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　　去年年底，國(guó)家住建部、財(cái)政部下發(fā)相關(guān)通知，要求各地進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用。作為房屋的“養(yǎng)老金”，我區(qū)住宅專項(xiàng)維修金發(fā)揮的作用如何？2月14日，采訪了寧夏住建廳房地產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　全區(qū)15.22億元維修金使用率僅3%

　　據(jù)介紹，1998年我區(qū)根據(jù)《寧夏城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》率先在全國(guó)建立了住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。銀川、石嘴山、吳忠從1999年開始陸續(xù)實(shí)行新建商品房繳納專項(xiàng)維修資金制度，固原、中衛(wèi)從2006年開始實(shí)行，交繳標(biāo)準(zhǔn)均為10元/平方米。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，我區(qū)于2010年頒布實(shí)施《寧夏物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步加大和規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理，對(duì)繳納專項(xiàng)維修資金繳納歸集、管理原則、資金用途進(jìn)行了明確。隨著房屋建設(shè)成本的提高，2008年，中衛(wèi)對(duì)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為15元/平方米、18元/平方米(帶電梯)，固原調(diào)整為購(gòu)房款的2%。銀川2012年專門出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，將維修金首期交繳標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為40元/平方米和50元/平方米(帶電梯及非住宅)。

　　按照相關(guān)規(guī)定，我區(qū)住房專項(xiàng)資金由各市、縣房產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)歸集、使用和管理，由財(cái)政部門進(jìn)行監(jiān)督。全區(qū)部分市縣維修資金的日常管理由其下屬的物業(yè)管理辦公室(負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金管理工作)及市房改辦(負(fù)責(zé)房改房住宅專項(xiàng)維修資金管理工作)分別負(fù)責(zé)。

　　截至2014年年底，全區(qū)維修資金累計(jì)歸集總額15.22億元，其中，商品住宅歸集13.34億元，占總額的87.6%；售后公房歸集1.88億元，占總額的12.4%。使用資金總額為1.41億元，占總額的9.3%；增值總額為6061萬元，資金增值途徑主要為儲(chǔ)存銀行和購(gòu)買國(guó)債，其中存儲(chǔ)增值4753萬元，購(gòu)買國(guó)債增值為248萬元。雖然住宅維修資金仍在逐年增長(zhǎng)，但由于種種因素制約，我區(qū)住宅維修資金使用率僅為3%，高于全國(guó)1%的平均水平。

　　用維修金改造老舊小區(qū)不容易

　　2014年以來，我區(qū)在全國(guó)率先組織開展了全省區(qū)域統(tǒng)一推進(jìn)的老舊住宅小區(qū)綜合整治改造工作，確定用4年時(shí)間完成全部改造目標(biāo)。截至2015年底，全區(qū)已完成老舊住宅小區(qū)的綜合整治改造1600萬平方米，涉及近640個(gè)小區(qū)，投資約26個(gè)億，惠及群眾約20萬人，占全區(qū)1561個(gè)老舊住宅小區(qū)總量的60%左右。

　　在改造前期調(diào)查中，自治區(qū)住建廳發(fā)現(xiàn)，我區(qū)老舊住宅區(qū)大多建成于上世紀(jì)90年代左右，規(guī)劃建設(shè)水平低，房屋漏雨、滲水等房屋本體老化問題日益突出。同時(shí)，其配套設(shè)施不齊全，機(jī)動(dòng)車停車位嚴(yán)重不足，監(jiān)控設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)管理不到位，逐步成為城市建設(shè)管理的短板。

　　為此，自治區(qū)政府連續(xù)兩年把“支持各市縣進(jìn)行老舊小區(qū)整治改造、擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面”列入政府的民生計(jì)劃。自治區(qū)政府每年安排老舊住宅小區(qū)整治改造以獎(jiǎng)代補(bǔ)專項(xiàng)資金3000萬元，對(duì)整治好的市縣進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。同時(shí)，各地或安排專項(xiàng)資金，或?qū)⒗吓f小區(qū)和建筑節(jié)能改造相結(jié)合，通過多種方法籌集改造資金，推進(jìn)該工程。即便如此，各地在改造中仍遇到了較大的資金難題。

　　由于老舊小區(qū)改造部分多為公共設(shè)施、公共區(qū)域的維修、更新，這與住宅專項(xiàng)維修金的使用范圍基本吻合，因此，住宅維修金也成為改造籌集資金的途徑之一。這不僅能夠拓寬住宅專項(xiàng)維修金的使用率，還能解決老舊小區(qū)改造資金短缺的問題，使兩項(xiàng)工作相得益彰，但在實(shí)際操作中卻沒那么容易。

　　自治區(qū)住建廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，老舊小區(qū)改造多為上世紀(jì)90年代初期的房屋，其可分為房改房和商品房?jī)煞N。房改房在房改時(shí)，曾歸集了住宅專項(xiàng)維修金，這部分資金或由產(chǎn)權(quán)單位管理，或由財(cái)政部門管理。而在1998年我區(qū)實(shí)行住宅維修金制度前，商品房沒有歸集過住宅維修金。因此，在使用住宅維修金進(jìn)行老舊小區(qū)改造時(shí)，我區(qū)堅(jiān)持以下三個(gè)基本原則：一是該小區(qū)必須有歸集的住宅專項(xiàng)維修金，二是改造范圍符合國(guó)家住建部關(guān)于住宅維修金的使用范圍，三是必須符合《物權(quán)法》關(guān)于使用住宅專項(xiàng)維修金滿足維修面積超過三分之二以及業(yè)主同意率超過三分之二的要求?！斑@只是基本條件，還需要滿足一些其他相關(guān)條件，才可以動(dòng)用住宅維修金來進(jìn)行老舊小區(qū)改造。而對(duì)于沒有住宅維修金或不能使用的，只能依靠政策補(bǔ)助、撥款等方式來改造?！?/p>

　　　普通小區(qū)難動(dòng)用物業(yè)維修資金

　　自治區(qū)住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，不僅在老舊小區(qū)改造中，兩個(gè)“三分之二”的條件難以實(shí)現(xiàn)，即使是在普通小區(qū)中想要?jiǎng)佑眠@筆錢，也難以滿足這兩個(gè)“三分之二”的條件。她表示，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)維修資金的征收使用管理等方面規(guī)定知之甚少，一些小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在隱患需要急修時(shí)，業(yè)主常關(guān)注是否有必要修、哪些業(yè)主需要出錢修等問題，思想不統(tǒng)一，致使維修項(xiàng)目報(bào)修后擱置，維修計(jì)劃無法實(shí)施。同時(shí)，目前我區(qū)僅有36%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，且有些業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不夠好，影響了業(yè)主和物業(yè)維修部門之間的有效溝通。

　　該負(fù)責(zé)人還分析認(rèn)為，多年來，我區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理法律基礎(chǔ)薄弱，概念不清晰。從1998年這項(xiàng)制度建立以來，《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》以及我區(qū)地方性法規(guī)中對(duì)維修資金的名稱表述不一致，且繳存主體、標(biāo)準(zhǔn)、范圍的界定也有差別，這對(duì)各地專項(xiàng)維修資金的歸集管理帶來一定影響。同時(shí)，專門規(guī)定維修資金制度的相關(guān)辦法僅為部門規(guī)章，造成制度執(zhí)行過程缺乏足夠法律強(qiáng)制性和剛性約束。三是相關(guān)制度不配套，缺乏統(tǒng)一規(guī)范的維修資金財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、使用范圍和行政監(jiān)管的制度標(biāo)準(zhǔn)，僅有的一些部門規(guī)范性文件也還不夠系統(tǒng)和完善。此外，資金增值率不高、續(xù)籌難、管理難等原因，都造成了住宅專項(xiàng)維修金的使用難題。

　　該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，近年來，隨著高層、小高層住宅增長(zhǎng)，住宅電梯隨之同步增長(zhǎng)。通常電梯設(shè)計(jì)使用壽命為15年左右，7年就會(huì)進(jìn)入中修期，10年進(jìn)入大修期。電梯是長(zhǎng)期、頻繁使用的公共設(shè)施設(shè)備，隨著使用年限的加長(zhǎng)，電梯一次較大的維修就需要三四萬元，按照我區(qū)目前維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行維修資金缺口較大。一旦電梯需要更換，讓業(yè)主籌集維修資金十分困難，特別是沒有歸集維修金的老舊小區(qū)，電梯維修更是難題。

　　如何降低資金使用“門檻”是關(guān)鍵

　　自治區(qū)住建廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了解決資金使用“門檻”高的問題，此次國(guó)家下發(fā)相關(guān)通知明確，各地可指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中通過委托表決、集合表決、默認(rèn)表決、異議表決等方式進(jìn)行約定，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，避免要使用時(shí)無法獲得兩個(gè)“三分之二”同意。

　　此外，住建廳還計(jì)劃借鑒住房公積金管理經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一的信息管理系統(tǒng)和統(tǒng)一資金監(jiān)管體系，規(guī)范資金管理與使用。通過建筑安全評(píng)估機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)管理咨詢公司等第三方機(jī)構(gòu)介入的方式，共同參與、監(jiān)督維修資金的管理使用，確保維修資金的規(guī)范運(yùn)行。下一步，我區(qū)將結(jié)合全區(qū)正在開展的老舊住宅小區(qū)綜合整治改造，針對(duì)老舊小區(qū)改造和電梯更新改造資金不足的問題，將拓寬資金籌集渠道與提高住宅專項(xiàng)維修資金使用有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)老舊小區(qū)和電梯更新改造中的支持作用。目前，各地正在制訂本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容以及使用維修資金的程序、分?jǐn)傇瓌t等配套政策，確保維修資金的保障作用得到充分發(fā)揮。此外，我區(qū)將通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇維修資金專戶銀行，督促專戶銀行不斷提升專戶服務(wù)水平和資金增值收益水平。定期開展維修資金專業(yè)審計(jì)工作，保證資金?？顚Ｓ?，并向社會(huì)公開審計(jì)結(jié)果。（ 王宇菲 實(shí)習(xí)生 馬靜）

全國(guó)十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國(guó)家全民參保計(jì)劃的踐行者。