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　　在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，很大一部分需求來(lái)自于既無(wú)力購(gòu)買商品房又無(wú)資格申請(qǐng)限價(jià)房、經(jīng)適房等城市“夾心層”以及外來(lái)人口，而19日出臺(tái)的《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》明確指出，將“夾心層”與外地人納入保障范圍。分析人士指出，這將給北京居高不下的房租與房?jī)r(jià)形成壓力，而且隨著時(shí)間的推移，其作用將日益顯著。

　　北京市放寬保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保

　　通知規(guī)定，北京市公租房的準(zhǔn)入對(duì)象包括城市中低收入的住房困難家庭、新就業(yè)職工和外省市來(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限的人員。一是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房輪候家庭。二是申請(qǐng)人具備本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10萬(wàn)元(含)以下、4口及以上家庭年收入13萬(wàn)元(含)以下。三是外省市來(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事能力，有穩(wěn)定收入，能提供同期暫住證、住房公積金證明或社保證明，本人及家庭成員在本市均無(wú)住房的人員。

　　北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔表示，目前超過(guò)限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)力購(gòu)買商品房的人群較多，主要包括新就業(yè)職工、新畢業(yè)學(xué)生等，這類群體是北京目前房屋租賃消費(fèi)的主體。之所以將三口之家年收入定在10萬(wàn)元，一是根據(jù)房?jī)r(jià)收入比測(cè)算，家庭年收入10萬(wàn)元以下的，無(wú)力購(gòu)房，需要公租房過(guò)渡；二是根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)測(cè)算，2011年北京市三口之家家庭可支配收入預(yù)計(jì)為96000元；三是考慮北京市公租房租金實(shí)行市場(chǎng)化，在收入上不應(yīng)作嚴(yán)格限制。

　　了解到，北京市從2009年開始大力發(fā)展公租房，并計(jì)劃“十二五”期間建設(shè)收購(gòu)公租房30萬(wàn)套以上，占公開配租配售保障房的60%以上。截至目前，全市累計(jì)落實(shí)公租房項(xiàng)目98個(gè)、10.3萬(wàn)套，年內(nèi)將配租1萬(wàn)戶以上。北京市住保辦副主任鄒勁松表示，北京市正在通過(guò)新建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多方式籌集房源，以確保應(yīng)保盡保。

　　公租房租金低于市場(chǎng)有利于拉低市場(chǎng)房租

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，對(duì)保障房而言，一個(gè)很重要的要求就是保障對(duì)象確實(shí)是應(yīng)該被保障的低收入人群，相比于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房動(dòng)輒上百萬(wàn)元的收益，公租房相比市場(chǎng)租金差價(jià)不太大，因此其收益十分有限，而且審核較為嚴(yán)格，應(yīng)該可以保證公租房落到真正的需求者手中。

　　張大偉表示，政府手中有直接可以參與市場(chǎng)交易的租賃房源，可以直接拉低區(qū)域租賃均價(jià)，而且公租房?jī)r(jià)格也對(duì)區(qū)域租金有直接的示范作用。另外，公租房保障對(duì)象包含了外地人群和“夾心層”，稀釋了普通租賃市場(chǎng)的需求，自然對(duì)目前的租金形成一定的抑制作用。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)陆榻B，在京長(zhǎng)期工作的外地人可申請(qǐng)公租房的新政，將成為緩解租賃市場(chǎng)壓力的突破口。據(jù)預(yù)測(cè)，今年租賃市場(chǎng)上至少70余萬(wàn)套的房源被外地人消化，每年幾十萬(wàn)外地新增人口也為租賃市場(chǎng)帶來(lái)了巨大壓力?！按罅客鈦?lái)人口進(jìn)京，造成租賃需求日益膨脹，房源緊缺成為推動(dòng)租金上漲的一大原因?！?/P>

　　但張?jiān)峦瑫r(shí)表示，雖然公租房能夠緩解租賃需求，但效果以及對(duì)租金的平抑作用，并不是在短期內(nèi)可以體現(xiàn)的。目前，很多已經(jīng)獲得限價(jià)房、經(jīng)適房購(gòu)買資格者仍在等待輪候，這類人群對(duì)公租房的需求量大，并且有可能優(yōu)先配租。同時(shí)，符合公租房申請(qǐng)條件的外地租客規(guī)模也十分龐大。

　　擴(kuò)大保障對(duì)象有利于引導(dǎo)合理的消費(fèi)觀念

　　北京市住保辦副主任鄒勁松表示，目前中國(guó)的住房理念有待調(diào)整和引導(dǎo)，很多家庭都是集中一個(gè)家庭的財(cái)富，才買上了一套房子，這樣做會(huì)透支消費(fèi)能力，形成較大的負(fù)擔(dān)，但如果公租房規(guī)模增大了，并且將“夾心層”和外地人納入保障范疇，就可以引導(dǎo)年輕人的住房消費(fèi)理念。年輕人可以實(shí)現(xiàn)從無(wú)到有、從小到大、從租到買的住房之路，這樣可以分流市場(chǎng)，有利于延緩各種需求涌入商品房市場(chǎng)。

　　據(jù)了解，得知北京市要出臺(tái)公租房配租管理辦法，并且擴(kuò)大了保障對(duì)象，不僅原先租住房子的人群正在期待公租房，連不少原本準(zhǔn)備買房的外地人群也在期待通過(guò)公租房實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想，決定暫時(shí)觀望一段時(shí)間。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)表示，將外地人、“夾心層”納入保障對(duì)象，不僅僅是分流市場(chǎng)，減少了購(gòu)房需求，而且一旦抑制了租金，租金水平的下降又將影響二手房市場(chǎng)的價(jià)格，并最終影響一手房市場(chǎng)。

　　張大偉也表示，公租房的建設(shè)對(duì)目前樓市調(diào)控肯定有比較明顯的心理影響。限購(gòu)抑制住了投資投機(jī)需求，公租房等保障房緩解了剛性需求，市場(chǎng)有更大的時(shí)間和空間期待房?jī)r(jià)回調(diào)，這將加速北京房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

　　(劉德炳)

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