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　　今年以來，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)搶眼。隨著樓市回暖，地產(chǎn)股下半年是否仍有行情成為市場關(guān)注焦點。對此，大成基金地產(chǎn)行業(yè)研究員侯春燕及英大證券地產(chǎn)行業(yè)研究員蔡榮作客“中證面對面”時表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可能性較小，在庫存壓力大、投資及投機需求仍被抑制等因素作用下，房地產(chǎn)價格不會快速上漲，預(yù)計房地產(chǎn)會維持量平價穩(wěn)的狀況。今年下半年，地產(chǎn)股仍存在一定投資機會。

　　樓市回暖仍以剛需為主

　　主持人：目前樓市回暖與降息的刺激作用相關(guān)嗎？

　　蔡榮：從數(shù)據(jù)來看，樓市比較明確出現(xiàn)了“紅五月”，但房價還不能說有明確的回升趨勢?？傮w呈現(xiàn)出量漲價平的格局。

　　近期樓市回暖，我們總結(jié)是四方面原因：一是各地方政府的微調(diào)政策，不僅本身對于購房有推動作用，也改變了購房者的預(yù)期，一些本來觀望的購房需求現(xiàn)在轉(zhuǎn)化成真實的購買；二是前期積累的剛需的釋放；三是房地產(chǎn)企業(yè)采取以價換量的推盤銷售策略產(chǎn)生的效果；四是在目前穩(wěn)增長的宏觀政策下，貨幣政策在放松，都對需求的釋放有刺激作用。

　　主持人：也就是說，目前回暖仍以剛需支撐為主？

　　侯春燕：根據(jù)我們的調(diào)研情況，旺銷樓盤總體還是以剛需為主，相對偏高端的項目，短期內(nèi)很難看到類似景象。整個市場潛在的供應(yīng)還是很大，庫存也比較高，所以價格大漲很難看到，量目前保持在比較平穩(wěn)的水平上。降息是最近的事情，對短期內(nèi)成交可能是一個刺激。根據(jù)我們看到的數(shù)據(jù)，至少截至4月份，投資性購房占比接近歷史低點，大概占成交量15%以下。

　　主持人：6月8日降息被認為對地產(chǎn)行業(yè)是重大利好。有觀點認為中國再度步入降息周期，但也有一些分析人士認為今年下半年降息可能性很低。兩位對接下來的貨幣政策走向如何看？

　　侯春燕：貨幣政策的制定主要根據(jù)通脹水平和經(jīng)濟水平的變化，現(xiàn)在市場上普遍預(yù)期通脹在下半年仍將有所回落，基于這樣的判斷，今年年內(nèi)繼續(xù)降息和降存準的可能依然存在。降息幅度和頻率取決于通脹回落的幅度，通脹回落仍存在不確定性，對于降息基本的預(yù)期應(yīng)該是下半年可能還會有一到兩次。

　　蔡榮：從目前國內(nèi)外情況來看不是很樂觀。首先，外圍局勢不是很明朗，美國經(jīng)濟處于緩慢復(fù)蘇之中，歐債問題前途未卜，國內(nèi)消費低于市場預(yù)期，進出口方面的數(shù)據(jù)近期雖然出現(xiàn)了超預(yù)期反彈，但能否形成趨勢還需要后期觀察。在CPI、PPI雙降的形勢下，貨幣政策放松的形勢比較明確，我們認為降息周期已經(jīng)開啟，未來仍有降息空間，預(yù)計一到兩次。

　　房地產(chǎn)政策短期難放松

　　主持人：最近有一些報道是關(guān)于首套房貸利率重回7折的，這個現(xiàn)象普遍嗎？

　　侯春燕：從目前來看，我認為銀行首套房貸打七折只是個例。我調(diào)研了解到的情況是各城市對于首套房貸政策差異比較大，有的城市還在基準利率，但有的城市是基準利率打八五折。二套房依然是執(zhí)行基準利率的1.1倍。

　　主持人：大家還關(guān)心的問題是，如果經(jīng)濟表現(xiàn)持續(xù)疲軟，限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策會不會出現(xiàn)改變？

　　侯春燕：房地產(chǎn)政策是否放松，有兩個主要影響因素：一是中央政府對現(xiàn)在潛在經(jīng)濟增速到底什么位置合理的判斷；二是海外經(jīng)濟的不確定性。2008年次貸危機對國內(nèi)產(chǎn)生了很大的影響，到現(xiàn)在為止仍未結(jié)束?，F(xiàn)在很難說房地產(chǎn)政策一定會放松，或者一定不會放松。我個人認為，如果經(jīng)濟維持在目前比較平穩(wěn)的狀況下，房地產(chǎn)政策放松的概率就比較低。

　　蔡榮：我認為從中央的角度來說，不會輕易放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，從政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性來說，中央不會突然改變態(tài)度；其次，對于現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢政府有一定預(yù)期也有所準備，應(yīng)該不會突然改變目前的調(diào)控政策。

　　主持人：此前，出現(xiàn)了一些地方政府放松調(diào)控政策，而被中央叫停的狀況。會不會出現(xiàn)地方政府“明緊暗松”的情況呢？

　　侯春燕：中央對房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路是保護剛需、刺激剛需，但會抑制投資和投機性需求。地方政府的政策只能在這個范圍內(nèi)做一些調(diào)整，如上調(diào)公積金額度、延長期限等類似措施來刺激剛需，但限購限貸政策在地方層面取消難度還是比較大。

　　蔡榮：對于地方政府來說，他們想通過提振房地產(chǎn)市場來改善財政收入的動力還是比較強的，從今年這么多地方政府要微調(diào)政策我們就已經(jīng)看到了比較強烈的意愿，所以我覺得在不觸碰中央政策的紅線下，地方政府還是愿意做一些房貸政策調(diào)整。

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