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　　土地出讓收入銳減跌至年內(nèi)谷底

　　目前，全國樓市成交已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月回暖，分析人士稱觸底反彈趨勢(shì)已經(jīng)確立　　

　　受供應(yīng)增加和降價(jià)促銷的共同影響，5月份全國主要城市的新建住宅成交量預(yù)計(jì)將刷新2011年1月調(diào)控后的新高。而在住宅成交復(fù)蘇的同時(shí)，土地市場(chǎng)卻仍在低谷徘徊，5月的出讓金收入更是刷新了年內(nèi)新低。

　　樓市成交創(chuàng)新高

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份新房成交量預(yù)計(jì)約為1631萬平方米，環(huán)比上升20%，同比上升28%，與今年3月的高點(diǎn)相比微增3%。如果去除4月首尾兩個(gè)小長假的影響，新房成交已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持在穩(wěn)定的相對(duì)高位。其中，截至 5月30日，北京新建住宅簽約10164套，也是年內(nèi)第一個(gè)新房成交突破萬套的月份。

　　而隨著住宅成交量的回升，近期大幅降價(jià)的標(biāo)桿房企也開始減少，但降價(jià)依然在部分城市或區(qū)域蔓延。繼此前北京、上海等一線城市的房價(jià)出現(xiàn)下滑后，近期杭州、常州等地也出現(xiàn)了明顯的降價(jià)，同時(shí)，降價(jià)也從知名發(fā)展商向普通發(fā)展商蔓延，一些城市的本地開發(fā)商接過了降價(jià)的大旗，但是整體來看，由于成交回暖目前房價(jià)的下跌空間相對(duì)有限。

　　此外，雖然近期新房銷售復(fù)蘇，但前5月整體銷售量同比依出現(xiàn)下滑，受此影響房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度已經(jīng)顯著放緩。2011年10月以來，全國商品房的新開工面積和購地面積同比出現(xiàn)了大幅回落，隨著調(diào)控滯后效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，中原地產(chǎn)研究部預(yù)計(jì)2季度全國房地產(chǎn)新開工面積及開發(fā)投資額等指標(biāo)或?qū)⒊掷m(xù)出現(xiàn)增速明顯下滑的態(tài)勢(shì)。

　　土地出讓收入銳減

　　相比于新房市場(chǎng)的回暖，土地市場(chǎng)則依然處于嚴(yán)冬的狀況。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，5月居住用地總成交面積82公頃，是今年以來單月的最低值，較前四個(gè)月平均成交量大幅縮減近7成；成交金額約21.88億元，較前四個(gè)月均值大減約87%。

　　同時(shí)，1~5月13個(gè)城市居住用地成交面積共計(jì)1170公頃，同比下降37%，成交金額共計(jì)約680.62億元，同比下降48%，均是近五年中同期較低的成交水平。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，5月份全部用地出讓金107.54億元，較前四個(gè)月均值縮減約62%。1~5月，13個(gè)城市全部用地出讓金共計(jì)約1243.06億元，同比下降44%。

　　而截至5月30日，5月一線城市居住用地的平均地價(jià)約為4151元/平方米；二線發(fā)達(dá)城市居住用地的平均地價(jià)約為1518元/平方米；二線發(fā)展中城市居住用地的平均地價(jià)約為1368元/平方米。

　　中原集團(tuán)研究中心表示，近期土地價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，今年以來部分郊區(qū)宅地價(jià)格已出現(xiàn)明顯下跌，中心區(qū)域宅地價(jià)格則較為堅(jiān)挺。

　　對(duì)于今年土地出讓金的銳減，中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，主要源于大部分開發(fā)商壓縮拿地額度，緩開工不拿地，成為開發(fā)商市場(chǎng)常態(tài)。其次地方政府放緩供地節(jié)奏，地方政府為避免流標(biāo)過多，放緩了土地上市節(jié)奏，特別是住宅類土地供應(yīng)明顯減少。他指出目前土地價(jià)格依然比較高，在房價(jià)已現(xiàn)下調(diào)的情況下，大部分地方政府的土地定價(jià)依然比較高，使得土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量不少，影響了整體市場(chǎng)成交情況。

　　針對(duì)政策方面出現(xiàn)的微調(diào)，張大偉表示，目前的政策微調(diào)主要包括提高公積金貸款額度、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首套住房貸款利率、實(shí)施購房落戶政策等。從實(shí)際影響來看，這些措施不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性的影響，但是這確實(shí)從一定程度上影響了部分購房者的心態(tài)，其中也包括近期揚(yáng)州新政對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期的影響。部分剛需購房者在這種環(huán)境下提前了購房時(shí)間。未來在不改變限購、限貸的大方向下，地方的政策微調(diào)仍將繼續(xù)，尤其是對(duì)首套住房的貸款政策未來將是政策關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)何時(shí)放開改善性住房也將逐步進(jìn)入討論范圍。在政策逐步放松的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將探底回升。

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