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　　□本報(bào)張奕妍

　　在無錫房地產(chǎn)業(yè)界，有著這樣的觀點(diǎn)——高端商品住宅庫存如果不去化，去庫存將是空話。

　　為什么這么說？一季度，無錫樓市去庫存取得了可觀的成績，然而細(xì)分之下可以發(fā)現(xiàn)，位于金字塔頂端的高端置業(yè)市場的需求依然撬動緩慢。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，144平方米以上面積段商品住宅存量依舊占據(jù)全市商品住宅庫存總量的半壁江山，“不斷升溫的樓市確實(shí)讓改善型置業(yè)加快了入市步伐，但大戶型住宅庫存基數(shù)過于龐大，持續(xù)去庫存面臨挑戰(zhàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士如此表態(tài)。

　　大戶型房價滯漲中高端項(xiàng)目成去庫存瓶頸

　　盡管契稅、營業(yè)稅雙降新政進(jìn)一步釋放了市場改善型需求，但是縱觀無錫商品住宅各面積段庫存，大戶型去庫存之路依舊任重道遠(yuǎn)。在700多萬平方米商品住宅庫存中，代表著剛性需求的中小面積段商品住宅占比保持在15%以內(nèi)，而代表著改善型需求目標(biāo)的144平方米以上面積段商品住宅量依舊占據(jù)全市商品住宅庫存量的半壁江山，占到庫存總體量的50%，其中180平方米以上戶型占比達(dá)41%。

　　根據(jù)無錫克而瑞數(shù)據(jù)，目前90㎡以下和90-144㎡的庫存去化周期基本已回歸正常庫存區(qū)間，而144㎡以上去化周期依然高達(dá)27個月。

　　作為中高端置業(yè)市場的代表，截至2016年3月，全市別墅市場可售庫存量已達(dá)到124.73萬平方左右，根據(jù)近12個月別墅月均去化約在3.34萬平方米計(jì)算，剩余庫存量可售約37個月左右。

　　在庫存壓力下，大戶型產(chǎn)品升值預(yù)期也并不樂觀，今年一季度別墅市場的成交均價11422元/平方米，同比僅上漲0.03%。與此形成鮮明對比的是全市商品住宅價格，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示一季度全市商品住宅成交均價8112元/平方米，同比上漲幅度達(dá)6.66%?！按髴粜彤a(chǎn)品出手并不容易，基本失去投資價值，而高端改善型自住置業(yè)的需求量非常有限?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在缺乏投資撬動的背景下，過剩的大戶型將成為我市去庫存道路上的一道坎。

　　然而，無錫市房地產(chǎn)協(xié)會副會長杭衛(wèi)認(rèn)為，這一道坎并非難以逾越，但需要內(nèi)外的雙重合力。

　　產(chǎn)品升級經(jīng)濟(jì)型別墅逆勢突圍

　　產(chǎn)品個性決定市場，這在住宅過剩、競爭激烈的中高端置業(yè)市場表現(xiàn)得尤為明顯。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，并非所有的大戶型都處于滯銷狀態(tài)，伴隨著一季度房地產(chǎn)市場的普遍升溫，經(jīng)濟(jì)型別墅和占據(jù)稀缺資源的景觀別墅迎來了庫存快速消化的大好局面。

　　遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅是大戶型住宅的成交主力，與快速的去化成績一致，不少項(xiàng)目在今年一季度上調(diào)了銷售價格。對比2015年全年成交均價和今年一季度成交均價發(fā)現(xiàn)，去年開盤的中建溪岸觀邸全年成交均價為19725元/平方米，今年一季度價格上漲為21375元/平方米；長泰國際社區(qū)聯(lián)排別墅成交均價由8896元/平方米上調(diào)至9231元/平方米；龍湖九里香醍聯(lián)排別墅一季度成交均價為9910元/平方米，每平方米上調(diào)了約200元……跟其他高端置業(yè)類產(chǎn)品相比，經(jīng)濟(jì)型別墅呈一枝獨(dú)秀的態(tài)勢。

　　長泰國際社區(qū)的銷售人員告訴說，250平方米以內(nèi)的別墅產(chǎn)品暢銷，比該樓盤同等總價的大平層更受市場歡迎。其總價低、性價比高的優(yōu)勢逐漸凸顯，近幾年贏得市場廣大投資客和自住客的青睞，也正因?yàn)槿绱耍?dāng)市場發(fā)展到去年成交高峰時，小型別墅市場創(chuàng)下了庫存快速消化的大好局面。

　　此外，占據(jù)稀缺資源的終極置業(yè)需求也呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。位于長廣溪畔總價500萬以上的吉寶瀾岸銘邸今年一開盤就取得了高于預(yù)期的銷量，一季度成交總金額1.6億元，居別墅市場首位；而另一端位于太湖沿線風(fēng)光帶的太湖錦繡園在今年一季度成交9套千萬級獨(dú)棟別墅，已接近去年半年的成交量。

　　發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大高端置業(yè)客群范圍

　　“總部經(jīng)濟(jì)的缺乏讓無錫高端市場失去了購買動力?！焙夹l(wèi)認(rèn)為，僅依靠本地現(xiàn)有購買力來消化目前的大戶型庫存是一個不太可能完成的任務(wù)，只有吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)總部入駐，招攬更多高薪人群進(jìn)入無錫，在圈層效應(yīng)的帶動下，部分優(yōu)質(zhì)高端項(xiàng)目才會迎來成交的一大突破。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，錫東新城雖然以剛需購買為主，但由于企業(yè)總部的入駐，其高端樓盤依然不缺乏購買力?？梢灶A(yù)見，總部經(jīng)濟(jì)的引入將可能撬動各個新城高端房源的去化。

　　據(jù)悉，錫東新城總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)已逐步成形，紅豆集團(tuán)、天宇能源等9個總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，將打造無錫東部的總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。網(wǎng)新·無錫國際科技創(chuàng)新園區(qū)，一期占地120畝，將打造蘇南區(qū)域一流的國際科技研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化示范園區(qū)和企業(yè)總部集聚區(qū)。2015年，首個央企子公司——中鐵一局城軌公司總部也落戶錫東新城商務(wù)區(qū)。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任，努力做國家全民參保計(jì)劃的踐行者。