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　　北京11月26日消息（曾衛(wèi)）據《天下財經》報道，樓市去庫存，近段時間成為各界熱議的焦點，受到經濟下行壓力等因素的影響，樓市庫存越積越多。國家統(tǒng)計局數據顯示，我國商品房庫存短短一年內猛增超過一億平米，再創(chuàng)歷史新高。不久前，中央對去庫存的表態(tài)，在房地產市場釋放出強烈的政策信號。還有5周時間，2015年就要過去了，城鎮(zhèn)化和戶籍改革能否助力樓市精準調控？時隔37年，城市工作會議會不會再次召開？

　　對于中國樓市的庫存到底有多大這個問題一直存在著統(tǒng)計口徑上的爭議。國家統(tǒng)計局最新公布的數據，截至今年10月，我國商品房待售面積6億8632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。跟去年同期的5億8239萬平方米相比，一年內增加了1億多平方米，增幅將近18%。

　　不過，國家統(tǒng)計局公布的數據只是竣工后未售出的現房面積，還不包括大量在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外，還有各地的小產權房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的住宅項目，甚至不排除還有部分應報未報的庫存量。

　　有觀點認為，待售庫存加上已批未建庫存、在建未售庫存，這“三大塊”待消化庫存加起來規(guī)模大約為140.9億平方米，要10年以上才能消化完畢。

　　除了總量巨大之外，樓市庫存還存在著分化明顯的特點。一二三線城市的去化壓力明顯不同，上海易居研究院的數據顯示，10月份，35個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9。這也就是說，三線城市平均要18.9個月才能消化庫存，成為當前全國樓市庫存的“重災區(qū)”。

　　“去庫存之戰(zhàn)” 需要政策強力支持

　　面對庫存壓頂，全國樓市從2014年就打響了“去庫存之戰(zhàn)”。今年以來，央行多次降息、330新政、930新政等利好消息更是接連出擊，各個地方政府也采取了公積金政策調整、二套房首付放寬等刺激性措施。但從數據反映的情況來看，全國樓市整體去庫存效果不明顯。這在上海易居研究院副院長楊紅旭看來，主要是三四線城市供需矛盾突出，全國樓市去庫存將是一場“持久戰(zhàn)”。

　　楊紅旭說，病來如山倒，病去如抽絲，過去三四年積累的庫存，光靠過去一年的政策還很難去化，尤其是三四線城市。

　　楊紅旭建議，打好這一場“持久戰(zhàn)”的關鍵，還是需要政策不斷加碼?！鞍ㄐ刨J、財稅和貨幣政策，個人房貸還需要進一步寬松，另外的話財稅制度還需要有一些制度等等?！?/p>

　　楊紅旭所提出的各類調控政策，主要著眼于樓市需求側的調整。近段時間以來，供給側改革成為熱詞，房地產領域是否適用供給側改革的思路呢？中原地產首席分析師張大偉給出了肯定的答案。他說，長期以來，很多地區(qū)一直依賴土地財政，樓市粗放式發(fā)展痕跡明顯，在去庫存壓力不斷加大的當下，樓市供給側改革勢在必行。

　　張大偉認為，部分地方政府還是繼續(xù)依賴房地產，所以必然在去庫存的同時增加了庫存，自然而然就形成了一個惡性循環(huán)，所以要減少供給。

　　值得一提的是，近期決策層也在多個場合提及房地產高庫存。就在國家統(tǒng)計局公布10月庫存數據的前一天，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上，著重提出了化解房地產庫存的問題。這也是十八大以來，習近平總書記首次對于房地產去庫存的表態(tài)。中央對于去庫存的強調，在房地產市場釋放出強烈的政策信號。

　　另一件值得期待的大事，就是中央城市工作會議會不會在年內召開？如果召開，這將是國家時隔37年之后，再次召開中央層面的城市工作會議。楊紅旭認為，關于城鎮(zhèn)化和戶籍改革等政策的討論，對于樓市去庫存都是重大利好。

　　楊紅旭說，住房應該是城市的重要組成部分，所以估計會有一些圍繞著城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革、住房改革方面的內容。

　　而從房地產對宏觀經濟的作用來看，1至10月，全國房地產開發(fā)投資78801億元，同比僅名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。張大偉對此表示，拉動冰封的樓市投資同樣需要高層政策的解凍。

　　張大偉：“我們看到的樓市表現，比較樂觀的也就是一二線城市，這對于目前的經濟增長來說是遠遠不夠的，特別是現在房地產投資已經接近正負零點，所以后續(xù)房地產還是需要一些寬松的政策?！?/p>

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