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　本期嘉賓：

　謝國(guó)忠 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家

　姚玲珍 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)

　薛建雄 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)

　印堃華 上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

　話題一

　房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲

　上漲是基本趨勢(shì)

　不存在暴漲可能

　　河南分網(wǎng)消息 據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道：進(jìn)入11月以來(lái)，全國(guó)樓市走出了一波比“金九銀十”更加火爆的行情。龍頭房企重回一二線城市拿地，11天內(nèi)誕生7個(gè)“地王”，“王的盛宴”正在上演，萬(wàn)科、恒大、等在完成全年目標(biāo)后，加速對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。在即將到來(lái)的2013年，樓市是否會(huì)延續(xù)這股暖流？房?jī)r(jià)是否會(huì)觸底高漲？

　　薛建雄：房?jī)r(jià)上漲是基本趨勢(shì)。隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)者生活條件的提高，工資待遇提升，物價(jià)上漲的同時(shí)，房?jī)r(jià)必然也是呈上漲趨勢(shì)的。所以，2013年樓市將會(huì)延續(xù)這種趨勢(shì)，只是上漲的速度會(huì)因?yàn)檎咴蚴艿揭欢ǖ挠绊憽?

　　縱觀今年的樓市，呈現(xiàn)觸底現(xiàn)象，來(lái)年房?jī)r(jià)雖有反彈風(fēng)險(xiǎn)，但不存在大幅反彈或暴漲的可能性，因?yàn)檎{(diào)控政策的執(zhí)行力度依然很大。

　　姚玲珍：客觀來(lái)說(shuō)，2013年觸底暴漲的情況不會(huì)出現(xiàn)，最多就是延續(xù)今年回暖的趨勢(shì)，穩(wěn)步增長(zhǎng)。2013年的房?jī)r(jià)會(huì)漲，那是和如今國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)的，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的漲幅現(xiàn)象。國(guó)家的一系列政策也是為了防止房?jī)r(jià)突然暴漲的情況出現(xiàn)。

　　謝國(guó)忠：如今回暖的狀態(tài)，主要集中在上海和北京等一線城市。中國(guó)樓市價(jià)格的調(diào)整相對(duì)于其他國(guó)家來(lái)說(shuō)，是極為復(fù)雜的，其中政府方面的輿論導(dǎo)向是促使這些復(fù)雜境況誕生的主要原因之一。與此同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)知道，政府對(duì)于樓市價(jià)格也有控制的能力。這使得市場(chǎng)更為混亂，讓人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向一頭霧水。

　　值得注意的是，國(guó)有企業(yè)的拿地情況也在不斷創(chuàng)新高。國(guó)企和地方政府之間的樓市地產(chǎn)交易，更如同一個(gè)人將錢(qián)從一個(gè)口袋換到另一個(gè)口袋，沒(méi)有什么區(qū)別。其實(shí)，如今中國(guó)大部分地區(qū)的土地是很難賣(mài)出去的，那么這些回暖和高漲，也許就是地方政府和國(guó)企之間的“動(dòng)作”所造成的。

　　印堃華：今年年末的房?jī)r(jià)“回暖”是長(zhǎng)期受到壓抑后的需求釋放。房?jī)r(jià)高漲的根本問(wèn)題是供求矛盾，目前的現(xiàn)狀是明顯供不應(yīng)求。

　　剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，將積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。其實(shí)無(wú)論是城市化還是城鎮(zhèn)化，都將為房地產(chǎn)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，因此房?jī)r(jià)上漲是未來(lái)的必然趨勢(shì)。預(yù)期明年上半年房?jī)r(jià)會(huì)在適當(dāng)?shù)恼{(diào)整范圍內(nèi)波動(dòng)，5月后預(yù)計(jì)會(huì)逐步向上。

　話題二

　“限購(gòu)”會(huì)否被取消

　被取消可能性小

　負(fù)面作用或漸顯

　　“限字訣”仍是今年樓市調(diào)控的主要手段，臨近年末，對(duì)于限購(gòu)是否會(huì)取消的各種聲音蔓延在互聯(lián)網(wǎng)上。有人說(shuō)，限購(gòu)是為了抑制投機(jī)投資，房地產(chǎn)要回歸居住需求，所以要限購(gòu)。也有人說(shuō)，限購(gòu)應(yīng)該是最壞的政策，最后的結(jié)果一定是一大堆的后遺癥，“限購(gòu)”、“限貸”等調(diào)控政策都應(yīng)盡早取消。那么，“限制令”是否該被取消？

　　薛建雄：就目前情況來(lái)看，市場(chǎng)回暖令準(zhǔn)備入市的剛性需求隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。然而在國(guó)家限購(gòu)的打壓下，“房票”隨著成交而減少。這對(duì)于控制房?jī)r(jià)和炒房現(xiàn)象有積極作用。

　　個(gè)人認(rèn)為，限購(gòu)政策不會(huì)消失。不僅是短時(shí)間內(nèi)不會(huì)被取消，甚至在十年，二十年，會(huì)配合房產(chǎn)稅的政策一直施行。當(dāng)然限購(gòu)的松弛度會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲幅有所調(diào)整?？梢钥隙ǖ氖?，它的存在就是對(duì)于如今中國(guó)房?jī)r(jià)較為有效的控制方法。

　　然而，無(wú)論是限購(gòu)還是限貸，都是國(guó)家運(yùn)用差別化對(duì)待購(gòu)買(mǎi)者，由此進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段。所以對(duì)于這些政策，我們應(yīng)該給予肯定。

　　姚玲珍：限購(gòu)令限制的對(duì)象是需求方。當(dāng)然不得不說(shuō)，房產(chǎn)限購(gòu)有時(shí)難免傷及無(wú)辜。但限購(gòu)令依舊是標(biāo)志著樓市新政進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。若是任由房地產(chǎn)泡沫膨脹發(fā)酵，無(wú)異于“飲鴆止渴”。事實(shí)上，限購(gòu)令的確對(duì)房?jī)r(jià)控制起到一定的作用，基于此，預(yù)期限購(gòu)令不會(huì)取消。

　　然而，限貸政策不僅對(duì)樓市的開(kāi)發(fā)商、供應(yīng)商產(chǎn)生了影響，也對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生了一定影響，所以它的作用是雙方面的。與限購(gòu)令相比，它的作用主體有差別。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)貨幣政策，也是一個(gè)市場(chǎng)性的手段。而限購(gòu)則是一個(gè)行政性的手段，或是管制類(lèi)的措施。從調(diào)控的效果來(lái)說(shuō)，限貸的效果沒(méi)有限購(gòu)令強(qiáng)。從這些不同之處我們可以了解到，如果國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)依舊處于動(dòng)蕩狀態(tài)，那么限購(gòu)或許會(huì)在調(diào)控效果上更為顯著。

　　謝國(guó)忠：限購(gòu)有被取消的可能，但這種可能性并不會(huì)特別大。如今看來(lái)，限購(gòu)政策已經(jīng)沒(méi)有特別大的意義，許多城市的限購(gòu)條件很容易被突破，對(duì)購(gòu)買(mǎi)需求的壓制其實(shí)有限。而很多三線城市都未采取調(diào)控政策，房?jī)r(jià)也依然下降，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的降溫，主要是因?yàn)榇蟓h(huán)境的變化。

　　對(duì)于限貸，市場(chǎng)上普遍存在一種誤導(dǎo)性的說(shuō)法。過(guò)去，銀行在房地產(chǎn)泡沫化的過(guò)程中有推波助瀾的情況，你可以為了購(gòu)房，不斷地貸款。而如今，限貸就是銀行對(duì)于貸款風(fēng)險(xiǎn)的一種控制手段，這是全世界銀行業(yè)對(duì)于銀行管理的最起碼的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如今卻是將限貸說(shuō)成是政府強(qiáng)迫的一個(gè)政策，這其中是有些誤區(qū)的。

　　印堃華：房地產(chǎn)陷入了“邊調(diào)邊漲，愈調(diào)愈高”的局面，實(shí)際上是因?yàn)楹暧^調(diào)控思路出現(xiàn)了問(wèn)題，提出的一些對(duì)策并未切中要害。樓市調(diào)控的關(guān)鍵應(yīng)該是增加供給、疏導(dǎo)需求、降低成本、減輕稅費(fèi)，但是目前有關(guān)部門(mén)采取的首先是壓縮地根、銀根，然后加息加稅，再不行就限購(gòu)、限貸、限價(jià)。這樣的對(duì)策并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　更甚的是，“限購(gòu)+限貸”政策造成大量民間資本外流，不少資本流入美國(guó)、澳大利亞、新加坡等地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)傷害很大。隨著城鎮(zhèn)化的提出，政策調(diào)整有望。

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