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　　提要：站在已經(jīng)到來的2011年初，我們有期待，也有困惑。2011年，保障房的建設能否如各地政府計劃承諾的那樣一一落實？傳言已久的房產(chǎn)稅能否在部分城市開始試點？

　保障房

　　1.4萬億資金從何而來

　　“……房價來講有政府應該管理的部分，有市場應該管理的部分，總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中 低收入者的問題?！薄霸谖业娜纹趦?nèi)，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現(xiàn)這個目標而努力，決不會退縮?！眹鴦赵嚎偫頊丶覍毴ツ?2月26日在通過電波向廣大群眾承諾。

　　在中央經(jīng)濟工作會議上，對于2011年的房地產(chǎn)政策并沒有更多著墨，只是提出加快住房保障體系的建設。保障性住房，不僅作為2010年樓市調(diào)控中的一項長久之計，成為當年中國樓市出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞，更是被提升至一個前所未有的高度，成為未來五年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重頭戲。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部在去年12月初向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》，通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套。

　　隨后，各地保障房建設計劃紛紛出爐。2011年北京計劃建設及收購各類政策性住房20萬套，計劃未來五年建設100萬套保障房；2011年上海也將新開工建設和籌措1500萬平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設計劃為9.1576萬套，這其中不含新增廉租住房租賃補貼的2000戶和農(nóng)村危房改造；2011年天津市將建各類保障性住房1200萬平方米、19萬套……

　　有人估算過，2011年如果要建設1000萬套保障房，所需投入的資金量高達1.4萬億元，中央財政的支持并不能完全解決資金問題，大頭仍要由地方政府自己買單。1.4萬億元差不多相當于地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場價格維持在2009年和2010年的高位。

　　巨額建設資金從何而來？從開工到建成上市到底要多久？2011年，保障房給我們的懸疑仍然很多。

　　值得關(guān)注的是，中央經(jīng)濟工作會議提出“強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量”的“動員令”，這將有助于解決保障房建設存在的資金等難題。

　　了解到，有關(guān)部門將繼續(xù)鼓勵各地探索建立保障性住房建設融資平臺，盡快建立起由政府主導的市場化投融資和建設機制，從而實現(xiàn)保障性住房建設的可持續(xù)發(fā)展。例如，中信信托等信托公司設立的若干保障房建設信托計劃，標志著信托資金介入保障房建設已進入實踐階段。信托資金以其快速靈活的特點和集合社會分散資金的方式，介入保障房建設，將有助于實現(xiàn)地方政府、居民、開發(fā)商和金融機構(gòu)的多方共贏，為保障房建設提供一種有復制價值的新模式。

　　而在上海，發(fā)現(xiàn)，保障房的建設將更多融入商品住宅開發(fā)。在去年出讓的36幅純住宅用地中，就有8幅綁定了建設配套商品房的條件。在住宅地塊中明確保障性住房比例，是有效增加保障住房的手段。政府明確宣布要加大保障性住房的供應，住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)專家對保障房建設是否能從計劃任務最終建成落實投入市場，持擔心和懷疑的態(tài)度。李戰(zhàn)軍就認為，保障住房的土地靠平調(diào)、靠劃撥、靠非財政的國有企業(yè)利潤轉(zhuǎn)移支付購置、靠對開發(fā)企業(yè)的契約強求，只有行政基礎，沒有市場條件，恐怕難以持續(xù)。保障住房的投入資金沒有財政支出，沒有土地轉(zhuǎn)讓金凈收益的10%轉(zhuǎn)移，只有行政命令下的銀行貸款和公積金管理增值部分的占用，只有對經(jīng)營性房地產(chǎn)企業(yè)的強令攤派，也使保障住房的資金投入無法建立在穩(wěn)定的基礎之上。

　　而作為普通百姓來說，最關(guān)心的一是自己是否能被納入到保障房體系中，二是在保障房體系逐漸建立起來后，房價是否能得到明顯的平抑甚至下降。而這一切，都期待2011年能為我們逐一解答。

　房價

　　持續(xù)調(diào)控能否遏制上漲趨勢

　　雖然一年之內(nèi)調(diào)控措施不斷，上海房價依然高歌猛進。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價已突破2萬元/平方米大關(guān)，達到21507元/平方米，同比大漲33%；從去年前11個月的數(shù)據(jù)來看，上海二手房 全年成交平均價格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。

　　佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價已突破2萬元/平方米大關(guān)，達到21699元/平方米，同比大漲34%；從去年前11個月的數(shù)據(jù)來看，上海二手房全年成交平均價格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。

　　佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上海全年新建商品住宅成交量約972萬平方米，較2009年爆發(fā)性增長的1764萬平方米的全年成交量同比大減了45%；一輪接一輪的調(diào)控效力主要體現(xiàn)在成交量的萎縮上，但對于平抑房價收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均價，2010年上海新建商品住宅均價大漲3成，已達到21699元/平方米。

　　分析全年成交情況可以看到，去年上海房價的大幅攀升與全年調(diào)控氛圍下高端住宅持續(xù)逆市熱銷不無關(guān)系。雖然上海市相關(guān)政府部門已明確均價3萬元/平方米以上的項目預售許可證審批權(quán)已上移至市級房管部門，且高價房入市須“排隊候?qū)彙薄㈥懤m(xù)上市，但在通貨膨脹預期、貨幣流動性泛濫等多重因素的影響下，這一系列措施并沒有影響到高端住宅的銷售，一旦有高端住宅入市，大多能引起熱銷，并迅速拉升全市均價。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，去年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。央行去年12月15日公布的一則調(diào)查報告顯示，全國50個城市75.5%儲戶認為“房價過高，難以接受”，但與此同時，“房地產(chǎn)投資”又被受訪者列為投資首選。

　　這似乎始終是個悖論。在這種悖論中，2011年房價能下降嗎？最新數(shù)據(jù)顯示，去年1至11月，全國房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。楊紅旭認為，新開工面積暴增，意味著去年四季度至今年，可供預售的商品房規(guī)模將有較大幅度增加；而土地購置面積的大增，則意味著今年下半年直至明年，可供預售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴大。供應增加，而需求卻因調(diào)控明顯萎縮，這也就意味著，未來兩個季度，甚至更長時間內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。

　　他預計，在強大的調(diào)控壓力、市場供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下，在未來不到半年的時間內(nèi)，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢。盡管去年11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但本輪調(diào)控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策，具有一定的“后發(fā)效應”。因此，今年二季度之前，市場會保持降溫態(tài)勢。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一卻認為，在目前通脹持續(xù)和股市低迷的環(huán)境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房價在高位運行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產(chǎn)。另外，2010年土地、勞動力、建筑材料等價格都漲幅較大，這也從成本上對房價有一定的推動作用。

　　朱中一認為，目前東部地區(qū)許多城市采取了限購政策，這對高房價有一定的抑制作用，但是在這種格局下，資金會被迫大量轉(zhuǎn)向中西部二、三線城市，進而推高中西部地區(qū)的房價水平；而且從東部地區(qū)來看，這些城市恰恰是中國土地供應最緊張而市場需求最大的地區(qū)，因此這些地區(qū)房價很難下降。

　　在多方力量的博弈下，過早地評論2011年房價走勢似乎都是大膽行為?？v然有再多理論依據(jù)支撐，對于復雜多變的中國樓市來說，也許什么都不算奇跡。

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