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　　中國式買房

　　歲末年初，謹小慎微的購房者心理防線在被一點點攻陷。誰，是那只幕后推手？“最怕的是50度的市場，被媒體喊成90度，招來100度的調(diào)控?！?月6日，中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉說。

　　新浪樂居深度報道 劉乾超/文

　　1月6日，2012北京樓市成績單公布。北京房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2012北京商品房簽約23萬套，同比漲36.9%，其中新建商品住房為9.4萬套，二手住房13.6萬套。新房成交均價2.07萬/平米，比2011年降7.6%。民間版本的數(shù)據(jù)顯示，2012年全年新房成交數(shù)量(未剔除保障房)114855套，成交套數(shù)大幅上漲60.58%，成交均價20334元/平米，均價則同比下降3.84%。2012年北京新房成交總額達2375.17億元，較2011年的1511.13億元大增57.18%。

　　這是看空購房者的一次全面潰敗。從去年上半年的“小陽春”，到12月份的“恐慌性入市”，大多數(shù)購房者總是被一股氣流所裹挾，慌不擇路，輸?shù)袅碎_頭，又裸奔于結(jié)尾。最后一個月的北京樓市曾被各路專家鑒定為“平淡收官”、“年底樓市無新聞”，但是，隨著11月市場呈現(xiàn)翹尾，偏聽偏信的購房者，被網(wǎng)絡放大了的地產(chǎn)新聞，創(chuàng)新高的地王，急于撮合交易的中介，口出驚人之語的意見領袖，最終釀成一股不容忽視的合力，將北京樓市推至眾口一詞的看漲軌道。

　　這場大戲，從來沒有像2012年12月份這般擁有如此多的主演。

　　恐慌情緒貢獻“正能量”

　　2012年是“出乎意料”的一年。房地產(chǎn)走勢在月度周期內(nèi)難以預判。唯一不變的，是買房人始終只能處于聽“市”由命的弱勢地位。在這一年，他們變得前所未有的脆弱與敏感。不斷上演的出乎意料中，恐慌情緒成為了暖冬來源。

　　首先，2011年成交量跌至冰點致使限購影響被過高估計，大部分人在2012年初對后市并不樂觀，沒有人想到，3月起至8月，北京樓市升溫明顯，成交量恢復性上漲。這令人們對之后的“金九銀十”充滿期待。然而，9、10月份市場再度降溫，緊接著，11月到來，北京僅有18個項目宣布開盤計劃，這一數(shù)據(jù)較9月的37盤大降51%，較10月的22盤也有18%的降幅。

　　以往接近年終時刻，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已在此前數(shù)月中完成相當部分的新房庫存去化，回款可謂充足，底氣漸生，最后兩個月，主流選擇是“無為而治，來年再說”。但在2012年，慣常行為被有意放大。前一天《北京新房庫存量急劇減少》的新聞剛剛見諸報端，第二天又有報道稱房價小幅度上升，媒體說開發(fā)商在有意蓄客、捂盤，銷售中心在接待客戶時不斷聲稱2013年房價將暴漲，任志強“來年三月房價必漲”的預言，則每天無數(shù)次被援引和論證。

　　眼看著新盤入市數(shù)據(jù)一路走低，等著進場的買房人開始覺得，他們很快，或者已經(jīng)陷入無房可買的境地。而從技術(shù)上講，一個新盤開售時，即使城市總體庫存偏安，它也往往在該區(qū)域擁有壟斷一定時間段與地段的特征。11月中，“買房找關系”的旺市景觀再一次見于北京部分樓盤。

　　買房人越來越不淡定，精明的開發(fā)商當然要抓住良機。他們懂得，有一定經(jīng)濟實力的買房人已在年中回暖時刻完成買房行為，現(xiàn)在焦急的這批買房人，相當一部分是一直在觀望、無法承受過高總價的剛需。

　　作為傳統(tǒng)大型開發(fā)商，金地在2012年前10個月的時間內(nèi)主推房山剛需盤金地朗悅，但由于叫好不叫座，資金回籠有限，這個檔口，期待從恐慌情緒中盡可能多受益的金地開始了動作。12月第一天，金地非常規(guī)的以較低價格拿出了金地格林格林55-90平米小戶型。

　　朝陽北路！未來周邊通過地鐵6號線！55平米、首付僅需16萬！買房人日思夜想的就是這種機會，他們蜂擁般涌向金地格林格林。11月17日排號的購房人超過1600人，即便推盤量自288套增至484套，當日的售樓處還是人潮涌動。

　　“以價換量”成功的金地歡欣鼓舞，在一次僅面向媒體的產(chǎn)品推介會上，該集團一位策劃經(jīng)理毫不掩飾其對買房人、媒體關注金地格林格林的欣慰之情。

　　當然，這里不僅有趁“虛”而入者，也有“搭臺唱戲”者。

　　12月13日，一則關于首開國風美唐的“負面新聞”在網(wǎng)絡上傳播。一位自稱有“內(nèi)部關系”的中介人士宣揚5萬元可提前預訂該盤下期開盤房源，令人疑惑的是，新聞爆出后僅一天，首開集團新聞發(fā)言人便迅速的對傳言做出回應，稱此舉“屬中介不實謊言”。

　　恐慌情緒蔓延的時刻，這條主題為“只有依靠關系和走后門才能買到”的報道，成功登陸房地產(chǎn)網(wǎng)站頭條。很少有人注意到，在這一唱一和的氣氛中，12月份開盤的首開國風美唐僅放出百余套房源，卻成功招致上千組客戶排隊購買。

　　除此外，萬科房山新盤金域緹香12月中旬批168套房源預售，開盤未超過2小時，400組買房人就搶光了四分之三的房源。而前期備受市場熱捧的中國水電·云立方再度拿出殺手锏——推售85平方米新房，這一次，再度當日售罄。

　　積累數(shù)月的需求在有限供應的樓市前一朝爆發(fā)，逼出來的恐慌也成功地在全年最后一個月推高了成交數(shù)據(jù)。資料顯示，2012年12月全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為14398套，環(huán)比11月上漲了10.9%，和年內(nèi)最高點8月份成交量基本持平。

　　能以飄紅的成交量收官，12月的北京樓市恐怕需要感謝這股恐慌情緒。

　　新聞蝴蝶效應

　　新聞“傳言”與“謠言”在2012年12月多次充當重要角色，改變了樓市轉(zhuǎn)折劇情的走勢，更改變了無數(shù)買房人的命運。

　　看了一整年的二手房，過去一年即將結(jié)束的時刻，小秦告訴新浪樂居，她越來越看不懂樓市新聞了。

　　即將步入婚姻殿堂的她，過去一年的生活與房子緊密關聯(lián)。預算250萬，始終無法建立起對房山和大興等近郊新房的好感，她與老公將目光鎖定在了西南三環(huán)到西四環(huán)的二手房。在剛過去的十二個月，伴隨樓市整體回暖，小秦親身感受著二手房價格上漲的過程。

　　“房子漲價是肯定的，但我們想選一套最合適的房子，所以也沒太著急出手。直到12月份看到新聞說北京二手房年底一個月漲了70萬，突然就懵了?！?/P>

　　小秦指的是12月中旬這篇新聞——《北京年底現(xiàn)恐慌式搶房有二手房一天提價70萬》。在這篇吸引眼球的報道中，以購房人蔡某為主要采訪對象，描述了11月以來西城區(qū)某原本售價240萬元的兩居室在一月之內(nèi)提價70萬元的新聞事件。

　　新聞報道橫空出世后，短時間內(nèi)迅速引發(fā)了圍觀和跟進報道。

　　“一直在看房，對二手房市場還算有點了解，事實上沒漲成這樣吧！去年1月我在豐臺望園東里看房，那時可以負擔110平米的三居，12月下旬再打電話問就只能買90平米的兩居了，細算下來一年里每平米漲了五千塊。”

　　90平米的兩居在12個月里漲價50萬，并非在年底一個月內(nèi)大漲幾十萬。她向抱怨，“新聞說的太夸張，但從那之后再去看房，中介總喜歡引用報道里提到的典型案例，以前有意向的房源反倒開始了更明顯的漲價。我們琢磨著也趕緊買一套?！?/P>

　　如今，12月已經(jīng)過去，樓市終于能夠蓋棺定論。偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年12月北京二手住宅成交均價為24614元/平方米，環(huán)比11月的房價僅上漲3.43%。不過這是后話，當時的買房人被鋪天蓋地的“一夜70萬”所迷惑，于是，當月17920套二手住宅被成交，環(huán)比11月上漲近三成，不僅創(chuàng)下了當年年內(nèi)新高，還刷新了自2011年2月份以來近23個月以來的新高。

　　這樣的成績單背后是，不扎實的新聞、敏感的市場與無意中的傳言共振的結(jié)果。與其他人相比，小秦相對幸運，傾向性的報道、中介的鼓吹，僅僅加快了他們?nèi)胧械念A期與腳步，不可否認，他們損失了一定存款，但在北京，還有一些人在這個冬天因新聞報道引發(fā)的蝴蝶效應被徹底改寫了命運。

　　去年12月16日，某平面媒體爆出京穗限購資格審查松動。文章稱，如今在京購房，只要補滿5年社保就可以通過住建委審查，成功獲得北京購房資格。其實圈內(nèi)早已有所共識，實際生活中因更換工作連續(xù)60個月繳納社保并非易事，補繳社保換取購房資格是公開秘密。但在住建部一再強調(diào)限購絕不放松的12月份，該報道帶來的最大影響在于進一步刺激了相關部門的神經(jīng)。

　　在過去的一年，一種默契始終存在：媒體報道什么，有關部門便關注什么，進而反作用于樓市。

　　先例之一是，在北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地塊被炒作為“年內(nèi)最后一個準地王”后，北京國土局迅速迎合國土部避免“地王”出現(xiàn)的通知暫停該地塊出讓；在多個媒體報道昌平紫金新干線熱銷后，該盤便招致了建委點名批評，雖經(jīng)調(diào)查，該樓盤并不涉嫌捂盤惜售，疑似躺著中槍。

　　相同的情況再度上演，前述僅1100字的報道悄然影響和改變了北京房地產(chǎn)市場。

　　北漂的李先生不知道，北京限購資格審查松動報道發(fā)出的24小時后，他剛剛花8萬元補繳的五年社保證明就如同一張廢紙。

　　當月17日下午，北京市住建委、人力社保局聯(lián)合發(fā)布聲明稱，自2012年12月18日起，補繳社保在購房資格審核中不再予以認可。李先生的北京夢瞬間化作泡影。

　　不僅他一人，還有更多人有效剛需被“一刀切”做法誤傷，無數(shù)人夢碎?；靵y中2012年已然收尾，新年剛開始，媒體又在唱戲。

　　2013年1月4日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布通知，明確購買第二套住房的貸款發(fā)放對象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭。

　　這是一次尋常的政策調(diào)整——它的尋常之處在于，在京購買二套住房的公積金個人貸款發(fā)放對象界定標準，與上一年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積相掛鉤。2011年北京城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為29.4平方米，較2010年的28.81平方米有所增加，因而政策也將對應修改為29.4平方米。除此之外，政策在細則及實施方面并無改變。

　　然而，就在這一尋常政策調(diào)整的次日清晨，一些惹人眼球的新聞報道第一時間見諸版面。在《上海證券報》發(fā)布的《北京收緊二套房公積金貸款》、《新京報》發(fā)布的《北京公積金收緊二套房貸款官方表示無關調(diào)控力度》等報道中，新聞標題位置無一不在使用“收緊”字眼。媒體的報道牽引著買房人的注意力，有人感慨，二套房和新房一樣“也越來越難買了”，僅僅0.6平方米的數(shù)字之差就這樣被不斷放大與解讀。

　　在將“政策調(diào)整”等同于“收緊”的新聞迅速傳播后，北京市公積金中心負責人稱，這次是正常的調(diào)整，與樓市調(diào)控政策放松或者收緊無關。

　　在評價此事時，偉業(yè)我愛我家團副總裁胡景暉使用了生動的比喻，“此類政策類似于CPI上漲之后城市最低工資標準就要上調(diào)一樣，本不應受到太多關注與解讀。”

　　“最怕的是50度的市場，被媒體喊成90度，招來100度的調(diào)控。”1月6日，中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉說。

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