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　?。鞘杏殖龃笙ⅲ∽蛞?，上海、天津下重手了......）

　　昨晚，樓市傳來(lái)大消息！上海、天津限購(gòu)政策再升級(jí)，而上海的調(diào)控政策簡(jiǎn)直堪稱嚴(yán)厲！

　　你能想象二手房市場(chǎng)和最近天氣一樣，進(jìn)入“速凍”的樣子嗎？

　　首付再漲，認(rèn)房又認(rèn)貸

　　昨日（28日）晚上9時(shí)許，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中主要涉及樓市信貸政策是：

　　自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。

　　在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　同日，上海市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，則要求嚴(yán)格：

　　執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

　　此外，該通知還要求，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%，以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

　　有人將此前北京、深圳的房貸新政與此次上海的政策進(jìn)行了對(duì)比。

　　北京9月30日房貸新政：購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

　　對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　深圳國(guó)慶房貸新政：對(duì)無(wú)房且無(wú)貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付；對(duì)無(wú)房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

　　結(jié)果是：

　　1.在首套貸方面，深圳比北京首付低5個(gè)百分點(diǎn)，但在認(rèn)房又認(rèn)貸方面緊于北京，上海最嚴(yán)！

　　2.在二套貸方面，京深認(rèn)房不認(rèn)貸，深圳比北京略緊，不管是否是普通房，皆七成首付。上海認(rèn)房又認(rèn)貸，緊于北京，與深圳互有松緊，總體稍緊于深圳。

　　綜合首套房貸與二套房貸，上海最嚴(yán)，其次深圳，再次北京！

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞注意到，在上海出臺(tái)新政的同時(shí)，天津也出臺(tái)了新的房屋信貸政策。昨日，中國(guó)人民銀行天津分行官方網(wǎng)站掛出了由該行與同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》。

　　主要內(nèi)容如下：

　　一、對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例為30%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例為40%；但對(duì)非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

　　二、規(guī)范階段性擔(dān)保放款管理。個(gè)人住房貸款階段性擔(dān)保放款前，購(gòu)房合同備案手續(xù)應(yīng)完畢并且借款人已提供首付款及契稅發(fā)票、應(yīng)繳費(fèi)用憑證。對(duì)于無(wú)法提供足額擔(dān)保的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得在抵押或抵押預(yù)告登記完成前發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)于存在“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”、“首付貸”等被行業(yè)主管部門認(rèn)定為嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得開展階段性擔(dān)保合作。

　　三、上述政策自發(fā)布之日起次日實(shí)施，未明確事宜繼續(xù)按照國(guó)家現(xiàn)行差別化住房信貸政策執(zhí)行。發(fā)布后在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的正式購(gòu)房合同，按照本通知要求執(zhí)行。

　　樓市將進(jìn)入速凍模式？

　　值得注意的是，此次上海樓市調(diào)控要求，最重要的或許就是，原先只認(rèn)房不認(rèn)貸，但現(xiàn)在哪怕房子轉(zhuǎn)賣各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結(jié)清等情況，依然要受到限制既認(rèn)房又認(rèn)貸。而且，此輪政策還要求核查購(gòu)房者的全國(guó)征信，覆蓋范圍無(wú)疑要大很多。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）表示：原先信貸政策只認(rèn)房，不認(rèn)貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策既認(rèn)房又認(rèn)貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認(rèn)定是第二套，對(duì)改善型購(gòu)房沖擊尤為明顯。舉例來(lái)說，本來(lái)是通過賣掉一兩套去湊首付，原來(lái)準(zhǔn)備買1000萬(wàn)，你手里有300萬(wàn)，可以貸到7成，現(xiàn)在認(rèn)房又認(rèn)貸，1000萬(wàn)只能買600萬(wàn)的房。

　　對(duì)于首套房首付比例提高5%，其實(shí)心理影響大于實(shí)際。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬(wàn)來(lái)算，多半成也就多20多萬(wàn)，對(duì)于有購(gòu)買能力的買家而言，不能構(gòu)成多大制約，短期可能因?yàn)橹Ц赌芰Σ粔颍瑫簳r(shí)擱置?？赡軒讉€(gè)月后達(dá)到支付能力了，馬上會(huì)入市。公積金使用從原來(lái)余額的40倍，降低到30倍，降低了杠桿的使用。

　　據(jù)悉，上海10月份二手房交易量2萬(wàn)套房左右，基本處在正常流量了，有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，從12月開始，二手房的交易量將下滑到1萬(wàn)多套，整個(gè)樓市交易會(huì)速凍。

　　上海房?jī)r(jià)將怎么走？

　　昨晚出臺(tái)的上海樓市政策，將對(duì)置換剛需群體產(chǎn)生最大影響，因?yàn)橹脫Q本來(lái)是上海購(gòu)房的主流群體，盧文曦表示，當(dāng)前中環(huán)以內(nèi)置換買家達(dá)到9成，外環(huán)平均到6成。新政意味著這部分客戶受到制約。

　　而據(jù)上海公積金中心稱，本次調(diào)整內(nèi)容“均符合當(dāng)前總體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展和防范控制風(fēng)險(xiǎn)的方向，同時(shí)兼顧公積金貸款管理的連續(xù)性和漸進(jìn)性?！闭邔?duì)公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少。

　　從政策出臺(tái)背景來(lái)看，上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場(chǎng)降溫，成交量下滑，但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達(dá)到37.4%。

　　從同比漲幅來(lái)看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍，也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，可能對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)一定影響，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外，11月中旬以來(lái)，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼。所以上海對(duì)調(diào)控進(jìn)行加碼不能算“意外”。

　　根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，截至11月28日，上海庫(kù)存面積在繼續(xù)下滑，為633萬(wàn)平方米。如果按照過去6個(gè)月的成交面積均值進(jìn)行測(cè)算，那么目前的存銷比或去庫(kù)存周期為5.3個(gè)月。

　　根據(jù)此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》顯示，今年10月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，上海在房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅排行中已經(jīng)跌出了前10位的水平，證明抑制房?jī)r(jià)快速上漲的工作總體到位。而從同比增幅數(shù)據(jù)看，上海排在了全國(guó)第四位，其中前三位城市分別為合肥、廈門和南京。換而言之，從房?jī)r(jià)指數(shù)的角度看，上海是目前一線城市中房?jī)r(jià)同比增幅最大的城市。

　　事實(shí)上，上海11月市場(chǎng)交易已經(jīng)在低位盤整，而且客戶量比上月減少一半，預(yù)計(jì)調(diào)控政策出臺(tái)后，當(dāng)?shù)爻山涣繒?huì)進(jìn)一步收縮；價(jià)格方面，當(dāng)前議價(jià)空間已經(jīng)擴(kuò)大到3-5% 。隨著交易量收縮，還價(jià)余地?cái)U(kuò)大，價(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。

全國(guó)十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無(wú)憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國(guó)家全民參保計(jì)劃的踐行者。