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　　河南分網(wǎng)消息 從去年3月30日央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政至今，直接刺激改善型需求大量釋放的3·30新政已經(jīng)出臺整整一年，在這一年里，改善型需求大批入場并成為推動樓市走向高峰的絕對主力。亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在這一年里，中端改善型產(chǎn)品成交占比同比增加12個百分點，150平米以上的大戶型成交同比上漲近3個百分點，千萬元左右的別墅產(chǎn)品尤其受到熱捧。

　　“房票”大批入場

　　2015年3月30日，央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調(diào)整。其中首付比例調(diào)整包括：對擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而稅費調(diào)整中普通住房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。

　　由于政策主要面向改善型需求，因此此輪成交回升當中改善型需求出力不少。從成交結(jié)構(gòu)變化來看，“3·30”新政一年間單價30000-70000元/平方米的中端改善型產(chǎn)品成交占比高達31%，相比2014年增加12個百分點;而戶型區(qū)間當中150平米以上的大戶型成交占比15%，相比2014年也上升近3個百分點。

　　根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年3月31日-2016年3月30日，“3·30”新政執(zhí)行一年間，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交83562套，成交面積909.06萬平方米，相比2014年全年成交量分別增長37%、38%。與此同時，“3·30”新政執(zhí)行一年間北京商品住宅成交均價為29884元/平方米，相比2014年上漲14%。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，在多次降準降息的間接“搔癢”之后，這一“3·30”新政也將樓市輕松推上一個高峰，而新政所帶來的真金白銀購房支出的減少，也激發(fā)了大量改善型需求進入新房市場，樓市成交在2014年觸底之后開始反彈。

　　改善型別墅獲熱銷

　　改善型需求的大量釋放，直接推動了改善型項目的熱銷，尤其是千萬級左右的別墅產(chǎn)品。與高端公寓類產(chǎn)品相比，別墅產(chǎn)品的性價比受到普遍認可。

　　根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)顯示，2016年2月北京別墅市場共實現(xiàn)成交209套，同比增長179%，創(chuàng)造歷史同期新高。而在價格表現(xiàn)上，2月別墅成交均價雖然環(huán)比上漲9%，但由于面積大、價格基數(shù)低，別墅價格仍然遠低于公寓類豪宅。

　　以海淀為例，預計今年入市的首創(chuàng)地王項目入市價將超10萬元/平方米，五礦萬科如園年初爆出最新簽約單價超9萬元/平方米，而與其僅數(shù)公里之隔的金隅翡麗·藍爵堡疊拼新盤報價卻在5萬元/平方米左右，按其推200-240平方米面積計算，套均價僅在千萬元左右，同等價位只能買得前者百平方米左右戶型。

　　按照2016年公寓豪宅新標準單價7萬元/平方米計算，一套200平方米的普通豪宅總價在1500萬元起，而同面積別墅產(chǎn)品僅在千萬左右，表現(xiàn)出強大的性價比優(yōu)勢。

　　“總價低、使用面積大，使得別墅的性價比優(yōu)勢更加突出，因此加速了存量別墅的去化過程。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　產(chǎn)品供應短缺

　　與大量釋放的改善型需求相比，以別墅為代表的改善型產(chǎn)品供應卻相對稀缺。對于住宅用地本身就供應緊張的海淀來說，更是一房難求。

　　日前在海淀區(qū)域采訪時了解到，在剛剛過去的3月，金隅翡麗·藍爵堡成交金額近2億元，成為北京別墅市場的領(lǐng)跑者。

　　“由于新盤供應極為稀缺，海淀新盤均價持續(xù)攀升，目前海淀區(qū)商品住宅成交均價已經(jīng)接近10萬元/平方米，對比之下，金隅翡麗·藍爵堡1000萬左右的總價在當前改善型置業(yè)市場具有很強的競爭力。”金隅翡麗內(nèi)部人士告訴。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011至2015年僅成交9宗宅地，而作為教育和產(chǎn)業(yè)大區(qū)，區(qū)域置業(yè)需求卻長期居高不下，商品房住宅的供需比始終為1:2，處于供不應求狀態(tài)，根據(jù)相關(guān)部門的最新統(tǒng)計結(jié)果，2015年海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應僅有255套，市場存量僅為854套，跌至近5年來最低點。

　　對于目前的改善型市場，業(yè)內(nèi)人士表示，別墅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性稀缺仍然存在，未來高端產(chǎn)品供應量將繼續(xù)增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成產(chǎn)品競爭壓力加大，但別墅等低密度住宅產(chǎn)品則將由于土地的嚴控，稀缺度仍將持續(xù)升級，因此其保值升值表現(xiàn)上更甚于公寓。

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