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　　近日，發(fā)現(xiàn)成都多家銀行的個貸中心又排起了長隊，與以往著急放貸不同的是，這次排隊的大部分人是來提前還貸的。房產(chǎn)市場正在回暖，為何要提前還貸？提前還清貸款后有何打算？對此，展開了調(diào)查。

　　□本報 周顯彬 范瑞鳴

　　現(xiàn)象：市民提前還貸 銀行忙不過來

　　4月上旬，四川日報房產(chǎn)熱線（028-86968750）便接到多名購房者爆料，稱現(xiàn)在提前還貸都還不了，本月辦理，至少得排隊到9月了。

　　上周，一位前往總府路中國農(nóng)業(yè)銀行辦理提前還貸的陳先生告訴：“我已經(jīng)來了三次了，每次要么是號已排滿，要么是等待太久不得不先行離開。”在現(xiàn)場看到，確實有很多市民是前來辦理提前還貸業(yè)務(wù)，包括附近的中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、成都銀行等網(wǎng)點，個貸中心提前還貸的數(shù)量也比之前多了許多。而據(jù)招商銀行內(nèi)部工作人員介紹，目前該行提前還貸業(yè)務(wù)已經(jīng)預(yù)約到今年8月以后了。而一位剛剛在農(nóng)業(yè)銀行辦理好手續(xù)的李女士也稱自己要9月才能還貸。

　　而據(jù)了解，這樣的情況并不是個案，多數(shù)銀行的提前還貸業(yè)務(wù)量都已經(jīng)超過服務(wù)上限。而且，與之相對應(yīng)的是，近來房地產(chǎn)交易中心的交易量也增長明顯，“幾乎是春運的節(jié)奏?！标愊壬@樣告訴。

　　原因：還清款以便進行交易

　　今年春節(jié)以后，成都的房地產(chǎn)市場一路熱銷，無論是新房還是二手房交易均出現(xiàn)了久違的活躍。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年連續(xù)3個月成都主城區(qū)二手房交易量超過新房交易量。而根據(jù)成都市房管局商品房買賣合同備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)，3月全市二手住房成交152萬平方米，環(huán)比增幅達到153%的高水平，同比增幅也高達91%，幾近翻番。同期，全市商品住房成交275萬平方米。顯然，不少提前還貸者與這一市場現(xiàn)象不無關(guān)系。

　　“從現(xiàn)在的政策來看，只要結(jié)清了貸款，那么再買房時能夠享受首套房的系列優(yōu)惠政策?！闭猩蹄y行工作人員這樣告訴，這也是很多有再次置業(yè)需求的市民愿意提前還清貸款的重要原因。

　　總體來說，交易的活躍，促使了人們提前還貸?！按_實從去年開始，一系列對于房地產(chǎn)市場的利好政策已經(jīng)讓市場進入交易活躍階段，其帶來的綜合利好也達到了多數(shù)市民的心理預(yù)期。”成都鏈家地產(chǎn)品牌總監(jiān)朱洲這樣認為。

　　專家意見

　　目前處于降息周期提前還貸要理性

　　“一般加息的時候才會出現(xiàn)提前還貸的現(xiàn)象，目前處于降息周期，單純是清償債務(wù)的角度提前還貸，我認為不是很理性。”西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐認為，如果是為了再次交易是可以選擇提前還貸?！凹兇鈴馁J款利率的角度來看，目前提前還貸是不劃算的。”

　　此外，劉璐分析到，或許是看到深圳、上海已經(jīng)把調(diào)控政策收緊，成都的購房者擔心成都樓市也不知何時會收緊政策，索性把第二套房子的貸款先貸到手，因此不得不提前把首套房貸結(jié)清。

　　不過，由于提前還貸會給銀行造成損失，因此部分銀行會根據(jù)還貸者的具體情況收取違約金?！叭绻J款合同上標明可以提前還貸的，銀行就必須執(zhí)行。銀行作為商業(yè)單位，有權(quán)按合同規(guī)定執(zhí)行還貸規(guī)則。”四川蜀鼎律師事務(wù)所袁露律師借此提醒各位還貸者。

　　哪些人不適合提前還貸？

　　一、用公積金貸款的，或者貸款時有折扣的（一般為7-8.5折）。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中，拿錢做一些理財，比如買些業(yè)績穩(wěn)定的基金，或者評級在AA以上的債券，都更劃算。

　　二、等額本金還款期已過1/3的。等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過1/3了，就說明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

　　三、等額本息還款已到中期的。等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔起企業(yè)的社會責任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。