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　　河南分網(wǎng)消息 據(jù)鄭州晚報報道：昨日上午，市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，通報了2012年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運行情況以及對下半年的展望。 數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，鄭州市區(qū)商住房累計賣了37474套，比2011年同期多賣14516套，平均每天賣房近206套；市區(qū)房價為每平方米6284元，比2011年同期每平方米上漲了15元。從購買對象來看，上半年，市區(qū)商住房購買對象中以外地人群為主，所售房子中近七成均被外地人買走。

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　　數(shù)據(jù)

　　開發(fā)情況：上半年商住房新開工面積673.6萬平方米

　　據(jù)統(tǒng)計，1~6月份，全市房地產(chǎn)累計完成投資489億元，同比增長22.6%，其中商品住房投資300.8億元，同比增長17.9%；商品房新開工面積1002.9萬平方米，同比增長13.4%，其中商品住房673.6萬平方米，同比增長8%；商品房竣工310.8萬平方米，同比增長89.5%，其中商品住房竣工241.25萬平方米，同比增長75.2%

　　投放情況：上半年市區(qū)商住房累計投放43210套

　　1~6月份，市區(qū)商品房累計批準預售面積494.65萬平方米，同比增長13.1%；其中，商品住房累計批準預售面積414.99萬平方米，同比增長29.48%，批準預售的套數(shù)為43210套。

　　銷售情況：上半年市區(qū)商住房賣了37474套

　　1~6月份，市區(qū)商品住房累計銷售面積347.66萬平方米，同比增長45.98%，累計賣了37474套，比2011年同期多賣14516套，平均每天賣房為205.9套；商品住房銷售均價為每平方米6284元，比2011年同期每平方米上漲了15元，漲幅為0.24%。

　　庫存情況：市區(qū)商住房累計可售面積449.58萬平方米

　　截至6月底，市區(qū)商品房累計可售面積759.02萬平方米，同比增長45.19%；其中，商品住房累計可售面積449.58萬平方米，同比增長48.13%。

　　6月底與3月底相比，商品房累計可售庫存增加138.43萬平方米，其中商品住房累計可售面積增加107.56萬平方米。若按上半年月度銷售均值計算，目前市區(qū)商品房累計庫存面積可售11.5個月，商品住房可售近8個月。

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　　分析

　　“紅五月”銷量創(chuàng)紀錄

　　市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦介紹，春節(jié)之后，鄭州市商品房成交量開始出現(xiàn)回升，其中，3、5、6月份全市的商品房銷售面積均超過100萬平方米；5、6月份全市的商品住房銷售面積突破100萬平方米，基本恢復到住房限購之前的水平，特別是5月份商品房銷量達到127.32萬平方米，其中商品住房銷量達到118.58萬平方米，賣了9291套，創(chuàng)出了我市商品房銷售歷史上“紅五月”的銷量紀錄。

　　商品房投放速度加快

　　隨著市場銷售形勢的好轉，開發(fā)商對市場的信心有所增強，推盤速度明顯加快。全市商品房單月投放量從3月份的85.39萬平方米迅速提升至4月份的197.58萬平方米、5月份的204.61萬平方米，6月份雖有減弱，但仍達到了159.49萬平方米。

　　此外，商品住房的銷售價格依然保持平穩(wěn)的態(tài)勢，沒有出現(xiàn)大的波動。

　　賣的房子近六成是90平方米以下套型

　　從今年上半年成交的商品住房結構看，市區(qū)套型面積在90平方米以下的商品住房賣了22318套，同比增長108.56%，占到商品住房銷售總套數(shù)的59.56%，特別是適合自住性需求的80~90平方米商品住房的銷量占比達到33.44%，較去年同期提高9.56個百分點，顯示出此次銷售回升是以剛性需求為主導。

　　從市區(qū)商住房的購買人群來看，1~6月鄭州市區(qū)商住房購買對象中以外地人群為主，外地人購買套數(shù)占比67.84%，買走了25424套，其中本省其他地區(qū)占比59.93%，外省市占比7.65%；本地人購買套數(shù)占比33.16%，買走了12050套，其中本市城區(qū)（即鄭州市區(qū)）占比25.84%，本市郊縣占比6.32%。從價格上看，外地人購房均價為每平方米6600元。

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　　觀點

　　政策環(huán)境相對穩(wěn)定

　　對于上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新特點，葉琦分析，經(jīng)歷了一年的嚴厲調控，投資和投機性需求得到抑制，市場供求關系發(fā)生了變化。今年以來，國家對于房地產(chǎn)市場未出臺新的更為嚴厲的調控政策，處于一個相對穩(wěn)定的時期；同時，國家多次強調要執(zhí)行差別化政策，充分保證剛需置業(yè)，各地也出臺一些微調政策，如提高住房公積金貸款上限、調整普通住房標準等。政策所釋放出的積極信號在一定程度上刺激了剛性需求。

　　金融政策在一定程度上提升可支付能力

　　今年上半年，央行兩次下調金融機構存款準備金率，并下調了存貸款利率，對首套住房個人貸款利率執(zhí)行基準或優(yōu)惠利率，鄭州也提高了住房公積金貸款上限。這些措施在一定程度上減輕了消費者的購房壓力，提高了購房者的可支付能力，有力地支持了剛性需求的釋放。

　　統(tǒng)計顯示，1~6月份，市區(qū)按揭貸款購買商住房27718套，同比增長87.36%，占到市區(qū)商住房銷售套數(shù)的73.97%，較去年同期提高9.34個百分點。

　　購房心理預期有所轉變

　　城中村改造、舊城改造拆遷過程中產(chǎn)生的大量待安置人群，以及調控以來長時間持幣觀望的消費者，為房地產(chǎn)市場積蓄了大量的剛性需求。隨著樓市成交量的回升，出于對未來市場及房價預期的改變，促進了更多觀望者入市，推動了樓市成交的回升。

　　開發(fā)商“以價換量”并“以投帶銷”

　　春節(jié)過后，迫于市場以及資金、庫存等多重壓力，開發(fā)企業(yè)選擇以價換量，積極推盤銷售。部分開發(fā)企業(yè)采取打折促銷，推出各種優(yōu)惠活動來刺激和推動樓市成交。而市場形勢的好轉，也給了開發(fā)商一定的信心，開始加大推盤數(shù)量，以供應帶動成交，進而形成2季度樓市供銷兩旺的態(tài)勢。

　　高價位商住房和精裝修房銷售較好

　　春節(jié)過后，部分價位相對較高的高品質樓盤加大促銷力度、降價促銷，實現(xiàn)以價換量的目的，進而帶動整體房價的提升。同時，今年上半年鄭州一批精裝修房入市并熱銷，裝修費用計入房價也使得銷售價格有所提高。

　　租賃市場供求關系趨緊

　　今年我市加大城中村、舊城及棚戶區(qū)的改造拆遷力度，三、四環(huán)內(nèi)多個城中村整體拆遷，造成租賃房源大量減少，原租客與房東都成為租房需求者，成倍增加了求租量；另外，實施限購限貸政策后，不符合條件的購房者和部分觀望者選擇了租房，再加上近期進入傳統(tǒng)的“畢業(yè)季”，大量畢業(yè)生涌入租房市場。從而，無形中推高了鄭州市的房屋租賃價格。

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　　展望

　　后市存在波動可能

　　葉琦認為，在住房限購仍為調控政策主基調的背景下，房地產(chǎn)市場仍將以抑制投資、投機性需求為主。目前全國樓市普遍出現(xiàn)成交量增長、房價上揚，不排除國家出臺新的政策對房地產(chǎn)市場進行調控。因此，今后一個階段仍存在著波動的可能。

　　市場供應保持增長

　　上半年鄭州房地產(chǎn)形勢好轉，開發(fā)商以供應帶動銷售的策略收到良好效果，預計下半年開發(fā)商仍將持續(xù)增加供應，以達到去化（在市場營銷領域，去化率即是在一定時間段內(nèi)的銷售率。在房地產(chǎn)領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內(nèi)某產(chǎn)品的銷售量占總量的百分比。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)使用頻率較高。）在建項目庫存、加快現(xiàn)金流轉的目的。同時，我市正在推進新型城鎮(zhèn)化建設，城中村改造、舊城改造、棚戶區(qū)改造項目陸續(xù)上馬，也將加大市場供應量。

　　改善性需求有望入市

　　剛進入下半年，央行便下調了銀行存貸款利率。降息對購房者的影響，心理預期遠遠大于月供減少的實質效應。心理預期的改變，使一些繼續(xù)持觀望態(tài)度的購房者加快入市的步伐，一些改善性需求也有望進入市場。

　　量價博弈仍將持續(xù)

　　結合上半年鄭州和全國房地產(chǎn)市場情況，雖然房價出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性不大，但時隔不足一個月的兩次降息，預示了房價基本不會繼續(xù)下跌；同時，市場成交量的持續(xù)回升，將緩解開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面，房價下降的動力會逐步消失，開發(fā)商的漲價動力漸強，量升價漲的矛盾將逐步顯現(xiàn)。 ( 胡審兵)

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