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　　蘭州3月10日消息 加強保障房建設成為全國住房工作主題之時，蘭州再次順應這場調(diào)控潮流，近日再推出“十一條”圍繞加強房地產(chǎn)調(diào)控和加快保障住房建設的意見。3月9日，從這份名為《蘭州市人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設的意見》(簡稱蘭州樓市“新十一條”)中看到，包括土地限價、中介監(jiān)管、信息披露等多方面內(nèi)容，“保障”二字，已經(jīng)成為今后蘭州房地產(chǎn)市場的核心主題。

　　注意到，《意見》第一條就提出：“市物價部門要會同房產(chǎn)、統(tǒng)計部門，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)確定年度新建住房價格控制目標，并由市政府于一季度向社會公布?！爆F(xiàn)在已經(jīng)進入3月份，也就是說，本月內(nèi)蘭州市將向社會公布今年新建房價格控制目標。

　　月內(nèi)將公布 今年新建房價控制目標

　　【新政】：在房價調(diào)控目標上，各縣區(qū)、各部門要切實采取有力措施，堅決遏制房價過快上漲。統(tǒng)計部門要及時公布年度居民可支配收入及物價上漲指數(shù)；市物價部門要會同房產(chǎn)、統(tǒng)計部門，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)確定年度新建住房價格控制目標，并由市政府于一季度向社會公布；開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預售許可審批時，要出具經(jīng)市物價部門審核的備案價格及價格控制幅度；房產(chǎn)部門要對銷售備案情況進行跟蹤檢查，對超出備案價格及價格控制幅度的，停止網(wǎng)上備案，并責令整改；對拒不整改的，注銷其商品房預售許可證。

　　【答疑】：“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”簡單理解就是房地產(chǎn)管理部門對房屋成交情況進行數(shù)據(jù)備案，備案記錄一般是房屋的成交情況，因此，網(wǎng)簽價格過高，房管部門拒絕備案，便使開發(fā)商在交易程序上缺少重要一環(huán)，迫使其必須調(diào)整為管理部門可以接受的價格進行出售，才能順利完成交易。對不整改的企業(yè)要注銷商品房預售許可證，而沒有這個證件便是違規(guī)銷售，還要承擔相應責任。

　　土地出讓金 總額5%用于保障房建設

　　【新政】：2011年，蘭州要建設各類保障性住房50505套，其中新開工建設經(jīng)濟適用住房11700套、公共租賃住房2000套、限價商品房5555套、棚戶區(qū)改造新開工建設31250套。全年配租廉租住房5000套，配售經(jīng)濟適用住房3000套。

　　新建商品房開發(fā)項目中，要無償配建比例不低于住宅總建筑面積10%的保障性住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，納入廉租住房、公共租賃住房管理；充分利用住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款，支持保障性安居工程建設。

　　今后，土地出讓金總額的5%全部用于保障性住房建設，資金單列，足額撥付。要確保當年項目開工率達到100%，主體竣工率達到60%以上。

　　進一步完善住房保障制度，強化保障對象準入、退出監(jiān)督管理，確保低收入和中等偏下收入住房困難群眾真正受益。

　　【答疑】：到底誰是“低收入群體”，有關(guān)文件也做過規(guī)定。根據(jù)蘭州市人民政府(2008)第5號令的規(guī)定，申請經(jīng)濟適用住房應當同時具備的條件包括：1.家庭成員至少一人為本地戶口(不包括學生)；2.申請家庭屬無房戶或家庭人均住房建筑面積低于上年度全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積65%以下的住房困難戶；3.申請家庭人均年收入低于上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；4.未婚及婚后離異、喪偶申請經(jīng)濟適用住房的申請人年齡應當在25周歲以上。

　　申請廉租房應具備的條件是：申報者必須是民政部門確認的低收入家庭；申請家庭人均住房建筑面積在10平方米以下(含10平方米)；申請家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系；申請家庭成員為非農(nóng)業(yè)常住戶口(三縣一區(qū)最低收入家庭保障面積、標準按三縣一區(qū)的規(guī)定執(zhí)行)。

　　而新政中提到的“中等偏下收入住房困難群眾”，則是指仍然面臨住房困難，雖然不能完全符合上述所有條件，但或符合其中住房面積不足一條，或符合收入偏低一條，在先確保低收入群體利益的基礎上，也可以適度考慮予以審批。

　　住房銷售 購買不足5年要全額征稅

　　【新政】：稅務部門要加強稅收管理，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　加強對二手房交易環(huán)節(jié)中的稅收管理。認真執(zhí)行市房產(chǎn)、地稅部門委托評估公司評估并頒布的《關(guān)于發(fā)布新的二手房交易最低計稅價格的通知》，堅決堵塞稅收漏洞。

　　【答疑】：住房營業(yè)稅是我國在房屋交易環(huán)節(jié)征收的稅種，起到調(diào)節(jié)交易的杠桿作用。新政中提及的“普通住房”，還有“非普通住房”，應如何區(qū)別呢？我國相關(guān)政策規(guī)定，符合房產(chǎn)證面積在140㎡以上，住宅小區(qū)容積率在1.0以下，實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以上這三點的就是非普通住房，例如別墅等，其余則是普通住房。

　　　購二套房 首付比例不低于60%

　　【新政】：金融機構(gòu)要加大對中小套型、中低價位普通商品住房和保障性住房建設的信貸支持，從嚴控制高檔商品房、別墅、商業(yè)用房的信貸投放。對購買首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年在本市連續(xù)2年繳納個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行不得發(fā)放住房貸款。

　　【答疑】：新政中提及的“購買首套自住房的家庭”，其中包括借款人、配偶及未成年子女。

　　　不按比例建保障房 所有項目不予審批

　　【新政】：國土局要增加土地有效供應，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量。積極推廣以“限房價、競地價”、“限地價、競配建保障性住房面積”等方式供應中低價位普通商品住房用地。

　　對已供應的土地進行跟蹤檢查，超過劃撥文件或出讓合同約定的動工期限兩年沒有取得施工許可證開工建設的，應及時收回土地使用權(quán)。對房地產(chǎn)建設開發(fā)投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

　　凡新建商品房開發(fā)項目未經(jīng)發(fā)改部門確定配套建設廉租住房或公共租賃住房建設規(guī)模指標的，國土、規(guī)劃部門不予審批。

　　【答疑】：新政提及的“規(guī)模指標”，簡單來說就是新建商品房開發(fā)項目要配套建設廉租住房或公共租賃住房要達到“10%”這一指標，這是一條政府的強令措施。而這個數(shù)字，也在一年之間，由最初的5%，提高到8%，現(xiàn)在定為10%。

　　　超過限購套數(shù)住房 停止辦理產(chǎn)權(quán)登記

　　【新政】：嚴格限購措施，對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、在蘭州沒有住房但能夠提供前2年在本市連續(xù)2年繳納個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房。各房產(chǎn)登記機構(gòu)對本地居民、非本地居民同一家庭(購房人)超過規(guī)定套數(shù)的住房停止辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　申請購買商品房、二手房的本地和非本地居民，必須審核家庭戶籍、婚姻狀況等材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在銷售住房時，必須向購房人事前說明限購政策，由于未說明限購政策而導致退房的，由相關(guān)部門追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、銷售人員、經(jīng)紀人的責任。

　　【答疑】：這一條提到的“1套住房”，是不是什么類型的房子都可以算進去呢？答案基本是這樣的。除了租來的房子，相關(guān)部門規(guī)定，市民已經(jīng)擁有的這1套房屋，不僅僅包括商品房，還包括經(jīng)濟適用住房、廉租房、房改房等各類住房。

　　　歷史遺留問題房 今年年底前解決

　　【新政】：盤活存量房市場，增加供應量。蘭州市解決房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證歷史遺留問題指揮部各成員單位，2011年底前解決歷史遺留房屋權(quán)屬登記發(fā)證問題。

　　【答疑】：蘭州市有關(guān)方面規(guī)定，它的受理條件及范圍是：歷史遺留的在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上由單位以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，至2002年6月30日前建成，符合城市總體規(guī)劃，不影響城市道路、排洪等的房屋；且同時土地權(quán)屬清晰，無糾紛、建筑質(zhì)量合格但還未辦理房屋所有權(quán)證的房屋。

　　開盤1年銷售不到八成 企業(yè)取消“拿地”資格

　　【新政】：加強房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房價、行業(yè)壟斷、搞價格聯(lián)盟等違法違規(guī)行為嚴肅進行查處，問題嚴重的，暫停其網(wǎng)上銷售，注銷商品房預售許可證，并記入信用檔案，直至取消其開發(fā)資質(zhì)。

　　定期對已辦理商品房預售許可證的項目進行監(jiān)督檢查，凡開盤12個月銷售備案率未達到80%的企業(yè)，取消其參加新的土地招、拍、掛的資格。

　　嚴肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房價以及慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)追究其刑事責任。

　　【答疑】：所謂“陰陽合同”是一種中介為謀取利益而慫恿消費者進行的違法消費手段。即是指合同當事人就買房一事訂立兩份不相同的合同，一份對內(nèi)(私下約定)，一份對外(管理部門)，其中對外的一份標明低價，從而可以逃避一些稅收；對內(nèi)的一份則是雙方的真實成交價格。

　　保障房成本構(gòu)成 要定期公開發(fā)布

　　【新政】：在2011年6月底前完成全市統(tǒng)一平臺和檔案數(shù)字化工作，實現(xiàn)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)全市覆蓋，確保全市個人住房信息系統(tǒng)2011年10月底前與住建部、省住建廳聯(lián)網(wǎng)。

　　市稅務部門要依據(jù)信息系統(tǒng)，對商品住宅定價明顯偏高、超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行專項稽查，并將結(jié)果向社會公布。

　　今后市物價、國土、房產(chǎn)等部門要將廉租房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃房、限價商品房等開發(fā)項目的成本構(gòu)成因素、房地產(chǎn)價格等信息定期向社會發(fā)布。

　　【答疑】：住房信息系統(tǒng)平臺，就是讓所有的住房信息聯(lián)網(wǎng)。實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，就意味著在涉及住房的房管、國土、稅務、金融等部門，一點鼠標，都可以清楚地了解到每個居民及家庭的房屋擁有情況，這時，如果再想隱瞞居住情況，以謀取相關(guān)貸款和利益，繼續(xù)購買二套、三套住房便難以實現(xiàn)。

　　制造散布虛假信息 要嚴究當事人責任

　　【新政】：完善房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，及時公開市場調(diào)控等信息，穩(wěn)定市場預期。對制造、散布虛假信息的，要嚴肅追究有關(guān)當事人的責任。

　　　落實政策不力 問責相關(guān)責任人

　　【新政】：市政府有關(guān)方面年內(nèi)將與縣區(qū)、各部門簽訂保障性住房建設目標任務，并加強對保障性住房建設進度的督查。對貫徹執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后和推進保障性住房建設不力的縣區(qū)政府、有關(guān)部門，要向市政府做出檢查，并由市監(jiān)察局、市效能辦對相關(guān)責任人進行約談、問責。( 薛白)

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