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　　河南分網(wǎng)消息 據(jù)河南商報報道：在剛剛過去的“金九銀十”,雖然開發(fā)商已經(jīng)使出渾身解數(shù),并且加大推盤力度,并有“救市”方案出臺,但并未能改變市場下行的趨勢,房市強勁的“冬風”使得“金九銀十”這張“秋葉”未紅已落。

　　據(jù)第三方機構(gòu)同致行的數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過去的10月份,鄭州市商品住宅銷售面積51.5萬m2,雖然銷量環(huán)比上漲19.64%,但同比去年仍然處于低位,“金九銀十”并沒有呈現(xiàn)出足夠的成色,也基本上宣告年末翹尾行情已經(jīng)不再可能。

　　市場

　　銷量雖然漲,依然不景氣

　　每年的9月份、10月份,被房地產(chǎn)界喻為“金九銀十”。作為房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季,“金九銀十”被看作是開發(fā)商完成全年銷售任務的“黃金時期”,這兩個月的成交量同比、環(huán)比數(shù)據(jù)也被看作是衡量當前房地產(chǎn)市場興旺或衰敗的標準之一。

　　日歷翻到11月,2014版“金九銀十”已經(jīng)收官。但從同致行提供的成交數(shù)據(jù)來看,市場依然較為平淡,并沒有出現(xiàn)大幅回暖跡象。10月份鄭州市商品房共計銷售64.17萬㎡,雖環(huán)比上升,同時也高于年內(nèi)61.4萬㎡的月均成交量,項目為銷量努力吆喝,但從目前市場狀況來看,依然不盡如人意。

　　具體到商品住宅市場,10月份鄭州樓市雖然一改過去5個月供過于求的局勢,呈現(xiàn)出供不應求的狀態(tài),但供求比僅為0.68。具體來看,本月商品住宅供應34.88萬㎡,同比下降55.7%,環(huán)比下降63.7%,商品住宅銷售面積51.5萬㎡,環(huán)比上漲19.64%。

　　如果說環(huán)比上漲昭示著樓市回暖的話,那么同比的下跌則再次將樓市打回原形。去年“金九銀十”,鄭州樓市商品住宅銷售面積分別為58.9萬㎡和59.9萬㎡,而今年9月份和10月份的數(shù)據(jù)則分別是43萬㎡和51.5萬㎡,這個差距足以證明,雖然樓市在溫和反彈,但依然處于低位徘徊。

　　變化

　　信心在恢復,庫存更穩(wěn)定

　　雖然數(shù)據(jù)上顯示樓市并未走出困境,但在多個利好政策的刺激下,向好的苗頭已經(jīng)開始呈現(xiàn)。

　　11月1日,北三環(huán)江山路附近的利?！へ敻粡V場開始認籌入會,為了吸引購房者,開發(fā)商現(xiàn)場推出了名車展覽、兒童嘉年華、萬圣節(jié)狂歡等暖場活動,也取得了不錯的效果,當天到場的購房者超過6000人次,入會人數(shù)更是超過1500組。

　　“隨著房貸新政出臺,看房的客戶不少,但成交量還沒有出現(xiàn)大幅度的上漲,可能受到銀行信貸政策的影響,大家還有觀望的情緒。”一名不愿具名的開發(fā)商內(nèi)部人士稱,政策的利好讓不少本來持觀望態(tài)度的購房者動搖,加快了看房選房的步伐。

　　一名業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時表示,新政實施后,房產(chǎn)市場買賣雙方的預期心態(tài)和購買結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化,一手房看房量和交付誠意金的人數(shù)有所增加,首改這部分購房者也在增多?？梢?新政雖然不會短時間內(nèi)對市場產(chǎn)生“大逆轉(zhuǎn)”的功效,但也在潛移默化地提振市場信心。

　　除了購房信心的回暖之外,鄭州樓市的庫存量也開始加速消化。同致行數(shù)據(jù)顯示,鄭州市商品住宅市場的庫存量在進入2014年下半年之后直線上升,供需矛盾加劇。自5月份開始,連續(xù)5個月供應處于高位,直至10月份,供求態(tài)勢才略微有所緩和,本月供應34.88萬㎡,銷售51.5萬㎡,供不應求。

　　而截至10月底,鄭州市商品住宅整體庫存量441萬㎡,按照近3個月月均53.3萬㎡的去化速度來看,去化需要8.3個月,較9月份8.5個月的去化周期來說略有下降,整體來看商品住宅市場的庫存量一直較為合理。

　　觀察

　　房企忙促銷,房價會穩(wěn)定

　　在新政的推動下,年底成交量穩(wěn)步放量的可能性較大。有第三方觀察人士認為,刺激樓市政策目前分為三步:第一,松綁限購;第二,松綁限貸;第三,各地增加購房補貼、調(diào)整稅費政策、公積金降低首付。政府掀起多輪政策潮,表明政府救市心切的立場,在這樣的市場背景下,樓市看漲情緒釋放,為成交量進一步回暖提供有利的政策支持。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為,盡管后市銷售數(shù)據(jù)隨著政策疊加效應的釋放將繼續(xù)改觀,但大幅度反彈現(xiàn)象不會出現(xiàn),從近期公開的數(shù)據(jù)看到,大部分上市房企前三季度并未完成銷售量任務,去庫存仍然是各家房企當前的首要任務。

　　事實上,克爾瑞的研究報告顯示,在“930政策”出臺后,雖然多數(shù)房企依然執(zhí)行“以價換量”的主流銷售策略,并且都在積極參與各類營銷新招如各種與互聯(lián)網(wǎng)金融的合作促銷等,但同時房企也在觀望市場走勢,還未出現(xiàn)大范圍的調(diào)價動作,因而反映在業(yè)績上也尚未有顯著的提升。但是隨著10月業(yè)績陸續(xù)公布,銷售壓力逼近,相信在今年的最后兩個月將有新一輪的價格調(diào)整出現(xiàn)?？紤]到前三季度已經(jīng)奠定的銷售壓力,很多企業(yè)僅靠最后兩月,恐難完成銷售目標。

　　“這也意味著開發(fā)商會拿出更大的力度促銷,以回籠資金。”上述觀察人士透露,目前開發(fā)商的融資成本仍然居高不下,增加銷量緩解資金壓力的愿望仍然強烈,受此刺激,開發(fā)商定價、促銷都會更加考慮市場接受度,從而刺激年底樓市成交量穩(wěn)定在一個不錯的水平。

　　事實上,在剛剛過去的“金九銀十”,鄭州開發(fā)商也使出渾身解數(shù)為樓盤造勢,明星助陣、贊助演唱會、兒童嘉年華、雙11多盤聯(lián)動促銷,甚至有項目以“眾籌”的名義進行優(yōu)惠,房企通過優(yōu)惠活動沖刺銷量的意圖十分明顯。

　　研究報告

　　樓市回暖尚需一年

　　央行9月30日發(fā)布的房貸新政,讓不少城市住宅成交量逐周回升,但房地產(chǎn)行業(yè)的智囊們對前景并不樂觀,包括有著先天性唱漲習慣的任志強。

　　盡管任志強通過中國城鎮(zhèn)化率所帶來的巨大需求,推出房地產(chǎn)市場仍有較大的市場增長空間,但他并不認為,此輪政策上的放松能夠為房地產(chǎn)市場帶來真正的利好。如果新的政策(指央行信貸放松)落實得不好,房地產(chǎn)市場未來可能是一個底部延長線,但再向下的可能性也不太大;如果落實得好,就會出現(xiàn)U形發(fā)展態(tài)勢,即逐漸開始回升。而且,這種可能存在的回升狀態(tài)也將是非常緩慢,不是迅速的U形拉升。

　　真正影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的,是經(jīng)濟學家關(guān)注點之外的供求關(guān)系。任志強認為,房地產(chǎn)之所以還需要9~10個月回暖,是因為目前還有5.7億m2的庫存需要消化。

　　同策機構(gòu)從當前市場庫存壓力監(jiān)測得出的結(jié)論是,截至今年10月,一線城市存銷比雖略有降低,但仍面臨去庫存壓力;限購松綁或取消后,二線城市存銷比繼續(xù)分化,監(jiān)測城市中僅合肥、南京、南昌、蘇州等少數(shù)城市處于合理區(qū)間或有房價上漲壓力,其他二線城市庫存仍然偏大。大多數(shù)三四線城市去庫存壓力較大,房價面臨下跌可能。當前限購松綁等政策,并未改變?nèi)齑娴氖袌龌久妗?/p>

　　值得注意的是,任志強所推導出的9~10個月以后回暖,還存在一個重要前提,“如果新開工不增長或者嚴重的負增長,持續(xù)到明年9月份的時候,才可能出現(xiàn)較好的回升條件。如果大家看到形勢好了,錢也有了,融資條件也有了,迅速擴大投資和擴大生產(chǎn),那就不一定出現(xiàn)明年9月份以后持續(xù)回升的一個局面。因為供求關(guān)系始終在決定著市場?！?/p>

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來,任志強所擔憂的這種前提很有可能發(fā)生。潘石屹認為,過去10年,房地產(chǎn)長期處于黃金時代,而這使得房企們存在慣性的盲目擴張,而這可能加劇行業(yè)的悲觀局面。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,TOP20房企2009~2013年,銷售金額年復合增長率達到29.9%(同期全國平均銷售金額增長率15.2%),銷售面積年復合增長率達到22.7%(同期全國平均銷售面積復合增長率7.65%),TOP20房企的平均增速明顯高于行業(yè)增速,這一方面反映出TOP20房企市場擴張能力優(yōu)于其他房企,但另一方面,品牌房企出于對業(yè)績和增長率的貪婪追求,在資金、人員、土地各方面不斷加大投入,即使在市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率,導致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩、供應過多、庫存高企。

　　在庫存未明顯改善的背景下,房企擴張的盲動性有可能導致房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨產(chǎn)能過剩,這就決定年底及2015年去庫存仍然是市場主旋律。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔起企業(yè)的社會責任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。