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　　市場(chǎng)信心回暖

　　10月、11月

　　銷售冠軍續(xù)推樓盤

　　萬(wàn)科打折事件之后，杭州眾多在售樓盤一度陷入“冰河時(shí)代”。杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年9月份杭州主城區(qū)商品房(不含經(jīng)濟(jì)適用房)共預(yù)訂1698套，成交1584套；10月份杭州主城區(qū)商品房(不含經(jīng)濟(jì)適用房)共預(yù)訂1095套，成交1366套。月均成交量在千套以上的9、10月份，并沒(méi)有讓開發(fā)商收獲“金九銀十”的希望。不過(guò)，本周走訪了幾個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，在國(guó)家不斷出臺(tái)政策的刺激下，各售樓處的人氣比11月都有回升；在透明售房網(wǎng)上，兩個(gè)位于10月和11月銷售排行榜冠軍的樓盤，都在這個(gè)月續(xù)推樓盤。

　　12月18日，杭州樓市的11月銷售冠軍濱江·金色藍(lán)庭在一個(gè)月內(nèi)再推新房源，280套住宅當(dāng)天預(yù)訂160套。此次金色藍(lán)庭共推出2號(hào)樓和4號(hào)樓兩幢樓，其中160平方米和180平方米兩種戶型全新推出，做到三房與客廳皆朝南，大受歡迎。此前，杭州樓市的10月銷售冠軍欣盛·東方郡在12月6日也迅速推出二期房源——中央園景房4號(hào)樓，單日即認(rèn)購(gòu)122套，銷售金額突破億元，目前銷售已經(jīng)超過(guò)50%。樓盤首次開盤，因?yàn)橛写罅壳捌诜e累的客戶，銷售率較有保證。而要在短期內(nèi)連續(xù)推出二期，“蓄水”時(shí)間短，需要相當(dāng)?shù)挠職狻|方郡和金色藍(lán)庭的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，給整個(gè)市場(chǎng)注入了不少信心。

　　逆市熱銷

　　高性價(jià)比是關(guān)鍵

　　從兩個(gè)樓盤的成功中能找到不少共同點(diǎn)：首先兩個(gè)樓盤都位于較被市場(chǎng)認(rèn)可的成熟地段。其次是兩個(gè)樓盤的開發(fā)商都有很好的市場(chǎng)美譽(yù)度。另外，兩個(gè)樓盤首次開盤的“開門紅”，也在市場(chǎng)觀望情緒較濃的時(shí)候給了消費(fèi)者信心。當(dāng)然，合理的定價(jià)仍然是最重要的因素。這兩個(gè)樓盤二期房源與一期相比，都只有微漲。“價(jià)格不高，品質(zhì)不低”，這樣的“高性價(jià)比”制作，成為這兩個(gè)樓盤制勝的法寶。

　　欣盛房產(chǎn)的常務(wù)副總李小桃告訴：現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)，再次印證了稀缺的重要性，還有就是合理的定價(jià)。首先是地段、地段還是地段。所以地段對(duì)東方郡這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，很重要的一點(diǎn)是在濱江的核心區(qū)，它的周邊配套非常齊全，一路之隔有江南實(shí)驗(yàn)小學(xué)，北面有濱江區(qū)政府、武警醫(yī)院，特別是在東北角有一個(gè)零距離的地鐵站。其次，他們得房率是77%~78%，因?yàn)?0平方米這個(gè)客戶群相對(duì)還是注重得房率的。再次是舒適性的創(chuàng)新，他們擬建沙灘游泳池，旁邊有白色的沙，如果成功的話，是杭州第一， “人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，他們就是堅(jiān)持這么一個(gè)理念去做產(chǎn)品的。這樣一個(gè)優(yōu)質(zhì)的樓盤，起價(jià)每平方米只有1萬(wàn)多元，熱銷是必然的。

　　金色藍(lán)庭的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對(duì)李總的意見表示了贊同，他認(rèn)為：作為文一路壓軸珍藏的“絕版人文寶地”，金色藍(lán)庭以其市中心不可多得的稀缺地段、優(yōu)雅的純板式建筑以及經(jīng)典濱水風(fēng)情園林奠定了項(xiàng)目的高貴品質(zhì)。在建筑細(xì)節(jié)上，地下室與底層雙大堂設(shè)置、戶式中央空調(diào)、中空鍍膜LOW-E斷熱鋁合金門窗、花崗巖外墻干掛系統(tǒng)等領(lǐng)先住宅科技，營(yíng)造了極為尊崇的居住感受。結(jié)合項(xiàng)目的理性定價(jià)，金色藍(lán)庭的高性價(jià)比，得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，也在情理之中。

　　回暖有待時(shí)機(jī)

　　開發(fā)商要學(xué)會(huì)“薄利多銷”

　　這一撥樓市的小陽(yáng)春，觸動(dòng)的因素各不相同，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還不能輕言“回暖”。不過(guò)，12月初的暖意確實(shí)給市場(chǎng)增添了不少信心，它至少證明：杭州市場(chǎng)的購(gòu)買潛力仍然“深不可測(cè)”，只是在等待適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，以適當(dāng)?shù)姆绞结尫?。這就決定開發(fā)商必須學(xué)會(huì)適者生存，學(xué)會(huì)“薄利多銷”。

　　不難發(fā)現(xiàn)：不管是金色藍(lán)庭二期，還是東方郡二期開盤的客戶中，首次置業(yè)的年輕群體仍然占很大比例，除了杭州本地購(gòu)房者之外，省內(nèi)各地(溫州、義烏、金華)的客戶明顯增多。人們注意到，越是理性的購(gòu)房者，越能穿透迷茫的市場(chǎng)環(huán)境，直擊樓盤的價(jià)值內(nèi)核。當(dāng)樓市脫離狂熱重歸理性的時(shí)候，唯有品質(zhì)是不以市場(chǎng)為轉(zhuǎn)移的，誰(shuí)修煉好自己的產(chǎn)品內(nèi)功，誰(shuí)才能掌握市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)。

　　一位地產(chǎn)大亨在2008年上半年就曾預(yù)言，未來(lái)的三個(gè)月將是房企發(fā)生巨變的100天。雖然現(xiàn)在眾開發(fā)商還在苦苦支撐、大的變局還未出現(xiàn)，但有一點(diǎn)是肯定的，地產(chǎn)行業(yè)終將重新整合：若干開發(fā)商會(huì)由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)或被兼并，而實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商在經(jīng)歷“寒冬”后將發(fā)展壯大。

　　此外，市況變化促使開發(fā)商必須轉(zhuǎn)變盈利模式。由于國(guó)家大力推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，未來(lái)普通商品房所占的比例將減少，取而代之的是大量的經(jīng)適房、廉租房類的保障性住房。雖然保障性住房的開發(fā)模式還在探討之中，但可以肯定的是國(guó)家將直接對(duì)項(xiàng)目的投資數(shù)額、建設(shè)面積、資金來(lái)源及使用狀況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，開發(fā)商的具體運(yùn)作和利潤(rùn)情況都將“暴露在陽(yáng)光下”；并且保障性住房的利潤(rùn)率都很低。以上兩點(diǎn)就決定房地產(chǎn)業(yè)的“暴利時(shí)代”一去不返，開發(fā)商必須學(xué)會(huì)在“薄利多銷”中生存。

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