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　　調(diào)控一年,2012年兩會(huì)給了樓市更多的期待。兩會(huì)后,政策會(huì)否放松?市場(chǎng)如何走向?降價(jià)會(huì)否繼續(xù)?行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)?諸多疑問在樓市蔓延。

　　近日,在觀點(diǎn)城市論壇青島站,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱中一、中國(guó)城市研究所所長(zhǎng)陳淮等專家學(xué)者分別就以上問題給出答案。

　　關(guān)于政策

　　猜想：限購(gòu)會(huì)否放松？

　　專家：限購(gòu)不放松地方可微調(diào)

　　基于房?jī)r(jià)尚未到合理價(jià)位的判斷,中房協(xié)會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,政策一定是不動(dòng)搖不放松。放松將造成混亂,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　他認(rèn)為,調(diào)控的方向是正確的,房地產(chǎn)主要解決老百姓住的問題,而非炒的問題。目前抑制投機(jī)的目的基本達(dá)成,限購(gòu)在上漲過快、房?jī)r(jià)過高的地區(qū)起到了很好的抑制作用。“限購(gòu)沒有排斥你改善型的需求——你有了一套房子的還可以買,但是有了兩套房子的,你需要收下手”。朱中一談到。

　　政策的不放松、不動(dòng)搖,是不是說明政策一點(diǎn)不能動(dòng)?去年末到今年初,部分城市進(jìn)行了政策微調(diào),有的涉及到限購(gòu)問題,有些涉及到減少稅收的問題。朱中一表示,“普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)槭乔皫啄曛贫ǖ?這幾年確實(shí)變化很大,肯定要調(diào)整。另外,住房公積金購(gòu)買的問題,這些問題或放寬或微調(diào),實(shí)際上今年政府是支持的,甚至是認(rèn)可的,政策實(shí)際上也在微調(diào)。

　　海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗也佐證了政策的松動(dòng):“樓市政策正在松動(dòng),比如說銀根正在松動(dòng)。我估計(jì)今年可能還有40%左右的成本下調(diào)。然后地價(jià)也逐漸回歸理性,地方政府已經(jīng)開始做微調(diào),普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也正在做改變”。對(duì)于樓市前景,他認(rèn)為無須過度悲觀。

　　關(guān)于市場(chǎng)

　　猜想：房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否觸底反彈?

　　專家：樓市將回歸常態(tài)

　　中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、著名學(xué)者陳淮認(rèn)為,房地產(chǎn)的四個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去。第一,依靠超低利率、過度便宜的貨幣供給、過度寬松的貨幣政策的那個(gè)時(shí)代過去了。第二,依靠于恐慌性需求、過度占用資源需求、為賣而買的需求支持市場(chǎng)景氣的那個(gè)時(shí)代過去了。第三,依靠不斷漲價(jià)才能活著,才有錢賺的那個(gè)時(shí)代過去了。第四,無風(fēng)險(xiǎn)的投資、無風(fēng)險(xiǎn)的賺錢,風(fēng)險(xiǎn)過度集中在開發(fā)商以外的消費(fèi)者、政府和銀行等其他市場(chǎng)參與者的那個(gè)時(shí)代過去了,開發(fā)商可能要面對(duì)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高透支的時(shí)代。

　　市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行常態(tài)回歸,什么是常態(tài)?陳淮用了一個(gè)很有意思的比喻:結(jié)婚、談戀愛、度蜜月,這個(gè)周期大家很興奮,大家如膠似漆,每天上班發(fā)十條短信,那個(gè)時(shí)代過了,結(jié)了婚的時(shí)代,有分歧有爭(zhēng)吵,那叫常態(tài)。

　　他解釋,首先,自住性需求是市場(chǎng)常態(tài)。在未來的5—20年周期內(nèi),滿足自身居住這種需求,將成為市場(chǎng)的主體,將成為影響供求關(guān)系和價(jià)格變動(dòng)的主導(dǎo)性因素。其次,適當(dāng)放松貨幣的政策是市場(chǎng)常態(tài),合理正常的通脹區(qū)間就應(yīng)當(dāng)是3%—5%,除了這個(gè)正常、良性、溫和的通脹區(qū)間之外,當(dāng)前,推動(dòng)中國(guó)通貨膨脹出現(xiàn)一些對(duì)我們不利、負(fù)面影響,因國(guó)內(nèi)外因素明顯存在。比如說歐債危機(jī),美國(guó)政策,政治環(huán)境緊張對(duì)油價(jià)的影響,都可能成為通脹的因素。因此和這樣一個(gè)可以預(yù)期的通脹水平相適應(yīng)的貨幣政策,一定是比現(xiàn)在的貨幣環(huán)境更緊,而不是更松。再次,有漲有跌,有的地方漲有的地方跌、有時(shí)漲有時(shí)跌的房?jī)r(jià)變化將成為市場(chǎng)常態(tài),房?jī)r(jià)理性回歸也并非只跌不漲。最后,房?jī)r(jià)跟行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者的選擇才是常態(tài)。那些有槍就是草頭王,十來個(gè)人七八支槍就能當(dāng)開發(fā)商的時(shí)代已經(jīng)過去了,開發(fā)商要準(zhǔn)備面對(duì)在這個(gè)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行殘酷的淘汰。

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