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　　樓市猶如狼煙滾滾的戰(zhàn)場，置業(yè)者想以最低的價(jià)格入市，但開發(fā)商又總想盡量多收三五斗，雙方斗智斗勇，不到最后一刻，絕不率先低頭。就這樣，2012年在膠著中靜悄悄地到來。

　　由于影響戰(zhàn)局的最重要力量——政策，沒有最后定論，所以這場大戰(zhàn)最終鹿死誰手，目前蓋棺定論還為時(shí)尚早。但總有一些數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)，值得參考。

　　多方打聽，刺探了一些情況，當(dāng)做春節(jié)禮物送給諸位讀者。這份情報(bào)分別陳述2012年的市場態(tài)勢、介紹主流房企的推貨計(jì)劃，敬請垂讀。

　　239個(gè)住宅樓盤

　　將搶閘入市

　　2012年進(jìn)入了買方市場。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2012年，一手住宅的總供應(yīng)量高達(dá)1148萬平方米，按照2011年的521萬平方米的銷售量，足足需要消化2.2年。

　　在東莞房地產(chǎn)市場，以判斷準(zhǔn)確、敢說實(shí)話著稱的富通地產(chǎn)東莞公司常務(wù)副總經(jīng)理姜灃桐日前在一論壇上說，現(xiàn)在開發(fā)商很糾結(jié)，條件好一點(diǎn)都在硬撐，條件差一點(diǎn)的，過完年以后，很多企業(yè)或許會開始大幅度降價(jià)。

　　2012年，239個(gè)住宅樓盤將搶閘入市，商品房供應(yīng)將保持高位，買賣雙方地位掉轉(zhuǎn)，進(jìn)入買方市場。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，2011年新開工量創(chuàng)近4年來“新高”，達(dá)到925.19萬平方米，這批新開工量直接影響到2012年的供應(yīng)量。

　　2012年，全市商品住宅總建筑面積達(dá)784.87萬平方米(包含不可售面積、開發(fā)商自用面積等)，其中全新項(xiàng)目139個(gè)，供應(yīng)量為462.22萬平方米，舊盤加推新貨的有100個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量為322.64萬平方米。一手住宅項(xiàng)目數(shù)量今年將井噴，多達(dá)239個(gè)，與去年所有商品房項(xiàng)目數(shù)量(143個(gè))相比，增幅也高達(dá)67.13%。

　　按往年的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，通常不可售面積占總建筑面積比重約為12.4%。據(jù)此計(jì)算，全市一手住宅潛在供應(yīng)量為687.55萬平方米，創(chuàng)歷年新高，在加上2011年剩下的460.71萬平方米的存量，2012年總供應(yīng)量高達(dá)1148.26萬平方米。

　　2011年，東莞銷售一手住宅521.16萬平方米，從歷年來看，這是一個(gè)相對較好的成交量，就算據(jù)此走貨速度，這批總供應(yīng)量也需要2.2年才能消化完。

　　由于這種競爭態(tài)勢，再加上開發(fā)商資金鏈趨緊，可以預(yù)見部分已經(jīng)開工的項(xiàng)目將不得不有意放慢施工進(jìn)度，以觀察后市走向，同時(shí)緩解資金壓力。由于中央政策基調(diào)仍然是調(diào)控房地產(chǎn)不放松，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，所以盡管開發(fā)商放慢工期，但依然不影響買方市場的到來。

　　一手住宅均價(jià)或回調(diào)至“7字頭”

　　在2011年11月，萬科總裁郁亮拋出的“過冬說”震撼市場，并且萬科也行動起來，繼續(xù)快速出貨，回籠資金，并通過其他渠道籌集現(xiàn)金。時(shí)下，業(yè)界對2012年的市場走勢主流判斷是不甚樂觀。

　　對于東莞市場，合富輝煌市場研究部副總監(jiān)李興旺說，中央2012年對房地產(chǎn)的態(tài)度是“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”，2012年是樓市回歸之年，產(chǎn)品開發(fā)將回歸至剛性需求，房價(jià)將更趨于回歸理性，成交量和價(jià)格存在輕微下調(diào)的可能性。

　　日前，在一個(gè)房地產(chǎn)論壇上，姜灃桐說，對于今年的樓市，他持有“審慎樂觀”的態(tài)度。他分析說，2011年年尾樓市觀望情緒太濃，政策改變了消費(fèi)者的預(yù)期，大家都希望房價(jià)能有大幅的下降，但是現(xiàn)在都是局部的降價(jià)。而開發(fā)商很糾結(jié)，條件好一點(diǎn)都在硬撐，條件差一點(diǎn)的，過完年以后，很多企業(yè)或許會開始大幅度降價(jià)。

　　2011年，一手住宅均價(jià)高達(dá)8186元/平方米。東莞中原地產(chǎn)研究中心預(yù)測，2012年東莞一手住宅均價(jià)將回到“7字頭”。因?yàn)槿凶≌袌霎?dāng)中，適合剛需的中小戶型產(chǎn)品增加，沖抵豪宅、精裝修的虛高；同時(shí)，開發(fā)商的經(jīng)營策略將以“跑量”為主，不再盲目追求“溢價(jià)”；還有，部分新盤扎堆、競爭激烈的片區(qū)，以低于市場預(yù)期價(jià)開盤增多；此外，由于規(guī)劃審批報(bào)建的規(guī)范，樓盤通過高贈送抬高“面價(jià)”的情況將被改變。

　　時(shí)下，市場成交低迷，東莞中原市場研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2012年的東莞樓市將“先抑后揚(yáng)”，下半年將是項(xiàng)目扎堆、爭相出貨的時(shí)期。

　　這位負(fù)責(zé)人說，從2011年11月開始的觀望潮，在2012年初難有根本性的改變，特別是1月、2月恰逢龍年春節(jié)放假前后，將進(jìn)入成交最艱難的時(shí)期，東莞商品房日均成交量維持在兩位數(shù)，各大樓盤將普遍遇到上門量不足，門可羅雀的尷尬處境。預(yù)計(jì)直到陽春3月，開發(fā)商才斷斷續(xù)續(xù)推出部分貨量，以此刺探市場交投行情，以及價(jià)格的接受程度，同時(shí)緩解資金緊張局面，不排除壓抑了半年多的購房需求，在品牌開發(fā)商、新鮮產(chǎn)品的激發(fā)下，會有一波少量的釋放。但東莞樓市成交要恢復(fù)到正常的月份，仍然需要整個(gè)外部環(huán)境的支持，直到進(jìn)入2012年下半年，特別是央行貨幣政策調(diào)整窗口開啟之后，經(jīng)過存款準(zhǔn)備金率的多次下調(diào)，各種利好疊加釋放之后，借助“金九銀十”前后的東風(fēng)，從而促進(jìn)樓市活躍度的提升。

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