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　　“中央提出的去庫存相當于一個‘帽子’,以往沒有出臺或力度不大的政策此次或都將戴上這個帽子,一齊出來?！鄙鲜鼋咏〗ú康闹槿耸糠Q,對于樓市去庫存的相關(guān)政策,目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項具體政策的調(diào)整思路,預計在年底經(jīng)濟工作會議之后會分層次出臺。

　　“在前幾輪對樓市的政策調(diào)整中,為防止市場過熱,政策沒有一次性都放出來,而是階段性的釋放。”東部某省住建廳的一位官員也對印證了這一說法,“從力度上而言,由于此前多為單一政策,因此從效果上來說,政策作用持續(xù)效力有限?！?/p>

　　而在現(xiàn)有的政策框架中,戶籍制度改革預計將成為第一突破口。

　　就在習近平提出“房地產(chǎn)去庫存”的正面表態(tài)之后,11月11日,國務院總理李克強在主持召開經(jīng)濟形勢座談會時,透露出財政、貨幣等宏觀調(diào)控政策將合力加碼穩(wěn)增長的清晰信號,并明確提出以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

　　“按照發(fā)改委的要求,每個省都要在年底前上報改革方案,目前大部分省市都已經(jīng)上報,預計年底前戶籍改革就會落定?！鄙鲜鰱|部某省住建廳官員指出。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。數(shù)據(jù)顯示,2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%,但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%,按全國人口數(shù)量計算,這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。

　　“除了北京、上海等一線城市存在有房無當?shù)貞艏F(xiàn)象,其他城市有房基本都可以落戶,按照這一邏輯,目前很多已經(jīng)生活在二三線城市的人口并未購房。因此,戶籍改革后,預計將出現(xiàn)更多的購房需求。”張大偉表示。

　　不過,業(yè)內(nèi)分析人士也指出,以戶籍制度改革為契機增加樓市購買需求,這樣的政策邏輯很難在短時間內(nèi)見到效果,因此短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主。

　　“從中央層面來看,能夠直接釋放的需求,是保障性住房的貨幣化安置。”國務院發(fā)展研究中心一位負責人指出,由于國家每年對保障性住房供應都有硬性解決要求,而這部分需求可以直接轉(zhuǎn)為已有庫存的消化。

　　實際上,早在去年年底,住建部就提出了政府可以通過購買商品房或?qū)Ρ槐Ｕ先巳禾峁┴泿诺男问浇鉀Q保障性住房供應問題。目前根據(jù)中央釋放的信號,2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補償為主,從資金量來看,加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點所置換的額度,全部資金將超過萬億元。

　　除此之外,上述國研中心負責人指出,其他與穩(wěn)定住房消費相關(guān)的常規(guī)手段未來也將加大力度。據(jù)他透露,相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

　　“對于地方政府來說,一定會抓住目前政策窗口期,在公積金貸款、購房補貼、契稅減免方面做出更大讓步。”北京市房協(xié)秘書長陳志告訴。

　　決策層的“警戒線”

　　中央最高層頻繁對樓市發(fā)聲的背后,是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近決策層設置的“警戒線”。

　　11月11日,國家統(tǒng)計局公布前10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù),截止到10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,辦公樓待售面積增加56萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。

　　而在今年5月,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),商品房待售面積65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米,是自房地產(chǎn)市場低迷以來商品房待售面積首次出現(xiàn)減少。

　　短短5個月后,樓市庫存再次上漲,此前多輪政策的效力已被釋放化解。

　　“雖然今年樓市成交明顯好于去年,一二線城市的庫存數(shù)據(jù)緩解,但三四線城市的庫存壓力仍很大。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會負責人表示。

　　與此形成佐證的是,11月13日,來自海南三亞的多家開發(fā)商帶著26個主打旅游度假和養(yǎng)老功能的房地產(chǎn)項目在北京舉行了推介會。三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國表示,三亞現(xiàn)在市場上消化的主要是之前推出的土地,目前當?shù)胤康禺a(chǎn)庫存面積近300萬平方米,大概需要消化一年多的時間。

　　金融數(shù)據(jù)服務商 東方財富的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,三亞去年全年的商品住宅銷售面積約為127萬平方米。今年前三季度,三亞商品住宅的銷售面積約為100萬平方米,較去年同期增長近10%。

　　此外,從國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)銷售漲幅放緩,房地產(chǎn)投資持續(xù)回落,這也令相關(guān)部門感受壓力。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月份,商品房銷售面積94898萬平方米,同比增長7.2%,增速比1-9月份回落0.3個百分點。同時,10月全國商品房銷售面積為11990萬平方米,環(huán)比9月份的13233萬平方米下降1000多萬平方米。

　　國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎介紹,非重點城市商品房銷售增速回落成為房地產(chǎn)銷售下滑的主要原因。1-10月份,非重點城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個百分點,拉動全國銷售整體下行;而重點城市商品房銷售面積增速與1-9月份持平。

　　“高庫存是持續(xù)影響房地產(chǎn)投資的前端數(shù)據(jù),而房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)嚴重拖累經(jīng)濟增長?！鄙鲜鋈?lián)房地產(chǎn)商會負責人表示,今年前10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-9月份回落0.6個百分點。其中,住宅投資53150億元,增長1.3%,增速回落0.4個百分點。“這無疑再次挑戰(zhàn)著決策層的底線?！?/p>

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