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　　 自8月26日央行降息降準(zhǔn)后，本輪央行累計(jì)已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)。對(duì)于樓市來說，2014年11月以來的五次降息，相當(dāng)于房?jī)r(jià)累計(jì)下降了9.2%-11.8%。

　　 在央行降準(zhǔn)降息、公積金二套首付下降到20%等政策刺激之下，9月已經(jīng)顯現(xiàn)出了一波高漲的入市熱情。

　　 從短期來看，樓市接下來幾個(gè)月成交量將會(huì)出現(xiàn)比較大程度的反彈，與此同時(shí)，一些賣得快賣得好的樓盤，也會(huì)因?yàn)榉吭淳o俏而出現(xiàn)價(jià)格上漲的情況。

　　 賣得好的樓盤近幾個(gè)月都在頻繁漲價(jià)

　　 上周末，接到湖墅北路某樓盤的CALL客電話，置業(yè)顧問表示他們8月下旬新開了一批房源，無論是位置還是視野都優(yōu)于首次開盤的房源，所以均價(jià)也相應(yīng)上調(diào)了1000元/平方米。

　　 其實(shí)不僅僅是這一個(gè)樓盤。只要稍加留心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，最近市面上賣得比較好的項(xiàng)目，無一例外的都在漸漸調(diào)高銷售價(jià)格。

　　 位于未來科技城的建工·歐美金融城（EFC）就是最典型的案例之一。9月下旬，EFC即將加推2期約200套酒店式公寓，包括精裝LOFT和專屬平層，預(yù)計(jì)折后總價(jià)48萬元/套起。營銷負(fù)責(zé)人邱國良表示，此次開盤的房源較7月份首次開盤的酒店式公寓相比，已經(jīng)出現(xiàn)了300元/平方米的漲幅。

　　 不僅是這批酒店式公寓產(chǎn)品，其住宅類產(chǎn)品也在隨著每一次開盤上調(diào)價(jià)格。去年8月份EFC以11000元/平方米價(jià)格首開，今年五一小長(zhǎng)假期間的開盤均價(jià)已經(jīng)接近12500元/平方米，而8月末推出127套房源的均價(jià)達(dá)到了13500元/平方米，房源依舊在20分鐘以內(nèi)售罄。開盤至今，EFC的住宅類房源漲幅已經(jīng)達(dá)到20%-25%。

　　 同樣大幅度漲價(jià)的，還有持續(xù)大賣的綠城·運(yùn)河宸園。該項(xiàng)目位于橋西板塊，成交單價(jià)從去年12月份首開時(shí)候的26400元/平方米漲到了如今接近31000元/平方米，90平方米產(chǎn)品的單價(jià)在9個(gè)月時(shí)間內(nèi)漲了4600元，漲幅為17.4%。

　　 另一個(gè)主力戶型136平方米房源則從32000元/平方米上漲至35000元/平方米，漲幅為9.3%。綠城·運(yùn)河宸園項(xiàng)目營銷總監(jiān)黃家宇還透露，項(xiàng)目將于國慶過后推出壓軸公寓——“樓王”，樓王僅有48套大面積房源，均價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)接近40000元/平方米。

　　 “我們項(xiàng)目是很典型的低開高走，‘高走’部分其實(shí)是在填補(bǔ)低開時(shí)候的價(jià)值洼地?！秉S家宇舉例說，目前運(yùn)河宸園在售的主力戶型均價(jià)不到31000元/平方米，周邊某競(jìng)品項(xiàng)目的毛坯房均價(jià)在27000-28000元/平方米之間，“價(jià)差是3000元/平方米，而我們是全精裝修房源，又是綠城的品牌，所以這個(gè)價(jià)格還是具備很大的競(jìng)爭(zhēng)力，也得到了客戶的認(rèn)可?！?/p>

　　 從最近一年來看，杭州房?jī)r(jià)漲幅最大的，綠地·旭輝城一定也榜上有名。去年年初，旭輝城推出的“T+精裝90平方米”，還在以“封頂價(jià)180萬/套”的優(yōu)惠價(jià)銷售，折算下來均價(jià)不到20000元/平方米；而7月25日推出7號(hào)樓90平方米精裝修房源時(shí)，均價(jià)已經(jīng)漲到26000-27000元/平方米。開發(fā)商方面表示，接下來要推的也是樓王，6號(hào)樓，單價(jià)一定會(huì)超過30000元/平方米。

　　 實(shí)景及配套兌現(xiàn)、供求關(guān)系等都成為支撐漲價(jià)的因素

　　 有業(yè)內(nèi)人士開玩笑說，融創(chuàng)·河濱之城是坐著火箭漲價(jià)的。

　　 據(jù)了解，融創(chuàng)·河濱之城幾天前剛以38000元/平方米的售價(jià)，賣掉了一套185平方米精裝修房源，這個(gè)價(jià)格甚至超過板塊內(nèi)標(biāo)桿性豪宅綠城·西溪誠園的尾盤在售價(jià)格。要知道，在去年10月河濱之城首開的時(shí)候，該面積段產(chǎn)品的銷售均價(jià)僅為31000元/平方米上下。

　　 河濱之城營銷總監(jiān)陳捷表示，這套房源位于3號(hào)樓，南側(cè)就是余杭塘河，隨著河濱公園以及樓盤園區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)，這幢樓具備最為優(yōu)質(zhì)的景觀資源，所以價(jià)格相對(duì)較高。

　　 “拿大面積房源來說，首開價(jià)格為31000元/平方米，今年3月加推的價(jià)格就漲到了33000元/平方米左右，隨后，基本是以一個(gè)月1000元/平方米的價(jià)格在穩(wěn)步上浮，目前在售139、185平方米戶型，如果是一線臨河的，售價(jià)確實(shí)達(dá)到了38000元/平方米左右?！标惤菡J(rèn)為，按照地塊所處位置來說，周邊有大量的高素質(zhì)人群亟待優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品用來改善，而隨著綠城·西溪誠園一手房售罄，河濱之城當(dāng)仁不讓成為改善首選。“而且在很多精裝品部件、戶型設(shè)計(jì)等方面，我們都做了非常多的提升，比如長(zhǎng)度接近12米的南向陽臺(tái)等，都是板塊內(nèi)絕無僅有的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，所以一直供不應(yīng)求，有的客戶一買就是2套。”

　　 陳捷透露，9月中旬河濱之城將開放“90平方米小豪宅”的實(shí)體樣板房，開盤均價(jià)會(huì)在28000-29000/平方米上下。和去年底90平方米精裝修首開時(shí)的價(jià)格相比，漲幅在8000元/平方米左右。他還補(bǔ)充說明道，“這批房源將成為河濱之城最后一批30000元/平方米以內(nèi)的90平方米精裝產(chǎn)品。”

　　 不可忽視的是，市場(chǎng)上確實(shí)有諸如上述提到的項(xiàng)目存在漲價(jià)或計(jì)劃漲價(jià)，不過這些漲價(jià)行為也大多“事出有因”。房源位置、精裝毛坯等配置不同而體現(xiàn)的價(jià)格差是其中一部分，另如很重要的漲價(jià)原因是因?yàn)榍捌诜吭炊▋r(jià)偏低，后續(xù)調(diào)價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)的隨行就市。再者就是因?yàn)槔弥С帧⑴涮淄晟频葘?shí)實(shí)在在的砝碼在支撐價(jià)格上漲。

　　 譬如綠地·旭輝城，從旭輝城到達(dá)8萬人體育場(chǎng)、國際博覽會(huì)議中心、城市之門、網(wǎng)球中心、游泳館和兩個(gè)大型地鐵上蓋綜合體，基本步行都可以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)一路之隔還有地鐵6、7號(hào)線保障交通出行。經(jīng)過G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)的雙重利好刺激，各方信心均支撐著旭輝城的價(jià)格一升再升。

　　 政策利好下，或有項(xiàng)目跟進(jìn)提價(jià)

　　 目前，5年期以上房貸利率已降為5.15%，個(gè)人住房公積金5年以上貸款利率為3.25%，對(duì)比來看，現(xiàn)階段的商業(yè)房貸利率幾乎是近10年來的最低水平，而公積金貸款利率也處在歷史最低水平。

　　 對(duì)于購房者而言，連續(xù)的降息背后，買房到底能省多少錢？以貸款100萬20年期為例，降息前月供為6822.52元，降息后月供為6682.7元，每個(gè)月減少約140元，20年下來降息前的本息合計(jì)是163.7萬，而降息后為160.4萬，共能節(jié)省3萬多元利息。

　　 某改善型樓盤負(fù)責(zé)人向表示，降息、公積金降首付政策發(fā)布后，他們已經(jīng)計(jì)劃將后續(xù)開盤的組團(tuán)提價(jià)3%左右，也就是每平方米1000元。

　　 “我們從去年下半年開始就沒有調(diào)過價(jià)格，優(yōu)惠力度也不是很大，但成交量一直還可以。這次政策出臺(tái)后，無論是對(duì)我們開發(fā)商的信心還是購房者的信心都起到了積極作用，所以想借著這個(gè)契機(jī)，開始我們本年度的第一次調(diào)價(jià)?！钡撻_發(fā)商負(fù)責(zé)人表示 ，最終是否調(diào)價(jià)，還是會(huì)征求意向客戶的意見，“已經(jīng)讓置業(yè)顧問聯(lián)系各自的客戶了，把調(diào)價(jià)信息通知出去，看看客戶的反應(yīng)再做決定?！?/p>

　　 另一家樓盤的負(fù)責(zé)人表示，從他們的樓盤情況看，今年中旬開始客戶的購房心態(tài)就比較急迫，且購房周期明顯縮短?！敖迪⑹枪?jié)約了購房成本，降公積金貸款首付比例是降低購房門檻，這兩者都可以促進(jìn)有需求的購房者入市，也會(huì)加快客戶買房進(jìn)度?！睋?jù)了解，這個(gè)項(xiàng)目原本要在今年四季度一期房源交付之后才開始落實(shí)提價(jià)方案，但目前計(jì)劃在兩周內(nèi)敲定提價(jià)方案?！罢每梢岳眠@兩周時(shí)間觀察市場(chǎng)，同時(shí)看看周邊項(xiàng)目有沒有做出價(jià)格調(diào)整?！?/p>

　　 某國有房企的市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策利好主要提振了購房者的入市信心，本質(zhì)是降低交易成本、促進(jìn)需求。但從房?jī)r(jià)而言，盡管房?jī)r(jià)會(huì)漲，但絕不會(huì)像2009年那樣大漲?！百I賣雙方都非常理性了?！?/p>

　　 漲價(jià)樓盤僅占39.5%，仍有樓盤在以優(yōu)惠價(jià)銷售

　　 根據(jù)新浪樂居在本月初統(tǒng)計(jì)的一份數(shù)據(jù)顯示，8月杭州共有438個(gè)樓盤產(chǎn)生實(shí)際簽約，其中，173個(gè)樓盤的成交價(jià)格環(huán)比7月出現(xiàn)上漲，漲價(jià)的樓盤數(shù)量占到成交樓盤數(shù)量的39.5%。

　　 也就是說，有漲價(jià)行為的樓盤還不到開盤總量的半數(shù)，仍有60%的項(xiàng)目維持原有銷售價(jià)格，甚至依舊在做優(yōu)惠促銷，也就是在降價(jià)。

　　 “高庫存的壓力持續(xù)存在，這才是制衡市場(chǎng)整體價(jià)格面的主要矛盾?！蓖该魇鄯垦芯吭涸洪L(zhǎng)方張接對(duì)此表示。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月9日17:00，杭州市區(qū)新建商品房存量庫存為155804套，雖較最高值已有回落，但依舊處于高位。其中，住宅存量達(dá)到93539套。

　　 15.5萬套的庫存中，主城區(qū)占7.7萬套，其中住宅3.9萬套；余杭區(qū)占5.6萬套，其中4萬套住宅，蕭山區(qū)占2.1萬套，其中住宅占1.3萬套。同時(shí)，從各個(gè)區(qū)域分布來看，供應(yīng)量處于極不平衡狀態(tài)，分化較為明顯。

　　 例如臨平山北、城東新城九堡一帶、大城北、大城西等板塊供應(yīng)量較多，去化壓力非常大，所以這些板塊幾乎不存在漲價(jià)現(xiàn)象，維持低價(jià)去庫存依然是主旋律。而濱江、橋西等板塊則供求關(guān)系比較正常，成長(zhǎng)性較好，所以有賣得好的樓盤因此出現(xiàn)漲價(jià)行為并不奇怪。價(jià)格走勢(shì)不均也是市場(chǎng)出現(xiàn)分化的現(xiàn)象之一。

　　 譬如存量最大的臨平山北板塊，供應(yīng)量來自金都·夏宮、綠城·藍(lán)庭、贊成·香頌、眾安·理想灣等15個(gè)住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目近期的成交均價(jià)基本都在7000-8000元/平方米左右，去化速度相對(duì)緩慢，所以優(yōu)惠力度不斷。

　　 例如眾安·理想灣目前正推出清盤活動(dòng)，89平方米高層一口價(jià)54萬/套、120平方米高層一口價(jià)70萬/套；金都·夏宮均價(jià)7400元/平方米，大戶型存1萬抵8萬，小戶型存1萬抵5萬；金帝·海珀均價(jià)7000元/平方米，存1萬抵4萬。

　　 由此看來，庫存量飽和的區(qū)域內(nèi)，多數(shù)項(xiàng)目的開盤價(jià)格都與前期相差不大。所以未來的一段時(shí)間內(nèi)，盡管有項(xiàng)目會(huì)逐步調(diào)價(jià)，但市場(chǎng)依舊不會(huì)出現(xiàn)整體面普漲的態(tài)勢(shì)。( 田小園)

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國家全民參保計(jì)劃的踐行者。