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　　【導讀】住建部2016年將推動公積金改革，將農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金體系?！堆霃V財經(jīng)評論》本期關注：房地產(chǎn)去庫存需要打好組合拳。

　　北京12月28日消息 據(jù)《央廣財經(jīng)評論》報道，今天，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議召開，住建部表示，把去庫存作為房地產(chǎn)工作重點，明年全國新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務，在棚戶區(qū)改造中，將繼續(xù)推進貨幣化安置。同時，將進一步推動住房公積金改革，推動將農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金體系。這個時段我們繼續(xù)來關注房地產(chǎn)去庫存。

　　住建部部長陳政高在會上表示，明年要鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢。推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作重點，建立購租并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。進一步用足用好住房公積金，繼續(xù)推進棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。明年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務。實現(xiàn)公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補貼。

　　談及市場調控，陳政高表示，要改進房地產(chǎn)調控方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。進一步落實地方調控的主體責任，實施分城施策、分類調控。

　　關于這個話題，特約評論員馬光遠作出了評論。

　?。航裉熳〗ú繒详P于房地產(chǎn)去庫存提出的舉措，最引人注意的就是把農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金體系。本月，從中央經(jīng)濟工作會議到中央城市工作會議，關于房地產(chǎn)去庫存提出的舉措中，都包括促進“農(nóng)民工買房”這一項，那么，把農(nóng)民工納入住房公積金體系操作起來難度大不大？效果又如何？

　　馬光遠：現(xiàn)在最大的問題是農(nóng)民工繳納住房公積金的意愿。從過去幾年的經(jīng)驗來看，很多農(nóng)民工不要說交住房公積金，就是其他的那些基本保險都不愿意交，因為他覺得自己不會一直在這個地方打工，可能到別的地方去。如果要到其他的地方去，這部分錢轉也轉不走，他會認為這一部分錢就丟了。所以要實現(xiàn)這個問題，首先要打消農(nóng)民工的顧慮，也就是說不管在任何地方交的住房公積金，最后都能夠確保回到個人的賬戶里面去，而且支取比較方便。如果沒有這個顧慮，對農(nóng)民工來講當然是一個好事，比如他以后要買房子租房子或者有些大的事項，都可以支取住房公積金，可以抵一部分費用。這個制度本身應該從意愿和打消農(nóng)民工顧慮的層面去下工夫，把這個制度的含金量落到實處。

　?。耗壳霸趲齑娓咂蟮娜木€城市，特別是價格相對便宜的地區(qū)，支持農(nóng)民購房是個去庫存的有效措施。但有業(yè)內人士認為，目前對于農(nóng)民購房后的貸款風險補償機制并不健全，因此農(nóng)民購房后還款執(zhí)行難度較大。另外，購房農(nóng)民的戶籍與其原有宅基地與耕地的矛盾如何處理解決，也是目前面臨的問題之一。有沒有一些解決的辦法呢？

　　馬光遠：從貸款本身來講，現(xiàn)在金融機構還是比較擔心的，比如農(nóng)民貸了款，如果以后還不起怎么辦，可能會形成一部分不良貸款。農(nóng)民工進城的問題，現(xiàn)在有些地方農(nóng)民的身份還是很值錢的，國家有很多傾斜性的政策，如果他變成市民，對于一些中小城市來講，公共服務可能沒想象的那么好，似乎還不如繼續(xù)保留農(nóng)民的身份，還能享受國家很多政策。所以，現(xiàn)在對于鼓勵農(nóng)民工購房的一系列舉措或者制度框架，一定要從農(nóng)民工的角度出發(fā)，把他的顧慮打掉。金融機構擔心還貸風險的問題，國家在金融層面可以有一定的金融工具的設計，比如做一部分的擔保，或者在農(nóng)民工的宅基地方面有一些靈活的舉措，使農(nóng)民工在整個制度體系里成為一個受益者。整個制度最關鍵的是讓農(nóng)民工享受到買房的好處。

　　關于如何打好去庫存的組合拳，特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也作出了評論。

　?。涸诮裉斓臅希〗ú勘硎?，明年全國新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務，在棚戶區(qū)改造中，將繼續(xù)推進貨幣化安置。在這方面，很多專家擔心，棚改及其貨幣化安置存在著資金來源難以跟上棚改增速的矛盾。您是否有這方面的擔心？

　　楊紅旭：棚改的資金來源是比較豐富的，國家有財政的支出，中央和地方都有，另外企業(yè)也有補助，個人再掏一部分錢，所以它是三三制的原則。如果是城中村，主要就是開發(fā)商和城中村居民進行談判。在資金補貼方面，政府可能要進一步加大力度，但是可以把部分商業(yè)化開發(fā)進一步提高強度。一般來說，對一些棚戶區(qū)和城中村改造，都會新建一些商品房用來出售，可以把這個改造后的項目的容積率進一步提升，比如可以增加一些可售型的商業(yè)部分，通過這樣的做法，能夠滿足資金的需求。

　?。撼酥猓锔囊约柏泿呕仓玫碾y處在哪？應該怎么來解決？

　　楊紅旭：貨幣化安置應該是一個大勢所趨，現(xiàn)在可能還需要引導，因為有些人喜歡分房子。未來國家應該引導進行貨幣化的一些分配，讓他們拿著錢去市場買房子，這是一個關鍵的改變。

　?。河性u論指出，關于去庫存的6大舉措，特征是“供求改”齊發(fā)力。六大措施是一連串“組合拳”：以供給側管理擴大總需求，同時推動土地、財稅、產(chǎn)業(yè)政策改革，以期長遠實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康，并在在此過程中謀發(fā)展、求轉型。要打好這一系列組合拳，您覺得最關鍵的是什么？

　　楊紅旭：在供給側，主要是抑制地方政府賣地的沖動，因為三、四線城市目前庫存很高的原因，主要就是2009年之后大量的賣地批地，導致很多項目出來，跟需求不匹配，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。所以必須引導地方政府減少對財政的依賴，減少賣地的沖動。第二個方面還是要穩(wěn)定需求，不管是剛需、自住、農(nóng)民工還是環(huán)境改善需求都應該支持，從減稅方面，從降低購房貸款、首付方面給他們切實的支持，讓所有合理需求都能夠無障礙的釋放。第三方面就是政府住房保障要轉型，以前總是建房子進行分配，不管是經(jīng)適房、限價房、還是自住型商品房，以后要開始轉向貨幣化匹配。發(fā)達國家都是采取一些貨幣化分配的方式，你有需要，你可以租房間、買房子，但是政府給予的是貨幣補貼，而不是分配實物。貨幣補貼可以使這種租房和購房的需求通過市場化手段解決，這樣就能夠消化商品住宅。通過這三個方面，就能夠使一個長效機制得以建立。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔起企業(yè)的社會責任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。