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　　三年來最暖冬季

　　入冬以來，寒風刺骨，但樓市一直春意盎然。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，11月，北京新建商品住宅共計成交12988套，環(huán)比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%。同月，二手住宅合計成交14449套，環(huán)比10月上漲了26.2%，同比2011年同期則依然上漲了94.5%。

　　進入12月，上升勢頭依然顯著。12月上旬北京新建住宅簽約3199套，二手房住宅簽約4509套，合計簽約7708套，雖然同比11月上旬下調(diào)了4.1%。但主要原因是因為12月上旬有2個周末影響了簽約。

　　中原地產(chǎn)研究部認為，實際12月整體成交相比11月繼續(xù)升溫，12月暖冬的趨勢已經(jīng)明顯。

　　從全市的情況看，2012整體趨暖的大勢已定。

　　根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，亞豪機構統(tǒng)計，截至12月9日，今年北京市商品住宅成交金額達2375.5億元，創(chuàng)近三年新高。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市商品住宅成交金額為1726億元，今年截至12月9日已達2375.5億元，比去年全年多出37.6%，而2010年該數(shù)據(jù)為2267億元。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，從目前的情況看，整體價格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高，而且全年計劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢。

　　剛需市場小戶型當?shù)?/P>

　　毫無疑問，整體樓市正在上升、回暖，甚至正在向最熱的2009年看齊。但是從產(chǎn)品角度看，市場正在呈現(xiàn)出不同于往日的趨勢，剛需市場的主力熱銷戶型正在變小，而高端住宅市場的主力戶型正在變大。

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計，11月，北京銷售最集中的價位是100萬-200萬元的房子，成交占比45.71%，成交4912套，總計面積43.91萬平方米，平均戶型面積89.39平方米。其次則是50萬-100萬元的房子，成交占比17.42%，成交1872套，總計面積13.87萬平方米，平均戶型面積為74.09平方米。

　　據(jù)資深業(yè)內(nèi)人士回憶，2009年以前，北京最熱銷的戶型是面積在100平方米左右的三居，其次則是80-90平方米的兩居，現(xiàn)在主力戶型面積明顯變小。

　　北京萬科副總經(jīng)理肖勁也表示，根據(jù)他們對市場的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)對于部分剛需置業(yè)者而言，有能力承擔的面積正在下降。

　　受這種趨勢的影響，同樣的戶型，面積正在日益“經(jīng)濟化”。如果說3年前，90平方米的三居還算是緊湊戶型的話，現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)接近80平方米的三居、70平方米左右的兩居。順應此趨勢，萬科甚至計劃推出15平方米的微戶型。

　　11月以來，所知的熱銷樓盤，大部分均為性價比較高的剛需盤，而且，主力戶型均在70-100平方米之間，最先售罄的無疑均為小戶型產(chǎn)品。

　　在通州某項目售樓處，一位購房者坦言：“我也想買大點的戶型，但是錢就這么多，房價又漲得這么快，我只能把原來三居的計劃縮為兩居?！?/P>

　　在高端市場上，卻呈現(xiàn)出與剛需產(chǎn)品截然相反的趨勢，那就是主力戶型越來越大。

　　無論是剛入市的望京金茂府，還是計劃推新的瑞安君匯，或者正在銷售的五礦萬科如園、西山壹號院等老盤，主力戶型都在呈現(xiàn)上升的趨勢，尤其是樓王產(chǎn)品，很少有300平方米以下的戶型，400平方米甚至以上的戶型屢見不鮮。

　　麗茲行高端住宅研究院研究員鄭海燕表示，“限購前，小面積戶型由于資金投入小、租金回報率高、資金回收周期短等優(yōu)勢，成為高端住宅投資者的首選戶型。但限購之后，高端人士的投資需求與自住需求很難分開，既要考慮到自住的功能性，又要考慮未來的升值保值空間，150平方米以上戶型從而成為熱銷主力，200平方米以上稀缺戶型更是供不應求?！?/P>

　　□業(yè)界觀點

　　北京萬科副總經(jīng)理

　　肖　勁剛需出現(xiàn)兩極化趨勢

　　總體來說北京的需求非常旺盛，銷售速度正在加快，但經(jīng)過對市場的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)了一些不同于以往的情況。同樣是剛需，呈現(xiàn)出兩類趨勢：一類叫下探型剛需，一類是一步到位型剛需。下探型剛需，意思就是對總價的承受能力要更低一點，因為有資格購房的人群中，隨著不斷的消化，最后總是沒錢的人會更多一些，我們希望把這部分也給吸納進來，因此我們的產(chǎn)品會做得更小一些。

　　另一種則是一步到位的趨勢。因為北京的限購政策，我們現(xiàn)在主力客戶就是四個字“新北京人”，他們只有一次購房資格，這使得他們很難有條件通過賣了再買的方式改善居住條件，所以他只能一步到位。我們就針對這部分客戶，把戶型做得大一些，讓他們買一次就能住很長時間。

　　不管是下探型也好，還是一步到位型也好，這些客戶都屬于首置剛需的，都是萬科主要面對的客戶群。因此，我們也做了相應的調(diào)整，下探到70、80平方米的兩居，一步到位到110多平方米的三居。

　　東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)

　　賈玉鵬公司未來繼續(xù)開發(fā)中小戶型

　　整體來看，目前剛需市場的主流戶型是80-90平方米的兩居室以及110-130平方米的三居室，這類產(chǎn)品走得比較好，但是80平方米以下兩居室和100平方米以下三居比以上兩種主流產(chǎn)品銷售得更快，如果同一個項目同時開發(fā)了以上產(chǎn)品，則銷售時最先售罄的就是80平方米以下的兩居和100平方米以下三居。以東亞·臺湖印象為例，該項目六七十平米的兩居室和七八十平米的三居室賣得非?？?，一期開盤就全部售罄，最后又加推了90多套房源，這批房源是沒有蓄客做準備的，但一個周末就賣掉了30多套，可見，剛需更偏愛實用的戶型。與此同時，典型的小戶型產(chǎn)品東亞·首航國際、東亞·五環(huán)國際、東亞·馬賽公館等均持續(xù)熱銷，一般都保持在周末兩天消化30多套的速度。其實，性價比高的產(chǎn)品自然好走量，中小戶型一般能滿足剛需的生活需要，同時，價格也是剛需置業(yè)者可以承受的，因此較為熱銷。鑒于此，公司未來還將繼續(xù)開發(fā)滿足剛需的中小戶型產(chǎn)品，為剛需購房者提供更多選擇空間。

　　凱德錦繡銷售經(jīng)理

　　鄭琳

　　164m戶型瞄準CBD改善人群

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　　凱德·錦繡是凱德置地在北京CBD區(qū)域建造的高品質住宅項目，對于在CBD這樣一個位置的物業(yè)，我們一直認為好的房子要從可居住、可投資、可升值的角度去衡量，這種考慮在凱德·錦繡3號樓更加明顯。

　　目前CBD區(qū)域在售項目多以大戶型為主，總價基本都在千萬量級，然而，低總價優(yōu)勢且兼顧舒適宜居的中小戶型一直是高區(qū)域的空白。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著今年央視新大樓正式投入使用，由此帶來高端傳媒人士與各公司商務高管成為需求主力，在CBD工作的金融、傳媒人士或致力于在CBD扎根改善的高端人群，對項目的品質和細節(jié)要求更高。這部分客群多是年齡在30-40歲之間的三口之家。他們常常行走于世界各地，不管是因為事業(yè)，還是在求學，這種經(jīng)歷，就是對高端公寓居住空間創(chuàng)作的親身體驗。為此，我們今年主推64平方米小戶型和164平方米三居樓王戶型，獲得市場青睞。

　　金融街控股副總經(jīng)理

　　王志剛

　　快速消化在售房源

　　目前金融街控股在售主要房源為位于昌平區(qū)北七家的金色漫香苑和大興天宮院的金融街融匯，金色漫香苑僅剩下為數(shù)不多的180-190平方米五居，由于總價相對較高，銷售速度略遜于此前推出的97平方米兩居和138平方米的三居。此外，目前正在熱銷的金融街融匯項目，主打微公館概念，二期已于本月初開盤，主力和熱銷戶型仍以二居為主，戶型面積在70平方米左右。融匯主要面向剛需類客群，戶型區(qū)間包括54-57平方米一居、71-84平方米兩居以及98-100平方米三居。此次新推房源除了兩居外，還加推了部分100平方米左右的三居。對于明年市場，金融街控股的住宅項目仍以快速消化在售房源為主。

　　金地集團北京公司營銷部經(jīng)理

　　王東博

　　面向剛需以小戶型為主

　　目前金地集團北京在售項目中，主要以面向剛需群體的小戶型產(chǎn)品為主。以本月底即將面市的金地格林格林為例，全部為55平方米至90平方米的一居至三居產(chǎn)品，包括55平方米一居、75平方米和80平方米兩居以及89平方米三居。未來金地集團在京推出的產(chǎn)品類型仍將以此類剛需性中小戶型為主，金地格林格林的二期也仍將全部為90平方米以下戶型。雖然市場已經(jīng)出現(xiàn)局部性回暖趨勢，但是調(diào)控政策依舊，對于未來市場我們保持謹慎樂觀，與大戶型相比，面向首置及首改客群的中小戶型，會保持一定的市場熱度。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部

　　張旭

　　兩居戶型為當下市場成交主流

　　從目前新房和二手房成交情況來看，兩居占比最高，占整體市場成交量的45%左右。由于價格和區(qū)位的不同，新房市場中三居占比高于一居，而二手房市場中一居的占比高于三居。一居和相對低總價的兩居室，主要客群為首次置業(yè)的剛需購房者，而改善型購房者的主要置業(yè)目標則是三居和部分高總價的二居室。與前期相比，四季度剛需購房者的增加比較明顯，90平方米以下的小戶型成交占比又有所上漲，也是年末市場出現(xiàn)暖冬的重要推動因素。預計未來限購和限貸政策仍會繼續(xù)嚴格執(zhí)行，因此能夠進入市場的需求還是以自住類剛需首置和首改購房者為主，這樣的市場需求決定了未來市場上的主流戶型仍會以兩居為主。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁

　　胡景暉

　　中小戶型是熱銷主力

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，12月上旬全市新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽2632套，其中一居室、二居室占比合計達到55.66%，比上月上漲7.49個百分點。并且在12月上旬熱銷項目中，成交套數(shù)排名前十的項目全部位于五環(huán)以外、成交均價均在17500元/平方米以下。由此可以看出首次置業(yè)需求迎來新一輪釋放高峰，12月將延續(xù)暖冬格局。事實上，十八大以來，房地產(chǎn)政策維持相對穩(wěn)定之格局，加上房價繼續(xù)下跌的預期不再，雖然部分開發(fā)企業(yè)完成年度銷售業(yè)績，但由于政府在開工、投資方面的壓力依然存在，部分企業(yè)也在年底選擇“乘勝追擊”的策略，以換取足夠多的現(xiàn)金流，為來年繼續(xù)發(fā)展做充分準備，多重因素疊加使得年底迎來剛性需求抄底的好時機。

　　麥田房產(chǎn)石佛營區(qū)炫特二店店長

　　周　瓊

　　90平以下小戶型受年輕白領偏愛

　　上周石佛營商圈成交較為活躍，由于周邊6號線開通在即，再加上該項目主打90平以下小戶型，近期咨詢客戶明顯增多，且主要是在周邊工作的“80后”白領，該類群體由于是首次置業(yè)，除了有使用公積金貸款這一特征之外，還有將小戶型作為過渡房源，十分注重周邊生活、交通便利度的特點。

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