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　　劉道興：多套房或?qū)⒓{入調(diào)控

　　——河南省社會科學(xué)院副院長

　　 經(jīng)濟視點報：你怎么看待3月4日鄭州市政府出臺的限購令調(diào)控政策？

　　劉道興：首先，抑制房價過快上漲、限制炒房、囤房等投資投機性行為，是國家近期調(diào)控的重點，鄭州市近日出臺的限購令，是對國家政策的落實，因此，此次限購令出臺在意料之中。

　　經(jīng)濟視點報：本次限購令相比1月6日出臺的限購令哪些明顯的區(qū)別？

　　劉道興： 本次調(diào)控不僅擴大了區(qū)域范圍，從原來的二環(huán)線以內(nèi)區(qū)域擴大到市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)，而且也拓寬了房源性質(zhì)，其中，存量房、經(jīng)濟適用房都被列入調(diào)控范圍。打擊面更大了，不但一些投資投機性需求被限制，而且房產(chǎn)中介公司也可能會因為二手房交易量的下滑而面臨經(jīng)營困難。

　　經(jīng)濟視點報：此次限購，將鄭州市一直鼓勵發(fā)展的鄭東新區(qū)首次納入調(diào)控范圍，你怎么看待這一變化？

　　劉道興：過去，由于政府鼓勵鄭東新區(qū)發(fā)展，因此針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的帶有調(diào)控性質(zhì)的政策，都是針對老城區(qū)，回避鄭東新區(qū)。而這次限購首次將鄭東新區(qū)劃入調(diào)控范圍，我認為可能主要是考慮到以下三個方面的原因。

　　一是鄭東新區(qū)已經(jīng)粗具規(guī)模，有了較強的吸附能力；二是鄭東新區(qū)的房價確實偏高。據(jù)資料顯示，鄭東新區(qū)1月份商品住宅均價已經(jīng)突破萬元大關(guān)，遠遠高于市內(nèi)五區(qū)平均價格，現(xiàn)在鄭東新區(qū)的房價已成為拉高鄭州房價總體水平的龍頭；此外，這個區(qū)域大部分房子都是被外地人購買，投資炒作的成分比較大，入住率相對比較低。

　　不可否認，相比其他區(qū)域，鄭東新區(qū)的環(huán)境、房屋質(zhì)量等條件確實比較優(yōu)越，價格相對來說應(yīng)該高點，但是現(xiàn)在鄭東新區(qū)房價普遍都已經(jīng)在1-2萬，已經(jīng)超過鄭州總體水平太多。

　　經(jīng)濟視點報：你認為此次限購能否促使房價回落？

　　劉道興：限購會大大降低房價上漲預(yù)期，但是短期來看，對房價的影響不會太大，因為在鄭州，剛性需求占絕大多數(shù)，鄭州應(yīng)該大力發(fā)展保障性住房，用增加供應(yīng)量的方式來調(diào)節(jié)房價。

　　經(jīng)濟視點報：你認為鄭州市目前房價是否偏高？如果價格回落的話，回落多少是正常范圍？

　　劉道興：幾年前每平米三、四千元買的房子，現(xiàn)在都漲到1萬多了，房價回落一部分是應(yīng)該的，10%-20%都屬于合理范圍。

　　經(jīng)濟視點報：限購令向擁有多套房子的投資客傳達了什么訊號？

　　劉道興：國家出臺的一系列的調(diào)控政策表明了國家的態(tài)度，就是不支持炒房。據(jù)我推測，針對炒房、囤房等投資投機行為國家可能還會出臺更嚴厲的措施，并且，限購范圍也還有可能繼續(xù)擴大，擁有多套房子的投資客可能會面臨兩種情況，一是存量房有價無市，炒作房子成空談，二是對房子實行實名制，交易的房子越多，稅收越高。

　　經(jīng)濟視點報：在城市限購如火如荼進行時，一些非限購區(qū)域和城市卻以不限購為噱頭大做文章，你怎么看待這一現(xiàn)象？

　　劉道興：畢竟是市場經(jīng)濟，他們以此來增加本地房地產(chǎn)的吸引力和曝光量，這是可以理解的。

　　李曉峰：限購催熱商業(yè)地產(chǎn)

　　——河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長

　　□經(jīng)濟視點報 王 璐

　　 經(jīng)濟視點報：你曾經(jīng)提出支柱產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟發(fā)展的不同階段將發(fā)生必然而有規(guī)律的更迭，房地產(chǎn)業(yè)不可能永遠擔(dān)當(dāng)“支柱”的重任。您認為就鄭州來說，房地產(chǎn)退出這一“支柱”重任還有多遠？

　　李曉峰：由于不同區(qū)域，經(jīng)濟開放的時間不一、經(jīng)濟社會發(fā)展的水平不同、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)演進階段相異等原因，房地產(chǎn)業(yè)退出“支柱”產(chǎn)業(yè)的時間表應(yīng)該是不一致的，甚至是時間跨度巨大的。就鄭州來講，我個人認為，退出將會較晚。因為目前從河南整體來看，城市化水平還很低，大概落后于全國平均水平的10%；其次，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較弱，尤其是第三產(chǎn)業(yè)相對單薄，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)；另外鄭州市人均收入水平也比較低，距離住房需求基本被滿足還很遠。

　　經(jīng)濟視點報：目前河南省只有鄭州實行了商品房限購政策，其實，河南一些地市房價增長也很快，比如洛陽1月份房價增幅位居全國第二，你認為限購令有可能會從鄭州延伸到河南其他地級市嗎？

　　李曉峰：根據(jù)新“國八條”的規(guī)定，實行商品房限購政策的城市分為四類：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市。如果一些地級市房價增長過快的話，則有可能會被歸到第四類限購城市。

　　經(jīng)濟視點報：有人認為限購令是政府出臺的最嚴厲的調(diào)控政策，除了打擊投資投機性需求之外，也會成為抑制房價上漲的最有效的手段，你對此怎么看？

　　李曉峰：我認為今年影響房地產(chǎn)價格的調(diào)控政策主要有兩個，一個是限購令，一個是限價令。所謂限價令主要有兩種形式，一是限漲幅，一是限漲多少，但目前鄭州市還沒有出臺限價令，不知道具體情況怎樣，但是據(jù)我分析，限漲幅的可能性比較大。

　　經(jīng)濟視點報：你認為限購令會不會催熱商業(yè)地產(chǎn)？

　　李曉峰：新版限購令一個很明顯的現(xiàn)象是將存量房、經(jīng)濟適用房、商品房等多種性質(zhì)房源都納入了限購范圍，但是唯獨商業(yè)地產(chǎn)未被限購，這給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了一個很大的空間，從目前看，商業(yè)地產(chǎn)升溫是必然的，其實，從上次限購令施行開始，鄭州樓市已經(jīng)流露出商業(yè)地產(chǎn)投資增加的跡象。

　　經(jīng)濟視點報：你認為目前鄭州市商業(yè)地產(chǎn)價格還有沒有增長空間，資金向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移是否會形成新的危險？

　　李曉峰：目前，相對于住宅來講，商業(yè)地產(chǎn)還是價格洼地，具有一定的上漲空間。由于過去幾年住宅市場過熱，商業(yè)地產(chǎn)價格甚至一度低于住宅價格，商住倒掛的現(xiàn)象在鄭州也并不鮮見。有人說二十一世紀的前十年是投資住宅的黃金(1428.80,-0.80,-0.06%)時機，而第二個十年則是投資商業(yè)地產(chǎn)的有利時機，這種說法雖然現(xiàn)在還不能考證，但是社會上大規(guī)模的流動性資金總要找一個出口，現(xiàn)在來看，有可能會成為現(xiàn)實。

　　劉社:謹防限購成為短命政策

　　——河南財經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究所所長

　　□經(jīng)濟視點報 王 璐

　　 經(jīng)濟視點報：你認為此次限購，將給樓市帶來哪些影響？

　　劉社：短期來看，主要影響在交易量上。在中央出臺新“國八條”之后，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的降溫，限購令會導(dǎo)致交易量進一步下挫，并且這次降幅將會更加明顯。其次，樓市觀望情緒將會進一步增強，這能夠給其他調(diào)控政策的出臺爭取時間。

　　經(jīng)濟視點報：你認為鄭州市房價有沒有可能下降？

　　劉社：房價是否下降，主要取決于兩個方面，一是限購令執(zhí)行的時間長短，二是限購令是否能夠嚴格執(zhí)行。但是可以肯定的是，限購令只有施行足夠長的時間才能對房價起到明顯而深遠的影響。因為鄭州樓市已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)長時間的旺季，開發(fā)商手里并不缺資金，至少還沒有到降價促銷的地步，頂多是以減少開發(fā)量的方式來減少資金支出。

　　經(jīng)濟視點報：你認為政府應(yīng)該怎樣確保此次限購令的嚴格執(zhí)行？

　　劉社：要想切實有效的落到實處，離不開嚴厲的監(jiān)督機制。其實，這次限購令還是有一些不嚴密之處。比如對購房者購房資格的審核，根據(jù)規(guī)定，由開發(fā)商或代理機構(gòu)來預(yù)審購房者的購房資格，在這一環(huán)節(jié)，開發(fā)商沒有任何動力。并且，雖政府會終審購房資格，但是這一資格是通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)平臺，實行網(wǎng)上審核，所有消費者的網(wǎng)上信息是否全面，這是政府需要明確和完善的。

　　經(jīng)濟視點報：限購令是否會誤傷一部分剛性需求？

　　劉社：這種情況是存在的，比如一些人在鄭州居住三五年了，但是沒有辦暫住證或者是在小公司工作，公司沒有交社保等，從而讓一部分剛性需求失去購房資格。

　　經(jīng)濟視點報：你認為此次限購令會不會成為短命政策？

　　劉社：這取決于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，如果繼續(xù)將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和振興經(jīng)濟的手段，那么限購令注定短命。而如果政府認為應(yīng)該恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的社會功能，將其作為保障老百姓居者有其屋的普通行業(yè)，那么限購令肯定能夠被執(zhí)行相當(dāng)長一段時間，并且會見到效果。

　　經(jīng)濟視點報：將存量房劃入限購范圍，有些人認為房產(chǎn)中介公司將會因此而利潤下滑，甚至可能會生存困難，對此，你怎么看？

　　劉社：從限購令的短期影響來看，主要是可能導(dǎo)致交易量下滑，這確實對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的影響很大，但是這些中介機構(gòu)的收入來源主要分為兩部分，除了二手房的交易費用之外，還有一部分是租房中介費用，并且，伴隨交易量下滑，租房市場則可能愈加火爆，這部分收益則中和了中介機構(gòu)因交易量下滑所帶來的損失。

　　經(jīng)濟視點報：你怎樣看待本次限購令對其他市場的影響？

　　劉社：這次限購令無意之中，創(chuàng)造了兩個商機。一是縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟尤其是限購城市周邊的縣域，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迎來了有利時機。另外，限購令可能會成為催熱商業(yè)地產(chǎn)的催化劑。由于此次限購，商業(yè)地產(chǎn)仍然不在限購范圍，可能會導(dǎo)致游離在商業(yè)住宅里的資金向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　聚焦兩會

　　河南地產(chǎn)界提案議案

　　胡葆森：保持宏觀政策穩(wěn)定性

　　——兩會人大代表、河南建業(yè)集團董事長

　　□經(jīng)濟視點報 李志磊綜合報道

　　提案一：推進低碳住宅開發(fā)建設(shè) 促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　當(dāng)前，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)住宅的大量建設(shè)將會消耗各類資源，建設(shè)和使用過程中排放出大量的二氧化碳。有鑒于此，我建議：

　　一、盡快研究和建立建筑領(lǐng)域的低碳標(biāo)準(zhǔn)和碳排放指標(biāo)。

　　二、盡快樹立低碳住宅的全國樣板工程。

　　三、加大對低碳住宅開發(fā)項目的政策扶持力度。建議對符合標(biāo)準(zhǔn)的低碳住宅項目，在稅收、行政審批及土地出讓等方面提供政策扶持，并適當(dāng)予以財政補貼，鼓勵支持開發(fā)企業(yè)參與低碳住宅的開發(fā)建設(shè)，加大低碳住宅在全國的推廣力度。

　　四、加大政府宣傳的廣度和力度，給予低碳住宅消費的政策優(yōu)惠，引導(dǎo)消費意識的轉(zhuǎn)變。

　　五、大力促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進一步完善低碳住宅產(chǎn)業(yè)鏈。出臺相關(guān)措施鼓勵建材、家電、供熱等行業(yè)加大科技研發(fā)力度，構(gòu)建以低碳經(jīng)濟為特征的低碳居住體系，為低碳住宅開發(fā)建設(shè)提供配套產(chǎn)業(yè)支撐，帶動多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)共同走節(jié)能環(huán)保的發(fā)展道路，將低碳經(jīng)濟培育成我國新的經(jīng)濟增長點，為人類文明與進步做出貢獻。

　　提案二：將農(nóng)民工納入住房保障體系

　　為使“農(nóng)民工”能夠定居城市，安居樂業(yè)，促進城市化良性發(fā)展。我建議：

　　一 、轉(zhuǎn)變觀念、統(tǒng)一思想、提高認識。

　　二、加快戶籍制度改革，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶籍制度。

　　三、加大《勞動合同法》執(zhí)行力度，切實維護“農(nóng)民工”合法權(quán)益。

　　四、擴大保障房保障范圍，將符合條件的“農(nóng)民工”納入到住房保障體系中。

　　五、加強監(jiān)管，依法查處不當(dāng)占用保障性住房資源的行為。

　　提案三：保持宏觀政策穩(wěn)定性 促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展

　　為保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，促進國民經(jīng)濟又好又快增長，我建議：

　　一、要正確處理市場與保障的關(guān)系。中央政府實施宏觀調(diào)控政策的初衷無疑是好的，是為了保障全國人民能夠安居樂業(yè)，但應(yīng)堅持“市場的歸市場、保障的歸保障”原則，區(qū)別對待商品房市場與保障房建設(shè)問題。對商品房市場，應(yīng)堅持市場化改革的方向不動搖，充分發(fā)揮市場對資源的基礎(chǔ)性配置作用，堅持按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，避免頻繁調(diào)控、過度干預(yù)。對于城市低收入群體的住房問題，地方各級政府部門應(yīng)切實負起責(zé)任，采取各種有效措施予以解決，避免因保障性住房建設(shè)不到位，而頻繁調(diào)控正常運行的商品房市場。

　　二、要保持房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性。沒有政策的穩(wěn)定性，經(jīng)濟發(fā)展就會出現(xiàn)較大波動，就會影響投資者信心，影響消費者的心理預(yù)期。

　　 三、要實現(xiàn)宏觀調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，應(yīng)加大力度研究構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度。在此基礎(chǔ)上，實現(xiàn)以行政調(diào)控手段為主向以法律調(diào)控手段為主的宏觀調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變，發(fā)揮法律調(diào)控手段規(guī)范性、長效性的優(yōu)勢，彌補行政調(diào)控手段短期性、頻繁性的不足，增強宏觀調(diào)控的嚴肅性與執(zhí)行效力。

　　四、要堅持正確的輿論導(dǎo)向。

　　王超斌：房價下降還得靠政府

　　——全國政協(xié)委員、河南臺興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

　　□經(jīng)濟視點報 李志磊綜合報道

　　 在兩會上，王超斌聯(lián)合多位委員、專家，追對樓市調(diào)控提出七點建議：

　　建議一：要通過各種渠道向社會正確傳遞政府制定限購令的目的。限購令并非政府要打壓房地產(chǎn)，而是要穩(wěn)定房價，確保該行業(yè)的健康發(fā)展。王超斌說，之所以提這一條，是因為房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，要正確宣傳政府關(guān)于樓市宏觀調(diào)控的政策，政府是要遏制房價過快上漲，并非要打壓房地產(chǎn)市常如果輿論導(dǎo)向錯誤，會讓購房者看不清樓市形勢，持幣待購，對購房者也是不負責(zé)任的表現(xiàn)。

　　建議二：減免90平方米以下住房的房產(chǎn)稅。王超斌說，小戶型是低收入人群首次購房的首選，建議對于小戶型購房者不收房產(chǎn)稅，首次購買90平方米以下的住房契稅等各個方面也應(yīng)該給予更大的優(yōu)惠。

　　建議三：要建立具有前瞻性、透明的土地投放制度，提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可預(yù)見性。王超斌說，在遏制房價方面土地供應(yīng)是重要的環(huán)節(jié)，應(yīng)該以五年為周期，政府去公開這五年內(nèi)供應(yīng)的地點、分布、總量。公開透明后，可以有效緩解開發(fā)商對土地的爭搶力度，從而遏制房價過快上漲。另外，要明確哪些土地是商品房用地，哪些是保障房用地，哪些是純商業(yè)用地。

　　建議四：降低第一套房子的交易稅費，特別是公積金利率，應(yīng)該適度穩(wěn)定公積金利率。

　　建議五：制定中長期房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，不能隨意變動，不能頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，要在每個五年規(guī)劃中體現(xiàn)出來。要制定更加有彈性的二手房交易政策，滿足百姓購房需求。

　　建議六：加大保障性住房的監(jiān)控管理、政策制度審計考核等，以確保政策落實到位，真正惠及民生，防止滋生腐敗。

　　建議七：地方政府要減少開發(fā)房地產(chǎn)過程中的各種行政收費。

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