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　　廣州首曬物業(yè)養(yǎng)老金“賬單” 支持業(yè)主用專(zhuān)項(xiàng)維修金買(mǎi)國(guó)債

　　“如果業(yè)主真的想用專(zhuān)項(xiàng)維修資金來(lái)買(mǎi)國(guó)債，我們?nèi)f(xié)助！”昨日上午，廣州市國(guó)土房管局就近期本報(bào)等媒體報(bào)道的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金焦點(diǎn)問(wèn)題，召集業(yè)主代表和新聞媒體舉行了政策說(shuō)明會(huì)。

　　房管局更首度透露，截至今年10月底，廣州專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集額高達(dá)81.26億元，實(shí)際使用額為7997萬(wàn)元。全市有2918個(gè)小區(qū)建立了這筆資金，143萬(wàn)戶(hù)業(yè)主辦理了維修資金卡。“到目前為止，維修資金歸集與使用都是規(guī)范、安全的?！睆V州市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，隨著進(jìn)入維修的住宅項(xiàng)目增多，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用率近年已呈上升態(tài)勢(shì)，去年全年共使用1727萬(wàn)元，今年更有望首次突破2000萬(wàn)元。

　　使用難？

　　房管局：維修資金使用少 不等于“沉睡”

　　廣東圣和勝律師事務(wù)所律師丁劍清表示，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的所有權(quán)是非常明確的，但其也有物業(yè)“救命錢(qián)”的公共性質(zhì)，其在保值增值的同時(shí)，也要防止被套取。

　　“目前，廣州維修資金歸集量大、使用少，但不等于維修資金在‘沉睡’和使用難?！睆V州市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，只有在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后才能使用。廣州目前大部分商品住宅尚未進(jìn)入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤(pán)在未來(lái)陸續(xù)進(jìn)入維修階段，維修資金的使用率將會(huì)逐年提高。

　　目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點(diǎn)。如2007年維修資金的使用量?jī)H有438萬(wàn)元，到2011年已經(jīng)增長(zhǎng)到1727萬(wàn)元。在物業(yè)進(jìn)入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬于正?，F(xiàn)象，特別是今年以來(lái)加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。

　　物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也不能從維修資金中列支，《辦法》已有明確的規(guī)定。

　　新措施：網(wǎng)絡(luò)簽名短信確認(rèn) 解決簽名難

　　過(guò)去，廣州提取專(zhuān)項(xiàng)維修資金，需要先由業(yè)主墊資或者由物管公司墊資，再拿發(fā)票到市房管部門(mén)審核后提取，導(dǎo)致部分投入較大的維修工程因?yàn)闊o(wú)人先出錢(qián)而擱淺。

　　廣州市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日透露，目前，廣州正制定《廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（暫定）》，設(shè)置緊急情況下使用維修資金的情形和規(guī)定，確保緊急情況下物業(yè)得到及時(shí)維修。廣州也已開(kāi)始實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金按工程進(jìn)度分期撥付的制度。

　　“專(zhuān)項(xiàng)維修資金也實(shí)行了跟房不跟人的新制度，這樣即使房子交易了，也不怕找不到業(yè)主?！边@位負(fù)責(zé)人透露，有業(yè)主反映維修資金使用難的問(wèn)題，主要是指使用程序嚴(yán)格，業(yè)主簽名需時(shí)長(zhǎng)和難以達(dá)到雙2/3的要求。根據(jù)《辦法》第二十二條規(guī)定，維修方案須經(jīng)雙2/3業(yè)主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業(yè)主利益，雙2/3業(yè)主簽名、兩次公示和現(xiàn)場(chǎng)查看等環(huán)節(jié)是必要的。

　　目前，廣州正在推進(jìn)維修資金信息化管理平臺(tái)建設(shè)。平臺(tái)建成后，有望能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)簽名、短信確認(rèn)等方式，也可采取電話(huà)委托簽名等簡(jiǎn)化業(yè)主簽名的手續(xù)，解決雙2/3業(yè)主簽名難的問(wèn)題。中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡(jiǎn)化辦理程序，縮短審查時(shí)間，提高維修資金使用的辦理時(shí)效。

　　增值難 ？

　　使用維修資金

　　購(gòu)買(mǎi)國(guó)債程序

　　市房管局昨日也公布了用專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的具體程序。廣州市屬十區(qū)除番禺和花都外，業(yè)主有利用維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債意向的，可向市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心進(jìn)行咨詢(xún)和提出申請(qǐng)。

　　申請(qǐng)程序如下：首先由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的建議及方案。國(guó)債購(gòu)買(mǎi)方案應(yīng)在物業(yè)管理范圍內(nèi)向業(yè)主公示不少于連續(xù)5日，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主簽名同意（未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主簽名同意）后再次在物業(yè)管理范圍內(nèi)公示不少于連續(xù)5日。再由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主持相關(guān)資料到中心辦理購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的申請(qǐng)手續(xù)。經(jīng)審核符合購(gòu)買(mǎi)國(guó)債規(guī)定的，由中心到專(zhuān)戶(hù)管理銀行辦理購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的手續(xù)。

　　申請(qǐng)維修資金

　　具體辦理流程

　　房管局昨日表示，維修資金的使用，在申請(qǐng)資料齊全、符合使用規(guī)定的情況下，申請(qǐng)使用維修資金的審核時(shí)間一般需要10～15個(gè)工作日。

　　具體辦理流程是：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案。維修方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意，并經(jīng)兩次公示后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)列支。管理部門(mén)履行監(jiān)管責(zé)任，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并需到現(xiàn)場(chǎng)查看。

　　經(jīng)管理部門(mén)審批同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主即可在維修工程竣工驗(yàn)收后持相關(guān)資料辦理維修資金劃撥手續(xù)。

　　途徑一：業(yè)主可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)記賬式國(guó)債

　　此前，荔灣區(qū)金盈居小區(qū)的業(yè)主曾經(jīng)向市房管局提取申請(qǐng)，希望把專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)5年期國(guó)債?！巴浡誓敲锤?，我們不想看到資金白白縮水?！苯鹩訕I(yè)委會(huì)主任練志群昨日在會(huì)上表示，此前房管局把專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于存活期存款和短期定存，利率較低，小區(qū)的公共部位收益歸業(yè)主所有，又已足夠用于日常的維護(hù)，所以希望能夠購(gòu)買(mǎi)最高收益率超過(guò)5%左右的五年期國(guó)債。

　　廣州市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日就向他作出了詳細(xì)介紹，表示根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），“在保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期”。

　　根據(jù)《辦法》第十條規(guī)定，為確保維修資金安全，廣州市維修資金以管理部門(mén)的名義在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)。若利用維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，則屬于機(jī)構(gòu)投資者。因此，維修資金只能用于購(gòu)買(mǎi)記賬式國(guó)債。

　　余額要多于首期3成

　　市房管局透露，國(guó)內(nèi)僅有上海、深圳等少數(shù)幾個(gè)城市利用維修資金購(gòu)買(mǎi)了國(guó)債。如上海市僅在約10年前購(gòu)買(mǎi)過(guò)國(guó)債；深圳市從2008年開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，憑證式國(guó)債僅面向個(gè)人投資者發(fā)售的政策出臺(tái)后，今年未再購(gòu)買(mǎi)任何國(guó)債。另外，為保障物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債期間的維修和正常使用，購(gòu)買(mǎi)國(guó)債后，業(yè)主分戶(hù)賬面應(yīng)確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。余額不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)自行籌集資金解決維修問(wèn)題。

　　廣州市專(zhuān)項(xiàng)維修資金目前共有超過(guò)27億元存放于廣州農(nóng)業(yè)銀行北秀支行，該支行行長(zhǎng)康麗雅昨日在會(huì)議上表示，從銀行角度而言，要實(shí)現(xiàn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)記賬式國(guó)債，需要解決操作性的問(wèn)題。

　　途徑二：考慮一年期定存或組合存款

　　出席昨天會(huì)議的房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同介紹，根據(jù)規(guī)定，維修資金有四種增值途徑：1.存儲(chǔ)利息。2.購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益。3.利用住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益（業(yè)主大會(huì)另有決定的除外）。4.共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。據(jù)介紹，廣州市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心參照公積金的存儲(chǔ)計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)，自2010年4月起，將維修資金的存儲(chǔ)利率從活期調(diào)整為三個(gè)月整存整取定期存款利率并計(jì)息到戶(hù)。

　　“有業(yè)主認(rèn)為，應(yīng)利用維修資金進(jìn)行多渠道的投資。也有業(yè)主認(rèn)為，確保資金安全是首要考慮的問(wèn)題，進(jìn)行理財(cái)投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?！睆V州市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的維修資金都是按照三個(gè)月定期存款利率計(jì)息的，也有仍是活期利息的，也有個(gè)別城市是存儲(chǔ)一年定期的，還有組合定期存款的。該中心正考慮，在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于一年的銀行定期存儲(chǔ)。今后還可以考慮根據(jù)物業(yè)的使用年限，確定存儲(chǔ)期限和比例。與購(gòu)買(mǎi)國(guó)債一樣，進(jìn)行定期存儲(chǔ)后，業(yè)主分戶(hù)賬面也應(yīng)確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。相關(guān)政策還有待進(jìn)一步研究后出臺(tái)。

　　專(zhuān)戶(hù)銀行擬統(tǒng)一招投標(biāo)

　　市房管局昨日透露，目前中國(guó)建設(shè)銀行負(fù)責(zé)辦理從化市、增城市、花都區(qū)、番禺區(qū)等四個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù)；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行和平安銀行負(fù)責(zé)辦理其余八個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù)。

　　為確保專(zhuān)戶(hù)管理銀行選定工作的陽(yáng)光透明，廣州近期擬采取公開(kāi)招投標(biāo)的形式選定專(zhuān)戶(hù)管理銀行。以后，業(yè)主便可以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，在所有?zhuān)戶(hù)管理銀行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲(chǔ)和使用業(yè)務(wù)?！　。ㄎ?賴(lài)偉行 通訊員穗房宣）

買(mǎi)房，搖號(hào)，落戶(hù)，孩子入學(xué)都受社保影響，無(wú)憂(yōu)保作為業(yè)界領(lǐng)先的個(gè)體社保自助繳納平臺(tái)推出全國(guó)社保代繳服務(wù)，保你社保不斷繳。 小編有話(huà)說(shuō)：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說(shuō)的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問(wèn)，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515