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　　 受股市下跌影響 7月以來部分主打深圳客的樓盤成交量下降過半

　　 今年上半年，在深圳客推動(dòng)下，東莞住宅成交“四連陽”，從3月開始成交不斷上漲，昨日，東莞市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年6月東莞新建商品住宅成交面積接近百萬平方米，均價(jià)高達(dá)10081元/平方米，首次上萬元，并雙雙創(chuàng)下歷史月度新高；然而進(jìn)入7月，受股市下跌影響，深圳客撤離東莞，樓市成交迅速下滑，部分主打深圳客市場的樓盤成交量下降過半，來訪量下降五至七成。

　　 對此，業(yè)內(nèi)人士建議，房企短期內(nèi)維持價(jià)格平穩(wěn)或適度降價(jià)促銷，以應(yīng)對下半年受金融市場影響而出現(xiàn)波動(dòng)的東莞樓市。

　　 市場對比

　　 深圳客來了

　　 上半年共成交34900套住宅

　　 昨日，市統(tǒng)計(jì)局公布6月東莞市新建商品住宅成交情況。2015年6月，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售8500套，同比上漲175%。根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局公布的信息計(jì)算，今年1~6月，東莞新建商品住宅網(wǎng)上簽約共34900套，同比去年上半年上漲85.5%，成交均價(jià)約為9465元/平方米。

　　 此外，按照銷售面積和銷售金額進(jìn)行計(jì)算，6月東莞新建商品住宅銷售均價(jià)為10081元/平方米，同比去年6月上漲了約11%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看到，6月共有8個(gè)鎮(zhèn)區(qū)房價(jià)超過萬元，其中房價(jià)最高的是松山湖，成交均價(jià)高達(dá)16561元/平方米，第二名是長安鎮(zhèn)，均價(jià)達(dá)13486元/平方米。

　　 據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年東莞房企業(yè)績排行進(jìn)入前十名的門檻為8.89億元，同比去年同期的5.62億元大幅上升58.19%。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房成交金額排行中前三甲分別為：萬科51.51億元、碧桂園27.09億元、光大21.39億元。

　　 值得注意的是，排行前十的9個(gè)房企業(yè)績占其去年全年業(yè)績的比例均超過50%，且大部分在60%以上，顯示不少房企已經(jīng)超額完成了上半年任務(wù)。

　　 深圳客走了

　　 上周住宅成交環(huán)比下降三成多

　　 上周東莞住宅成交環(huán)比下降了三成多。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上周（7月6日~7月12日），全市一手住宅總簽約15.9萬平方米，環(huán)比前一周大幅下降34%；一手住宅簽約均價(jià)9603元/平方米，環(huán)比降幅約8.6%。

　　 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，近期對東莞樓市成交影響最大的是深圳客的撤離。東莞中原研究部介紹，近一兩周臨深區(qū)域的樓盤以及主打深圳客的樓盤來訪量呈現(xiàn)急速下降，降幅高達(dá)50%~70%，隨著來訪量的大幅下降，成交下降過半。

　　 臨深片區(qū)樓市從火熱迅速降溫。先前股市“牛市”令到深圳市場投資客的購房需求向東莞外溢，而股市下跌之后，財(cái)富縮水影響了深圳客的購買力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近一個(gè)月股市下跌造成股民財(cái)富嚴(yán)重縮水，正是深圳客撤離東莞市場的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

　　 原因

　　 臨深片區(qū)成交量成為樓市溫度表

　　 從樓市變化來看，臨深片區(qū)成交量影響著東莞樓市溫度變化，深圳客來了，東莞樓市成交量快速上升，深圳客走了，樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑。

　　 從上半年住宅成交排行前十的項(xiàng)目看，剛需發(fā)力顯著以及深圳客外溢勢頭強(qiáng)勁。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年樓市政策寬松，剛需、首次改善需求入市，及別墅成交上升促使上半年樓市量價(jià)齊升。

　　 東莞中原地產(chǎn)市場研究部介紹，持續(xù)寬松政策的刺激是推動(dòng)上半年樓市成交火爆的最重要原因，去年限購政策的逐漸放開后，繼2014年11月22日央行啟動(dòng)近兩年第一次降息，2015年央行接連降息降準(zhǔn)，加上二套房首付比例最低降至四成、公積金房貸新政等多項(xiàng)政策利好疊加，促使購房者入市門檻和購房成本大幅降低，長期受壓抑的改善需求大幅釋放。

　　 不過，進(jìn)入7月，上半年火熱樓市出現(xiàn)變化，隨著深圳客撤離，臨深片區(qū)成交量下滑，整體樓市成交量也出現(xiàn)下降。

　　 瑞峰置業(yè)市場研究部表示，樓市在持續(xù)了近一個(gè)季度的“瘋狂成交”后，開始進(jìn)入新一輪的蓄客階段，樓市交投氛圍恢復(fù)平淡，成交下滑在所難免；同時(shí)，深圳投資客因股市資金被套，投資需求減少，臨深片區(qū)樓市成交降溫，也造成東莞整體樓市成交量的下滑。

　　 對策

　　 適度降價(jià)促銷吸引購房者

　　 據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周在東莞普通住宅成交排行前50名中，有近九成的項(xiàng)目價(jià)格環(huán)比升降幅度小于4%，表明目前大部分開發(fā)商堅(jiān)持“穩(wěn)價(jià)跑量”的營銷策略不變，但股市負(fù)面影響開始傳導(dǎo)到樓市，或明顯沖擊樓市后市成交，尤其是投資型物業(yè)受股市影響最大。

　　 該研究部建議，短期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)緊抓手頭客源，或通過適度降價(jià)促銷積極引導(dǎo)購房者入市，避免后市因客源減少致使市場競爭劇烈從而陷入“出貨難”的困局。

　　 瑞峰置業(yè)市場研究部也表示，對于下半年房地產(chǎn)市場，由于股市大幅波動(dòng)的不確定性，給樓市也帶來不確定性，市場預(yù)期或從樂觀轉(zhuǎn)向觀望，因此建議房企有貨盡快走貨，以防整體金融形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變帶來不利影響。

　　 后市預(yù)期

　　 產(chǎn)品：改善需求房型受熱捧

　　 自去年第四季度開始，改善需求得到釋放，改善需求產(chǎn)品也成為最受歡迎的戶型之一。據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，上半年東莞改善需求大幅釋放，其中首改需求釋放最為猛烈。

　　 而據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場研究部介紹，目前最受改善型置業(yè)者歡迎的主要是110~140平方米之間的三房產(chǎn)品，這類產(chǎn)品無論從實(shí)用功能、面積分割，還是價(jià)格等方面，都最符合改善置業(yè)群體的置業(yè)條件，該研究部認(rèn)為，首改產(chǎn)品將逐漸成為市場新寵，但目前庫存已告緊，因此預(yù)計(jì)下半年開發(fā)商會盡快推相關(guān)產(chǎn)品入市，填補(bǔ)供應(yīng)缺口，搶占市場份額。

　　 價(jià)格：預(yù)計(jì)三季度價(jià)格小幅上升

　　 在價(jià)格方面，從個(gè)盤來看，不少樓盤定價(jià)仍然保持平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)明顯上漲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年東莞住宅價(jià)格將呈現(xiàn)“三季度小幅上升，四季度平緩”的走勢。

　　 東莞中原地產(chǎn)市場研究部分析，第三季度優(yōu)質(zhì)盤價(jià)格或小幅上調(diào)，入市別墅新盤多，也將拉升全市住宅均價(jià)。一方面，由于樓市快速升溫，不少樓盤在二季度實(shí)現(xiàn)熱銷，隨著資金回籠逐漸到位，這些樓盤的漲價(jià)可能性有所增大。而部分供應(yīng)告緊的區(qū)域如鳳崗等，區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢盤應(yīng)勢漲價(jià)現(xiàn)象也將明顯。另一方面，第三季度別墅新品供應(yīng)放量較大，別墅交易量上升也將拉升住宅均價(jià)。

　　 開發(fā)商：加速跑量回籠資金仍是主要策略

　　 不過，雖然上半年樓市火熱，許多知名房企業(yè)績已經(jīng)完成去年全年的50%以上，但去年樓市整體比較低迷，資金回籠不足，又因未來樓市下行的大趨勢不變，預(yù)計(jì)“現(xiàn)金為王，高周轉(zhuǎn)”仍將成為眾多知名房企的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　 東莞中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年仍是開發(fā)商出貨的好時(shí)機(jī)，尤其是去年業(yè)績較差的房企更會把握好市場的“轉(zhuǎn)機(jī)”，合理調(diào)整營銷計(jì)劃快速推貨跑量。

　　 ■手記

　　 深圳客——不排斥但也莫過分依賴

　　 深圳客來了，東莞樓市量價(jià)齊升；深圳客走了，東莞樓市成交量迅速下滑——近年來，深圳客對于東莞樓市的影響越來越大。

　　 自2010年開始，臨深片區(qū)逐漸超越主城區(qū)，成為東莞樓市的主角，深圳客也因此成為東莞樓市中一個(gè)特殊的購房群體。他們資金充裕，看準(zhǔn)了東莞尚是房價(jià)洼地，也認(rèn)可東莞的居住環(huán)境，于是揣著熱錢來東莞樓市買買買。近幾年來，即使在樓市最冷淡的時(shí)期，臨深片區(qū)的成交也仍然火熱，使得東莞的住宅成交量一直維持在一個(gè)相當(dāng)平穩(wěn)的水平。與此同時(shí)，東莞樓盤也越來越依賴于深圳客對成交的推動(dòng)，臨近深圳的樓盤更是將宣傳地點(diǎn)定在深圳，將一批批的深圳客帶來東莞，深圳客成為東莞樓市最受歡迎的一個(gè)詞。

　　 不好的方面也很快顯現(xiàn)出來，因?yàn)檫^度依賴于深圳客，東莞部分樓盤定價(jià)高、推貨量大，結(jié)果在深圳客撤離的時(shí)候，便面臨著供應(yīng)過剩、銷售困難的窘境。

　　 事實(shí)上，早在2008年，樓市普遍進(jìn)入“冷冬”時(shí)，深圳客的撤離、斷供就曾造成東莞不少樓盤的大量空置，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛也時(shí)常發(fā)生，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是東莞樓市不理性發(fā)展的階段，一些樓盤現(xiàn)在也還沒徹底擺脫當(dāng)時(shí)的貽害。

　　 幸好，現(xiàn)在的東莞樓市除了依賴深圳客外，本身的購買力也在釋放。下半年，中心城區(qū)及其他區(qū)域的供應(yīng)量在加大，這或許能夠改變東莞樓市過分依賴深圳客的狀況。同時(shí)，大量開發(fā)商已經(jīng)在樓市的冷暖變化中得到了鍛煉，定價(jià)更趨理性，“快速出貨才是王道”這樣的認(rèn)識也漸成共識。

　　 長遠(yuǎn)來看，東莞的樓市并不排斥深圳客，只是應(yīng)該擺脫對其的過分依賴，培養(yǎng)自己穩(wěn)定的購房群體，從而共同培育出一個(gè)健康的、可持續(xù)的東莞樓市。（蔣幸端）

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任，努力做國家全民參保計(jì)劃的踐行者。