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　　自從3月1日“國五條”細則公布以來，杭州二手房市場可謂波濤洶涌。對于即將開征的20%個人所得稅，不少人已開始通過種種努力避稅，也有一些已經簽訂了二手房購房合同但是還沒過戶的購房者，因為不知杭州何時執(zhí)行新政而忐忑不安。

　　新政落地之前趕緊換房

　　趕在新政落地之前換房，這是很多人連日來做的頭等大事。江先生就是其中一員，不過因為換房的事情，他已經被折騰得精疲力盡。

　　“再過兩年多兒子就要讀小學了，因此一直考慮換一套學區(qū)房。原本還想慢慢看房，等下半年再下手，可是政策一出，逼得我趕緊換房，再不換的話20%的個稅一交，換房成本更高?！苯壬膿Q房計劃被“國五條”細則重重地推了一把。

　　一周之前，江先生看中了城西的一套學區(qū)房，總價350多萬元。由于要搶時間，江先生決定以最快的速度買下這套房子。3月14日晚上，江先生與房東簽訂了合同。

　　“由于經濟實力有限，要買下這套房子得按揭，還得賣掉現在住的這套房子?！苯壬f，他現在住湖畔花園，70多平方米的房子，他自己的心理價位是200萬元。

　　“與房東簽完合同之后，我就把自己的這套房子掛到中介那里去了。”江先生說，他希望無論是買房還是賣房，都能夠趕在杭州新政落地之前，這樣一來無論要交多高的個人所得稅，都已經跟他無關。

　　規(guī)避風險找出“萬全之策”

　　為了規(guī)避可能出現的一些風險，其實江先生做了很多努力。

　　“我們買房需要申請公積金貸款，問了公積金中心，要兩個月才能批下來。等貸款批下來的時候，杭州肯定已開始執(zhí)行新政策了。我最擔心的問題是，到時候究竟是以簽合同為準，還是以過戶為準？”江先生說，由于杭州的細則還沒有公布，因此沒有人能夠給他一個權威答案。二手房買賣要等到買家的貸款申請獲得銀行審批通過之后，才進行過戶，如果是以過戶為準，新增的20%個人所得稅就會成為江先生必須面對的一大筆數字。

　　“其實簽下這份合同的時候，我也是左右為難。不簽吧，萬一到時候是以簽合同的時間為準，我就白白失去了這次機會，因為新政實施以后二手房的購買總成本肯定會增加。簽吧，萬一像我這種情況到時候需要交所得稅，怎么辦？”江先生說，簽合同那天，他因為和妻子意見相左，還發(fā)生了口角。

　　正因為意識到這種風險存在，江先生特意向中介公司提了出來。最后三方協(xié)商，合同作出以下約定：如果無須征收20%個人所得稅，購房合同繼續(xù)履行；如果要征收20%所得稅，買賣雙方中的任一方都可提出解約，無須承擔任何違約責任。同時江先生還同意，若房東成功尋得一位一次性付款的買家，能夠趕在新政落地之前過戶的話，他愿意主動退出，房東無須支付違約金。

　　“我同意房東繼續(xù)尋找買家，實在是迫不得已。作為交換條件，到時候萬一要征收20%所得稅，我選擇退出的話，房東也不會追究我的責任。”江先生說，當時他自認為是找到了一條萬全之策。

　　賣房是否征稅心里沒底

　　相比買房，江先生賣房過程心里更加沒底。房子掛出去了，可是市場反響似乎不是很妙，中介回應說還沒有意向客戶?！罢宅F在的情況看來，估計月底之前這套房子不太可能賣出去。我也實在不想因為急賣而降低價格。”江先生說，他已經做好了杭州實施新政之后才賣房成功的心理準備。

　　根據過去的有關規(guī)定，如果是出售家庭唯一的房產且持有時間超過5年，無須征收20%個人所得稅。因此一開始江先生對于房子是否能夠趕在新政落地之前賣出，不是特別在意。他這套房子是2007年買進的，已經超過5年。

　　不過江先生后來越想越擔心。因為買房合同已經簽了，到時候過完戶可要是自己的房子還是沒賣出，以后再成交的話，20%的個人所得稅就一定跑不了。江先生算了一筆賬，個人所得稅足足有10多萬元。雖說按照市場慣例這筆錢要由買家承擔，但是有了稅之后就勢必會影響成交價。同等情況下，沒有稅的房子能賣出更高價，誰都明白這個簡單的道理。

　　而更讓江先生忐忑不安的是，他與房東簽下購房合同之后，理論上說他已經擁有兩套房產。簽完購房合同之后再去賣房，這還算不算是家庭唯一房產，杭州實施細則出臺之前，沒人能夠給出準確答案。

　　對于江先生提出的這一疑問，也特意咨詢了杭州市房產檔案館的工作人員?！艾F在購房合同都實行網簽，只要是簽了合同，相關信息就會傳送到檔案館。江先生的這種情況，按照目前的政策是要算兩套房。至于他賣房要不要征收20%個人所得稅，得根據杭州的實施細則?！睂Ψ秸f。

　　其實像江先生這樣有換房需求的市民，“先賣后買”肯定要比“先買后賣”少很多麻煩。尤其是杭州實施新政之后，同樣是換房，“先賣后買”要比“先買后賣”省下好多稅。

　　為避所得稅“自買自賣”

　　杭州二手房交易量近期暴漲，除了眾多搶搭末班車的真實購房需求之外，一些多房家庭為了規(guī)避所得稅而“自買自賣”，也是成交量暴漲的原因之一。

　　“我媽媽的戶口已經遷到杭州，我把自己前幾年買的房子過戶給她，是否可行？”上周，王女士向本報咨詢房子過戶的事情。其實她真實的意圖是，房子近期不打算賣，可是幾年之后還是會出手，于是就想到把房子過戶給她媽媽，規(guī)避所得稅的風險。

　　“我現在一共有3套房子，想過戶給我媽媽的這套房子是翠苑二區(qū)的一套50平方米的小房，2005年買來的時候是40萬元，現在要是賣的話差不多可以賣100萬元。不過我暫時并不想賣房，想等幾年再說?？墒且幌氲竭^幾年再賣房就要征收20%個人所得稅，聽朋友說可以想辦法過戶給親人，就可以巧妙避稅?！蓖跖空f。

　　王女士的操作方法很簡單，和她媽媽簽訂購房合同，以約定的價格成交。當然這其實只是自買自賣，她媽媽并沒有向王女士支付購房款。若干年以后王女士想賣房，就可以她媽媽的名義賣房，因為她媽媽名下只有一套房產，就可以免征個人所得稅。當然，王女士的這套房子過戶給她媽媽，會產生房屋總價1%的契稅，但是與20%的個人所得稅相比顯然只是一個零頭。

　　了解到，近期東方潤園等豪宅成交明顯放量，“自買自賣”占了很高比例。像東方潤園這樣的豪宅，若根據新政執(zhí)行，一套房子應征收的個人所得稅很可能超過100萬元。

　　■律師提醒

　　新政非不可抗力因素

　　杭州實施細則出臺時間的不確定性，已經成為近期影響二手房交易的一個最大因素。律師因此提醒買賣雙方，一定要有充分的法律防范意識，避免因為政策劇烈變動致使利益受損。

　　“一般的合同都會有特別約定，遇到不可抗力事件發(fā)生，合同一方無法履行合同，無須承擔違約責任。很多人想當然認為‘國五條’細則屬于政策范疇，屬于不可抗力因素，其實不然?！闭憬兰o君安律師事務所肖琳律師告訴，“國五條”細則要求征收20%個人所得稅，這只是抬高了交易成本，并不屬于法定的不可抗力因素，并不影響合同的繼續(xù)履行。如若合同一方以此為由提出解約，那么就應當承擔違約責任。當然可以像江先生一樣，對這一事項進行特別約定，否則合同一方可能就會陷入被動的境地。

　　“不能趕在新政落地之前完成交易，就要交20%個人所得稅。如果雙方的合同沒有特別約定這筆稅由誰承擔的話，一旦買賣雙方有糾紛尋求法律途徑解決，法院肯定會判決由賣方承擔。實際過程中所得往往是稅轉嫁給了買家，但是法律規(guī)定個人所得稅必須由賣家承擔?！毙ち仗匾馓嵝奄u家，要防范這樣的法律風險。 蔣敏華

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