等。

　　中信證券預(yù)測,2017年國內(nèi)銀行可能將控制房貸增速,有選擇性地放貸。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,本輪限貸政策將快速抑制熱點城市房價上漲態(tài)勢,一旦房貸額度收緊,部分房企將以價換量,很多城市將可能出現(xiàn)房價下調(diào)。

　　土地市場

　　地王頻率明顯衰減

　　今年以來,高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現(xiàn),地價高于周邊房價現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,今年全國土地溢價率超過100%的高價地超過240宗,為上一個“地王高峰”2013年的3倍之多。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月,全國土地成交價款7777億元,同比增長21.4%。前50大城市中有10個城市賣地金額同比翻倍,50大城市樓板價均價漲幅高達(dá)43%。

　　綠地集團(tuán)一位高管表示:“往年開發(fā)商拿地基本都是靠自有資金和開發(fā)貸款,今年首次出現(xiàn)拿地‘配資’現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致土地市場資金過剩,不少城市地價泡沫明顯?！?/p>

　　一位開發(fā)商坦承,“2017年樓市銷售不會像今年一樣火爆是大概率事件,拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。對于溢價率超過100%的項目來說,如果房價在未來1-2年內(nèi)漲幅上不去,其資金鏈風(fēng)險就很大?！?/p>

　　目前,調(diào)控政策在土地市場也初步見效。由于政府供地條件愈加嚴(yán)苛,房企競地也趨于謹(jǐn)慎,高價地出現(xiàn)的頻率近期明顯衰減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,9月底以來,全國地王數(shù)量明顯減少?？們r在10億元以上、溢價率超過100%地塊,在10月僅出現(xiàn)17宗,11月只有15宗,為8-9月的三分之一。受訪的開發(fā)商均表示,受到整體政策環(huán)境的影響,未來拿地將更加理性。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。