無憂保早報：無憂保是全國首創(chuàng)的個體社保微信自助繳納平臺，未來十年無憂保堅(jiān)定服務(wù)個體社保繳納的戰(zhàn)略思想絕不動搖，并利用自身的優(yōu)勢和特色，打造個體社保領(lǐng)域的第一服務(wù)者和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

　　“房貸政策、 供需關(guān)系、土地成本、貨幣政策、城市規(guī)劃利好等多重因素疊加，都指向了這樣一個趨勢：北京樓市將重返增長通道。”

　　在21日召開的達(dá)沃斯論壇上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)就中國應(yīng)對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的問題時指出，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。李克強(qiáng)總理在此時提出“房產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整是正常的”，說明中國房地產(chǎn)市場的確處于調(diào)整期內(nèi)的調(diào)整階段，目的是給市場與房企一個“定心丸”，調(diào)整后伴隨中國經(jīng)濟(jì)的紅利，會重新步入上行軌道?！?/p>

　　房地產(chǎn)業(yè)在2014年經(jīng)歷了去庫存，目前正處調(diào)整期，雖然這種調(diào)整會拉低GDP增速，但卻有利于風(fēng)險的化解，長期而言，中國房地產(chǎn)發(fā)展需求潛力是巨大的?！?/p>

　　供給數(shù)量大幅的縮減將成為房價上漲因素之一

　　北京作為全國的首都，提出了城市定位為政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心,以及建設(shè)國際一流的和諧宜居之都的新目標(biāo)。2050年建設(shè)成為世界都市的宏偉規(guī)劃正在進(jìn)行中，土地的稀缺性和價值將會逐步體現(xiàn)。北京副市長陳剛表示今后北京城市規(guī)模將定量約束，“ 土地是個瘦身發(fā)展的態(tài)勢，還把很多地方退出來去種樹、搞環(huán)境建設(shè)，而不是都去發(fā)展，搞產(chǎn)業(yè)、蓋房子?！薄按_定城市發(fā)展邊界、實(shí)行生態(tài)、紅線等空間管制措施?！币虼?，住宅土地供給勢必減少。2014年北京土地市場共有141宗土地實(shí)現(xiàn)成交，相比去年減少73宗。土地出讓面積合計1295.3萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1663萬平方米，相比2013年年分別減少37%、29%。

　　從成交結(jié)構(gòu)來看，2014年北京實(shí)現(xiàn)成交的141宗土地當(dāng)中，宅地成交52宗，占比37%，較去年減少22宗，規(guī)劃建筑面積為901萬平方米，與去年相比減少431萬平方米，成交總金額1311億元，相比去年增加2%。住宅類用地量減少一半，供給數(shù)量大幅的縮減，將成為房價上漲因素之一。

　　房貸政策、公積金貸款新措施刺激剛需釋放

　　1月18日，國家統(tǒng)計局公布了去年12月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，大部分城市新房和二手房價格繼續(xù)下跌，但跌幅持續(xù)收窄。2014年12月份其監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積達(dá)到2214萬平方米，環(huán)比增長19.5%，同比增長26.7%，30個城市中有27個城市的成交量出現(xiàn)增長。從成交量看2014年12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平。

　　具體到北京，二手房價格連續(xù)三個月出現(xiàn)上漲，在元旦小長假造成的市場小低谷后，最近兩周北京二手房成交量逐周回升。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，1月第2周(1.12-1.18)，北京二手房成交量累計為3360套，其中二手房住宅成交量累計為3033套，二手房成交量較前一周上漲11%。連續(xù)五周出現(xiàn)上漲，隨著房貸政策的落實(shí)和公積金貸款等新措的刺激下，剛需人群會增加并加快入市，市場熱度有可能持續(xù)升溫，購房需求的有效增加，將成為房價上漲因素之一。

　　再看關(guān)鍵指標(biāo)：1、2014年，房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下降10.7%，其中住宅新開工面積下降14.4%。全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，其中住宅銷售面積下降9.1%。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%。去年中國樓市開工率和投資增速都在下降，這也就意味著樓市超需求供給(開工面積大于銷售面積)的情況得到抑制，整個行業(yè)的風(fēng)險已有所緩解。北京副市長陳剛說，房屋價格回歸理性，去年無論新房、二手房價格平均下降了2%-3%左右?！敖盗司唾u得動了?！标悇偙硎?，“去年新房供10萬套，賣出了6.9萬套，差不多達(dá)到了7成?！贝送猓康禺a(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也有所優(yōu)化，回歸到了居民自住，而不是投機(jī)、炒房?？梢姳本┳》渴袌鲆呀?jīng)平穩(wěn)，政策方面將更加寬松，為房價上漲提供宏觀環(huán)境。

　　貨幣政策的寬松也將成為房價上漲的因素之一

　　央行行長周小川在達(dá)沃斯論壇上表示，“中國還在進(jìn)行城鎮(zhèn)化，可能供需關(guān)系出于某種波動，但如果從中期看城鎮(zhèn)化，我認(rèn)為我們的房產(chǎn)領(lǐng)域市場還很好?！袄^上周重啟7天逆回購后，1月27日央行再度“加碼”，開展了總量600億元的逆回購。其中的28天逆回購為兩年來首度重啟，結(jié)合上周續(xù)作的3195億3月期中期借貸便利（MLF）、500億元國庫現(xiàn)金定存，央行在短短不到兩周內(nèi)，累計投放資金量已逾4000億元。相當(dāng)于降準(zhǔn)一次。 德意志銀行預(yù)測，2015年中國的貨幣政策將繼續(xù)寬松，并預(yù)測有一次降息和兩次降準(zhǔn)。貨幣政策將成為房價上漲的因素之一。

　　土地成本上揚(yáng)也是房價上漲的重要因素

　　2014年北京土地成交平均樓面價為11526元/平方米，而這一數(shù)據(jù)在2013年僅為7700元/平方米，同比增幅49.7%，而在2015年1月出讓的9宗土地中，有4宗住宅用地的平均樓面價高達(dá)每平米22348元，比去年同期成交的10宗宅地平均每平米13154元的價格上漲69.9%。種種跡象表明，即使在2014年樓市深度調(diào)整，但北京宅地市場平均成交價格依然顯示出強(qiáng)勁的上漲勢頭。2012年7月至今，北京公開出讓土地中，樓面地價超2.5萬元/平方米的地塊就有60余塊，3萬元/平方米以上的也有近30塊。如果以2015年二季度開始入巿計算，這些地塊加上各種稅費(fèi)后成本將再增20%，標(biāo)志著北京將有70個以上項(xiàng)目開盤價格在5萬~7萬元/平方米以上。樓面價只是房價的一部分，加上土地稅金、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、管理成本等構(gòu)成房價的總成本，加上企業(yè)的合理利潤，往往銷售價格是土地價格的2倍。例如位于五環(huán)外房山的某樓盤項(xiàng)目，2013年拿地的樓面價格為1.73萬，21日北京住建委首期入市的批復(fù)預(yù)售價區(qū)間在3-4.3萬元/平米，預(yù)計最高價將達(dá)到5.4萬元。北京土地的稀缺性和價值將越來越被看好，土地成本因素直接決定著價格，房價上漲的勢頭已經(jīng)不可避免。

　　房貸政策、 供需關(guān)系、土地成本、貨幣政策、城市規(guī)劃利好等多重因素疊加，都指向了這樣一個趨勢：北京樓市將重返增長通道。（作者：唐旭）

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