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黑河市低保戶李治國住進(jìn)政府提供的廉租房。 郭俊峰攝,　　黑龍江日?qǐng)?bào)4月11日訊 在保障性安居工程中，公共租賃住房是一張新面孔。這張新面孔一亮相，就贏得一片掌聲。廉租房、經(jīng)適房讓城市低收入家庭的住房難題得到有效緩解，具有市場購買能力的人群住上了商品房，而那些既不符合廉租房或經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件，又缺乏市場購買能力的“夾心層”卻陷入了住房恐慌。此時(shí)，公共租賃住房挺身而出，讓“夾心層”看到了新居的希望。

　　今年我省全面啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)，其目標(biāo)定為1.02萬套。

　　填補(bǔ)住房“真空地帶”

　　對(duì)于我省的百姓來說，棚改房、廉租房、經(jīng)適房都不陌生。正是通過這三種形式的保障房建設(shè)，我省不少低收入住房困難群體擺脫了住房窘境。近三年，全省“三棚一草”改造完成投資1864.59億元，改造和建設(shè)195.78萬戶(套)。

　　然而，當(dāng)越來越多的普通百姓喜遷新居之時(shí)，仍有相當(dāng)一部分人群陷入住房困難的尷尬境地。

　　來自伊春的李偉目前在哈爾濱市一家私企工作，因無力購買住房，他一直租住在一間簡陋的小屋里，與妻子過的是“牛郎織女”的生活。棚改房沒他的份兒，廉租房更將其拒之門外。和其他眾多城市外來務(wù)工人員一樣，李偉心里懷揣著一個(gè)希望：“我想有個(gè)家”。

　　當(dāng)前，城市中等偏下收入家庭和新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房問題日益突出。這部分被稱為“夾心層”的人群有相當(dāng)一部分租住在簡易房屋、臨時(shí)建筑甚至地下室中，居住條件差，安全隱患多，與社會(huì)和諧進(jìn)步的腳步極不相稱。

　　怎樣破解“夾心層”的住房難題？公共租賃住房的建設(shè)提供了解決方案。

　　據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳介紹，所謂公共租賃住房，就是由政府提供政策支持，限定套型、面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，向中等偏下收入住房困難群體、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員供應(yīng)的政策性保障住房。公共租賃住房具有租金水平低于市場租金、租賃關(guān)系穩(wěn)定、配套設(shè)施完善、居住安全以及機(jī)制靈活、使用效率高等優(yōu)點(diǎn)，能夠更好地滿足“夾心層”的住房需求，填補(bǔ)這個(gè)“真空地帶”。

　　事實(shí)上，公共租賃住房的模式并非我國首創(chuàng)。以租賃方式保障中低收入居民階段性的住房需求是世界上的通行做法。在歐美許多發(fā)達(dá)國家，發(fā)展公共租賃住房是保障城市中低收入群體住房需求的有效途徑。英國、法國、瑞典等國的公共租賃住房比例占全部住房比例的20%以上。在新加坡等國家和地區(qū)，這一比例還要更高。有些國家還立法規(guī)定公共租賃住房占城市住房總數(shù)的比例。

　　近年來，我國一些城市發(fā)展公共租賃住房取得了一定成效，但總體上，公共租賃住房建設(shè)尚處于起步階段。對(duì)于我省而言，尤為如此。

　　引領(lǐng)住房消費(fèi)模式

　　近年來，房價(jià)上漲過快已成為普通百姓的切膚之痛。業(yè)內(nèi)人士分析，房價(jià)飆升，既有市場需求過旺的問題，也有供給不足與結(jié)構(gòu)不合理問題，尤其是適應(yīng)中等偏下收入群體需求的中小戶型住房、租賃住房供給不足。正因如此，推進(jìn)公租房建設(shè)，不僅可以增加住房的有效供給，而且有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，是抑制房價(jià)過快上漲的一條有效路徑。

　　然而，在采訪中了解到，盡管“夾心層”為公租房叫好，但他們也道出自己的隱憂：公租房畢竟是在租房，房子不是自己的。在“買房”和“租房”之間，他們更傾向于前者。中國人傳統(tǒng)的消費(fèi)理念在住房消費(fèi)中盡顯無遺。

　　正因如此，專家認(rèn)為，公租房的誕生拷問中國人傳統(tǒng)的消費(fèi)理念，對(duì)于建立新型合理的住房消費(fèi)模式是一個(gè)有力的推動(dòng)。據(jù)稱，目前我國城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到80%以上，這與日本、加拿大、法國的住房自有率在60%左右相比，明顯偏高。而公共租賃住房的建設(shè)，將使這一比例有所下降，從而使我國的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)更趨于合理。

　　省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，合理的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)不是單一的，它既包括購買住房，也包括租賃住房。發(fā)展公共租賃住房，引導(dǎo)中低收入群體在購房中量力而行，合理消費(fèi)，建立住房梯度消費(fèi)模式，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展是大有裨益的。

　　針對(duì)“公租房是否會(huì)走上福利住房的老路”這一質(zhì)疑，這位負(fù)責(zé)人表示，公共租賃住房并不會(huì)改變住房市場化的方向，更不能再走福利住房的老路。公租房的建設(shè)和投資主體是多元化的。市、縣人民政府是公租房建設(shè)的責(zé)任主體，各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)也可以投資和經(jīng)營公共租賃住房。公租房的投資、建設(shè)、運(yùn)營和管理與傳統(tǒng)意義上的福利住房完全不同。

　　1.02萬套房開啟“破冰之旅”

　　公共租賃住房如何走入尋常百姓家庭？我省《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》正在征求意見中，一些細(xì)節(jié)尚在討論。

　　據(jù)了解，今年我省將全面啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)，確保完成國家下達(dá)的1.02萬套建設(shè)任務(wù)，力爭完成更多一些。公共租賃住房建設(shè)是當(dāng)前我省保障性住房建設(shè)的重中之重，并以銳利之勢(shì)開啟“破冰之旅”。

　　據(jù)透露，我省的公共租賃住房建設(shè)以新建為主，也可以通過改建、收購、公有住房轉(zhuǎn)化、市場長期租賃等方式籌集公共租賃住房。原則上在我省12個(gè)設(shè)區(qū)城市中，凡是規(guī)劃為商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和城市棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目，都要按照住宅建筑面積的一定比例配建公共租賃住房。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，市、縣人民政府可將配建公共租賃住房的套數(shù)、面積、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、違約責(zé)任等作為土地出讓和規(guī)劃批復(fù)的前置條件，寫入土地出讓合同和規(guī)劃批復(fù)文件，從而為公租房的建設(shè)安上一把保護(hù)鎖。

　　據(jù)了解，公租房的位置盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，并同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設(shè)施建設(shè)。成套建設(shè)的公共租賃住房，有關(guān)各方應(yīng)綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)。目前，單套建筑面積擬控制在60平方米以下。

　　還有含金量更高的政策支持，諸如土地政策、稅費(fèi)支持、信貸支持等等。這些即將出臺(tái)的政策措施將使公租房建設(shè)迎來一個(gè)嶄新的春天。

　　新聞鏈接

　　什么是公共租賃房

　　即政策性租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一種產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括新畢業(yè)的大學(xué)生和從外地遷移到城市工作的群體。

　　公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國家保障體系同時(shí)面向“非低收入群體”著力的理念轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府認(rèn)可那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助，今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將有更多幫助非低收入群體減負(fù)的政策出臺(tái)，比如減稅、就業(yè)幫扶等等。

　　公共租賃房供應(yīng)對(duì)象為中低收入住房困難家庭，包括已通過經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭，還有剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員。但公租房現(xiàn)主要是針對(duì)中低收入住房困難家庭等群體出租的住房，已取得廉租房、經(jīng)適房、兩限房資格的家庭無需再次申請(qǐng)，符合廉租房、經(jīng)適房、兩限房申請(qǐng)條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、優(yōu)撫對(duì)象或重點(diǎn)工程拆遷的優(yōu)先配租。

　　他國經(jīng)驗(yàn)

　　新加坡 組屋成為住房市場主體

　　新加坡組屋是政府為每一個(gè)國民家庭所建造的保障性住房。也就是說，只要是新加坡公民，并已經(jīng)通過合法婚姻組成了家庭，就有權(quán)利以政府保證價(jià)格購買一套由政府補(bǔ)貼的組屋?，F(xiàn)在的新加坡，組屋已成為當(dāng)?shù)刈》渴袌龅闹黧w，87%的人住在其中。這種住宅比私人房地產(chǎn)市場上的商品住房便宜許多。

　　新加坡政府公共住房計(jì)劃優(yōu)惠政策很詳細(xì)，比如申請(qǐng)購買組屋的家庭，成員最少只需兩個(gè)人即可；申請(qǐng)者家庭月收入不超過8000新元。為了能夠讓每一位居民都能買得起住房，新加坡政府推出一系列優(yōu)惠措施：首先，制定公積金制度，進(jìn)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，即規(guī)定雇主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納公積金，分別用于未來的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、保險(xiǎn)、教育等用途，使得居民的購房能力得到大幅提高。其次，在組屋的建設(shè)過程中，政府始終堅(jiān)持小戶型、低房價(jià)原則，保證絕大多數(shù)居民能夠負(fù)擔(dān)得起。第三，政府對(duì)居民購買組屋實(shí)行免稅優(yōu)惠措施。如果購買二手組屋，政府將提供津貼。

　　英國 公租房集中采購管理

　　英國住房政策的目標(biāo)是“以可承受的價(jià)格，讓所有人享有體面的住房”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，英格蘭住房的68%為私有自住房，18%為公共租賃房，14%為商品租賃房。

　　針對(duì)低收入者購不起房的現(xiàn)實(shí)情況，政府大力推出公租房補(bǔ)貼，以解決這部分人的住房問題。近半個(gè)世紀(jì)以來，英國公共租賃房的規(guī)模和承租人發(fā)生了較大變化，政府相應(yīng)調(diào)整住房補(bǔ)貼政策，其社會(huì)保障性特征更加突出。

　　為減少成本，提高效率，英國政府在公租房領(lǐng)域引入集中采購機(jī)制。2004年英國設(shè)立公租房采購協(xié)會(huì)為公租房房東服務(wù)，這是該領(lǐng)域惟一一家全國性集中采購機(jī)構(gòu)，其會(huì)員為地方政府及住房協(xié)會(huì)，現(xiàn)有會(huì)員670多家，占英國公租房房東總數(shù)量的65%，管理著300多萬套公租房。

　　統(tǒng)一支付系統(tǒng)是公租房采購協(xié)會(huì)充分發(fā)揮集團(tuán)購買力的重要手段。該協(xié)會(huì)的統(tǒng)一支付平臺(tái)，只需要會(huì)員單位每月一次集中支付上月的賬單，不僅降低財(cái)務(wù)管理成本，還大大提升了與供應(yīng)商的集體議價(jià)能力。

　　美國 租房模式漸成關(guān)注焦點(diǎn)

　　2010年5月，聞名全球的市場研究公司哈里斯互動(dòng)為美國公寓協(xié)會(huì)做的一次民調(diào)顯示，76%的受訪者認(rèn)為，從目前房市看，與買房相比，租房是更好的選擇。2008年，這一比例僅為71%。美國目前約有3600萬家庭靠租房解決居住需求，約占人口總量的三分之一。其中，大多數(shù)為中低收入家庭。

　　以紐約為例，為了保障中低收入家庭能在大城市體面生活，紐約州專門制定了住房建筑法，并在全州建立了大量合作公寓。其中，政府監(jiān)管的公寓約有15萬套，僅占合作公寓總量的很小一部分。公寓居民有權(quán)選舉監(jiān)督住房合作社日常管理的董事會(huì)成員。此外，公寓居民還通過參加年會(huì)等方式行使自己的權(quán)利。

　　美國經(jīng)適房，按承包經(jīng)營者的性質(zhì)劃分，可分為“公”(政府房)和“私”(可負(fù)擔(dān)房)兩類。前者完全由政府機(jī)構(gòu)承建管理，后者“半公半私”，在資金、土地等硬件設(shè)施方面，由地方政府提供支持和贊助，而在具體運(yùn)營、操作等軟件管理上，則由承包的慈善機(jī)構(gòu)、非營利組織和私營公司根據(jù)實(shí)際情況管理。按房屋收款方式劃分，可分為“租借”和“出售”兩種。按申請(qǐng)者年齡來劃分，均可分成兩類：一是不限年齡的“一般房”；二是只供年滿62周歲者申請(qǐng)的“老人公寓”。申請(qǐng)“老人公寓”，夫婦倆其中一位達(dá)到年齡要求即可。

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