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　　[提要]溫總理的政府工作報告高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控對于國民經(jīng)濟的重要意義，指出:要進一步擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模；進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭；建立健全考核問責(zé)機制。

　　溫總理的政府工作報告高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控對于國民經(jīng)濟的重要意義，指出:要進一步擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模；進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭；建立健全考核問責(zé)機制。

　　針對房地產(chǎn)的調(diào)控，政府針對日演愈烈的房地產(chǎn)泡沫采取了強力措施，比如本輪政策的調(diào)控核心是“限購”。截止2011年3月4日，全國已有31個大中城市實行了商品房“限購令”?！跋拶徚睢边@樣的措施，出發(fā)點是好的，但是存在短期性、臨時性的特點，在調(diào)控的同時也帶來了一些副作用，在社會上反映很強烈。

　　房地產(chǎn)市場是否過熱，應(yīng)該由市場來判斷并通過市場手段和市場杠桿加以引導(dǎo)，而非政策直接來決定。人們買房有各種各樣的原因。通過購買行為去猜測是否投機，難度很大，并且過于主觀，缺乏細致的分析，也缺乏甄別的機制，更缺乏有效的管理杠桿。直接限購，也把一些真正愿意中長期投資房地產(chǎn)市場的資金嚇跑，不利于行業(yè)的發(fā)展。直接限購，還影響了人才的合理流動，特別打擊了海外人才歸國效力的積極性。

　　具體存在的問題包括：

　　1、限購政策限制了居民對改善居住的剛性基本需求。城市內(nèi)不同類型居民對改善居住的期望，是有很大差異性的，簡單地“限購”，直接限制了居民改善居住的期望。一個家庭應(yīng)該在一個城市買幾套房，買多少面積的房子，是否需要提前在未來可能居住的城市購買好房產(chǎn)……本身是一個家庭基于家庭經(jīng)濟能力、家庭人員結(jié)構(gòu)、家庭對居住條件的期望等充滿個性化考量的結(jié)果，不必要也不應(yīng)該由政府代為決策。

　　2、限購政策直接限制了城鄉(xiāng)之間、大城市和中小城市之間人力資源的市場化流動配置。人力資源的跨地域自由流動，是社會發(fā)展的必要前提，也是必然趨勢。人力資源的市場化流動，可以達到人力資源在全國范圍內(nèi)的合理優(yōu)化配置，從而為社會經(jīng)濟文化發(fā)展提供基礎(chǔ)的人力資源保障。按照戶籍制度進行限購政策安排，不僅大大影響經(jīng)濟資源和人才資源按照市場經(jīng)濟要求的合理配置，而且具有歧視性，不合理，特別是在已經(jīng)區(qū)別對待了教育、醫(yī)療等基本保障的同時，進一步加大了對非本城市戶口居民的歧視。例如剛剛在北京站穩(wěn)腳跟，期望置業(yè)安家的“北漂”一族，不得不把房產(chǎn)購置在與北京一河之隔、卻又遙遠的燕郊等地，以規(guī)避政策。

　　3、尤其不利于海外人才歸國效力。一些地方政府或企業(yè)希望引進海外優(yōu)秀人才落戶，但是很多海外人才卻苦于沒有中國的戶籍，也享受不到公積金等社會福利政策，同時會帶來住房和子女就學(xué)等一系列問題，致使他們最終還是選擇留在了原來的地方。

　　4、“限購令”打擊了房地產(chǎn)行業(yè)一些中長期投資者的積極性，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的長期、健康發(fā)展。

　　基于以上，我的建議如下：

　　1、借鑒國外的成熟做法，改“限購”為“限售”。以新加坡政府出臺的調(diào)控措施為例：如果買房一年之內(nèi)就賣，就要按房價的比重，交16%的稅，第二年降低為14%，第三年降為12%，依次往下推。建議政府將住房在購買環(huán)節(jié)的限制，后置到銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。對于購買后短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，課以重稅；持有時間越長的，交易環(huán)節(jié)稅收可以越低。從而鼓勵購買房產(chǎn)后中長期持有，抑制炒賣房產(chǎn)的投機行為。而對于投資客而言，短期若房價上漲快，轉(zhuǎn)讓有收益的，其部分收益可通過稅收被政府獲得，可專項用于支持廉租房的建設(shè)；政策也有利于鼓勵投資客投資房產(chǎn)后，進入租賃市場，滿足一部分流動人力資源的居住需求。

　　2、進一步利用好貸款等經(jīng)濟杠桿，充分發(fā)揮市場經(jīng)濟自身的調(diào)節(jié)作用。比如在房貸占總房款的比例方面，新加坡政府規(guī)定，只要還有一個貸款未還清項目的業(yè)主，在買新房時，貸款比例從70％降低至60％。這些做法也可以借鑒。

　　3、鼓勵和扶植“微創(chuàng)業(yè)”，在城市大力發(fā)展辦公和居住一體化的新型房產(chǎn)建設(shè)模式。讓大量的文化原創(chuàng)者、草根創(chuàng)業(yè)者安居樂業(yè)。

　　4、大力提高二三線城市的教育質(zhì)量和醫(yī)療水平，緩解人口大規(guī)模的流動到一線城市，實現(xiàn)房價的整體平穩(wěn)與回落。

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