無(wú)憂保早報(bào)：無(wú)憂保是全國(guó)首創(chuàng)的個(gè)體社保微信自助繳納平臺(tái)，未來(lái)十年無(wú)憂保堅(jiān)定服務(wù)個(gè)體社保繳納的戰(zhàn)略思想絕不動(dòng)搖，并利用自身的優(yōu)勢(shì)和特色，打造個(gè)體社保領(lǐng)域的第一服務(wù)者和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

　　北京9月28日消息 據(jù)《交易實(shí)況》報(bào)道，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局再次公布新政，自今天起，杭州將同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購(gòu)房入戶。根據(jù)公告，二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低于50% 這是9月19日杭州啟動(dòng)限購(gòu)不到10天，馬上升級(jí)調(diào)控。

　　這次限購(gòu)限貸政策，是杭州之前政策的升級(jí)和補(bǔ)充，自今年房?jī)r(jià)飛漲之后，一線城市之外，蘇州、廈門、杭州、南京都出臺(tái)限購(gòu)政策了。

　　限購(gòu)會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？又將如何影響房地產(chǎn)股的表現(xiàn)？長(zhǎng)江證券投資顧問(wèn)陶冶帶來(lái)分析解讀。

　?。航衲暌詠?lái)，在一線城市的示范效應(yīng)下，二線城市成交持續(xù)活躍，成交量增價(jià)漲態(tài)勢(shì)明顯，并且這種上漲效應(yīng)逐步由東部沿海重點(diǎn)城市逐步向中西部中心城市蔓延，近期成都、重慶、長(zhǎng)沙等城市表現(xiàn)顯著。在重點(diǎn)城市調(diào)控政策先后落地后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何表現(xiàn)呢？

　　陶冶：首先，這一輪房地產(chǎn)的上漲大約是在去年三季度政策的指引下開(kāi)始的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策是去庫(kù)存，二三線城市去庫(kù)存的壓力還是比較大的。政府需要推動(dòng)房地產(chǎn)的上漲，所以大批的資金涌入了最安全、最具有保障性的一線城市。經(jīng)過(guò)了去年年末，包括今年上半年的快速上漲，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)被激活。深圳、上海都出現(xiàn)了非?？焖俚纳蠞q，所以政府出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，在短期內(nèi)抑制了一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲，所以資金流向了蘇州、南京等二三線城市，而且這些城市今年的漲幅甚至可能超過(guò)了去年一線城市的漲幅，因而政府又出臺(tái)了一些更為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。但是這些限購(gòu)政策是否真正有效的抑制住了房?jī)r(jià)呢？限購(gòu)政策只能在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的抑制作用，但是在中長(zhǎng)期內(nèi)，它并不是抑制房地產(chǎn)上漲過(guò)快的主導(dǎo)因素。

　?。簩?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，其實(shí)目前一些分析師的看法也存在一定分歧，如海通宏觀的姜超認(rèn)為2016年或是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂，中信建投策略周金濤認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)周期在2014年和2016年可能形成了雙頭頂部，可能于2017-2019年步入下行期。而興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘則認(rèn)為房地產(chǎn)大周期并未見(jiàn)頂，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，您如何來(lái)看市場(chǎng)這些分歧？

　　陶冶：這么多年來(lái)，其實(shí)很難有人能非常準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)到股市的大頂和大底。同理，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該比股市更難預(yù)測(cè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這些年的走勢(shì)應(yīng)該出乎了99%人的預(yù)料，呈現(xiàn)出連續(xù)大牛的走勢(shì)。所以我們不能單純的看它的價(jià)格或者成交量，而是應(yīng)該從根本上思考房地產(chǎn)價(jià)格為什么會(huì)漲這么多。

　　在過(guò)去15年中，M2大概膨脹了10倍左右，目前中國(guó)M2的增速每年都是在13%左右。這樣一種增速其實(shí)和我們的房地產(chǎn)價(jià)格是非常吻合的，當(dāng)M2增速比較快時(shí)，我們房地產(chǎn)的價(jià)格基本上都是向上的。這也就意味著，如果我們M2的增速出現(xiàn)了下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。由于股災(zāi)，很多資金不愿意進(jìn)入股市，加上整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，資金的投向也比較少，比較穩(wěn)定的只有房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以在目前的經(jīng)濟(jì)大背景下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)高速調(diào)整還是不太現(xiàn)實(shí)的。

　?。弘m然房市火熱，但房地產(chǎn)股表現(xiàn)卻一般，兩市130多家和地產(chǎn)相關(guān)的公司，今年以來(lái)股價(jià)實(shí)現(xiàn)正收益的只有二十多家，漲幅較高的有舉牌概念股嘉凱城，今年以來(lái)上漲50%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)南建設(shè)漲幅34%、房地產(chǎn)租賃企業(yè)中國(guó)國(guó)貿(mào)、金融街等等，大部分房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)從年初至今其實(shí)還是下跌的，怎么來(lái)看這種現(xiàn)象？未來(lái)會(huì)有補(bǔ)漲可能嗎？

　　陶冶：房地產(chǎn)股票其實(shí)與房地產(chǎn)價(jià)格并不是完全正相關(guān)的，在過(guò)去5到10年中，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)規(guī)律，隨著房?jī)r(jià)的上漲，土地價(jià)格可能會(huì)上漲的更快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要先拿地，之后再進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)好了再轉(zhuǎn)手賣，中間賺的可能就是這樣一個(gè)差價(jià)。如果拿地的價(jià)格已經(jīng)非常高了，企業(yè)的利潤(rùn)率其實(shí)并沒(méi)有增長(zhǎng)很多，這也就意味著目前最賺錢的還是出售土地的國(guó)家。房地產(chǎn)企業(yè)的分化其實(shí)還是非常嚴(yán)重的，比如萬(wàn)科今年整體的漲幅就比較好，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率反而出現(xiàn)了下滑，公司的估值也并沒(méi)有得到提升，因此股價(jià)也沒(méi)有什么理由出現(xiàn)比較大的上漲。

　?。褐心辖ㄔO(shè)（000951）公司股價(jià)自年初上漲超30%。2016年以來(lái)，公司調(diào)整拿地策略，收縮在江蘇省外的非核心區(qū)域的業(yè)務(wù)，加強(qiáng)核心區(qū)域業(yè)務(wù)地位，并向一線城市拓展，公司二線以上城市項(xiàng)目比例明顯提高。從公司土地儲(chǔ)備面積比例上來(lái)看，1-2線城市占比已經(jīng)提升到39.70%，公司股價(jià)在房地產(chǎn)企業(yè)里面漲幅算比較突出的，是否和公司這種戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)系？

　　陶冶：首先，公司今年調(diào)整拿地策略，這是未來(lái)一至兩年內(nèi)公司利潤(rùn)的一個(gè)保證。中南建設(shè)的拿地策略基本上是以一二線城市為主，三四線正在逐漸推出。此外，中南建設(shè)還在大力發(fā)展PPP業(yè)務(wù)，例如南京玄武湖樂(lè)園項(xiàng)目和溫嶺監(jiān)獄的PPP項(xiàng)目，這也給公司的股價(jià)提供了一個(gè)強(qiáng)有力的支撐。同時(shí)，公司還在往大數(shù)據(jù)方面轉(zhuǎn)型。

全國(guó)十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無(wú)憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國(guó)家全民參保計(jì)劃的踐行者。