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落地細(xì)則規(guī)定外地人2年內(nèi)納個稅或繳社保累計滿1年限購1套房

　　昨日，廣州市政府常務(wù)會議原則通過了“新國八條”的落地細(xì)則。在備受關(guān)注的限購范圍上，從化、增城兩個外圍的縣級市已經(jīng)明確，將在細(xì)則正式公布之后納入限購范圍，這也意味著廣州全市十區(qū)兩縣級市范圍都將限購。

　　而隨著廣州新政細(xì)則出臺在即，昨日就發(fā)現(xiàn)，不少從化、增城的樓盤都加大了宣傳推廣力度，有樓盤發(fā)短信宣稱本周末就是無限購的“末班車”，以催促買家入市。聯(lián)系相關(guān)開發(fā)商的內(nèi)部人士，該人士卻表示其實(shí)并未收到從化、增城要限購的信息?！拔覀円膊磺宄邥癜褟幕龀羌{入限購范圍，發(fā)這些短信只是一種促銷手段?！边@位內(nèi)部人士稱，無論限購范圍是否擴(kuò)大，下一步開發(fā)商都將把更大精力放在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營方面。

　　專題撰文/賴偉行、何穎思、徐海星

　　首付比例

　　非戶籍高層次人才限購一套住房

　　昨日從廣州市即將出臺的《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實(shí)施意見》中了解到，廣州市已經(jīng)制定了系列政策措施,以促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　限購1套住房：其中明確要嚴(yán)格落實(shí)國家住房限購措施,合理引導(dǎo)住房需求,在一定時期內(nèi),暫定對在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　暫停在本市向其售房：對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機(jī)構(gòu)和個人購買商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　對符合《中共廣州市委、廣州市政府關(guān)于加快吸引培養(yǎng)高層次人才的意見》有關(guān)高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購1套住房。

　　信貸政策：意見中提出，要認(rèn)真配合、協(xié)助各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對貸款（包括住房公積金貸款）購買第二套住房的，其首付比例不得低于60％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　限購范圍

　　從化增城將納入限購范圍

　　據(jù)悉，由于去年的廣州限購令并沒有把增城和從化兩個縣級市納入限購區(qū)域，兩地的樓市呈現(xiàn)出風(fēng)景這邊獨(dú)好的狀況。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，去年廣州限購令出臺后，在其他區(qū)域成交量大幅下降的時候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。網(wǎng)簽均價更是從去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而從化今年1月樓市的網(wǎng)簽量為944套，比去年9月的661套增加了43%，均價也從去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于將被納入限購范圍，近期增城和從化的樓盤都加快了推貨節(jié)奏。

　　“從化、增城納入限購后，部分"投資客"將遭到"凍結(jié)"，成交量也會出現(xiàn)下滑?！贝鞯铝盒胁呗灶檰柌慷吕钁c文分析，從化、增城兩地樓市的買家除了一部分為當(dāng)?shù)氐淖宰】鸵酝猓溆嘟^大多數(shù)為帶投資性質(zhì)或度假休閑性質(zhì)的周末房買家，主要以廣州市民為主。限購后，短期內(nèi)開發(fā)商不會馬上降價，由于目前二手房價同樣高企，一些“上車族”買家也未必會轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場，短期內(nèi)難以促使價格下降。另一方面，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角的效應(yīng)未必會馬上呈現(xiàn)，更多買家或會首先轉(zhuǎn)戰(zhàn)到佛山等周邊區(qū)域，同時廣州市內(nèi)的商業(yè)物業(yè)將會更受青睞。

　　套數(shù)認(rèn)定

　　房屋套數(shù)認(rèn)定擬認(rèn)房又認(rèn)貸

　　從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，與北京等地以家庭持有房屋套數(shù)認(rèn)定不同，廣州擬繼續(xù)采取認(rèn)房又認(rèn)貸的方式確定家庭房屋套數(shù)。滿堂紅研究部對2010年四個季度及今年1月廣州二手住宅市場買家購房次數(shù)作了整理，發(fā)現(xiàn)二次或以上購房的客戶比例在去年第三季度達(dá)到最高的18.4%，但在去年“10·15”限購政策出臺后，二次或以上購房者的比例回落到第四季度的15.1%，該比例在今年1月為16.4%。

　　“信貸收緊將令購買力大打折扣，只要銀行可以和房管部門實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，認(rèn)房又認(rèn)貸確認(rèn)家庭房屋套數(shù)的方式完全可以做到?！睗M堂紅研究部周峰分析，在執(zhí)行二套房首付六成的地方細(xì)則后，至少有15%～17%的準(zhǔn)二手客戶受到影響，而一手樓市受影響比例應(yīng)在30%以上，前期成本明顯增加。而由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”等于給已擁有兩套住房家庭“賣一再買一”關(guān)上了大門，將減少二手市場的流通性，在未來兩三個月內(nèi)，新增供應(yīng)中小戶型物業(yè)的數(shù)量會減少。但地方細(xì)則在短期內(nèi)仍難以改變廣州樓價持續(xù)高位震蕩的格局，只有在存款準(zhǔn)備金率再累計上調(diào)1到2個百分點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)難以從容申請到足夠額度開發(fā)貸款的情況下，一、二手樓價才會在相互影響下出現(xiàn)“短期頂部”。隨著政策迭出，房價將極有可能在今年“十一”前后見頂回落。

　　土地出讓模式

　　部分商品住宅用地

　　出讓或配建公租房

　　昨日，從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，廣州將探索雙限雙競的土地出讓模式，還擬探索在商品住宅用地的出讓中配套建設(shè)公租房。

　　“北京、上海在商品住宅用地配建問題上都規(guī)定了具體明確的比例，這不失為增加公租房供應(yīng)的有效辦法?！睆V州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳琳分析，今年中央已經(jīng)明確全國要建設(shè)1000萬套保障性住房，此前中央出臺的新國八條已經(jīng)顯示如果房價繼續(xù)上升，中央的保障力度有可能會進(jìn)一步加大?！氨Ｕ戏拷ㄔO(shè)要真正落到實(shí)處，比資金更為重要的是土地供應(yīng)?！标惲辗治?，只要土地落實(shí)了，資金問題完全可以通過投融資手段解決。而廣州未來在商品住宅用地要求配建公租房的過程中，要考慮如何能夠在相應(yīng)項(xiàng)目內(nèi)保證樓盤檔次和管理水平，既分散布局又能實(shí)現(xiàn)一定程度的混居，對保障房建設(shè)提速是一大利好。

　　征稅力度

　　加大對存量房征稅力度

　　廣州新政細(xì)則中，除了按照中央要求對購買不足5年的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅外，還特別強(qiáng)調(diào)要加大應(yīng)用房價評估技術(shù)以加強(qiáng)對存量房稅收的征管力度。

　　廣州二手樓市多實(shí)行“實(shí)收”制，營業(yè)稅增加的成本實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁到買家身上。合富置業(yè)分析認(rèn)為，新政后營業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加，短期內(nèi)對市場產(chǎn)生一定影響：買家消化政策會產(chǎn)生一定的猶豫，估計短期之內(nèi)5年內(nèi)次新盤的交投會有所減少；增城、花都、南沙、從化等一手住宅供應(yīng)量大、一手樓價不高的外圍區(qū)域影響會相對較大。但從中長期看，營業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。主要是因?yàn)?年內(nèi)次新房的承接者多為較高端買家，營業(yè)稅增加實(shí)際上相當(dāng)于樓價上漲3%~5%，從目前中心城區(qū)較緊張的供求關(guān)系看，交易成本增加3%~5%并不難接受；另外，5年內(nèi)次新房并非廣州二手樓市的主流，大部分是5年以上的物業(yè)。

　　而加大應(yīng)用房價評估技術(shù)加強(qiáng)對存量房稅收征管力度之后，對于二手買家的最直接影響也會是增加購房成本，不過龍斌認(rèn)為，稅收并不是影響成交的關(guān)鍵因素，最多只會令買家短期觀望，他堅(jiān)持認(rèn)為，從目前的市場狀況看，影響二手樓市的關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、通脹以及房貸、限購等政策。

　　外地人購房納稅證明從1年增加至2年，此項(xiàng)政策要比北京的5年寬松。中山大學(xué)教授楊衛(wèi)華認(rèn)為，外地人購房納稅證明從1年增加至2年，沒有在本地工作的外地人要獲得納稅證明的難度加大，去年“10·15”新政實(shí)施時，實(shí)際操作上可以通過向稅務(wù)機(jī)關(guān)“補(bǔ)稅”以獲得納稅證明，但楊衛(wèi)華指出，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會再出具2年的納稅證明，而且“補(bǔ)稅”的成本也加大了。

　　不過中介認(rèn)為，納稅證明的影響不大。“1年的納稅證明跟2年的差不多?！焙细恢脴I(yè)首席分析師龍斌指出。

　　二手樓價：

　　全年漲幅將明顯縮窄

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，到3月中下旬政策將被消化，市場“恢復(fù)正?！保簿褪窃撡I房的依然會買房，成交量會比目前觀望期要有所回升。

　　至于房價，中介普遍認(rèn)為難以下降?？傮w來說，廣州細(xì)則對二手供應(yīng)和需求都有壓制，但由于不少業(yè)主惜售，供應(yīng)量會大幅減少，而需求卻不會減少過多。二手價格會保持在窄幅上升趨勢，到今年6月、7月到頂，若屆時信貸依然收緊，有業(yè)主就會考慮降價出售，屆時房價會有所回調(diào)。全年來看，二手房價將有10%~12%的升幅，但已經(jīng)比去年三成多的升幅要低得多。

　　龍斌認(rèn)為，“新國八條”將會對約兩到三成的二手買家產(chǎn)生不同程度影響，對四成以上的一手買家產(chǎn)生實(shí)際影響，新政對一手樓市的實(shí)際影響要大于二手樓市。由于政策力度空前，預(yù)計短期內(nèi)會對買家的心理產(chǎn)生極大的影響，整體一、二手市場將會進(jìn)入觀望和消化期。價格方面，政策并不能從根本上扭轉(zhuǎn)樓價上行的總趨勢，預(yù)計2011年廣州二手樓價仍會以平穩(wěn)上漲為主基調(diào)。

　　市場預(yù)測：

　　一線城市樓價

　　今年或降一成

　　昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》實(shí)施后70個大中城市的首份住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，70個大中城市1月新建商品住宅同比價格上漲的有68個城市，下降的有2個城市。其中，漲幅超過10%的城市有10個。而有60個城市的環(huán)比價格則保持繼續(xù)上漲的態(tài)勢。

　　留意到，按照國家統(tǒng)計局公布的新建商品住宅價格指數(shù)，廣州房價1月的環(huán)比上升幅度為1.7%，而廣州市國土房管局本周公布的數(shù)據(jù)則顯示，廣州市屬十區(qū)上月房價環(huán)比下降5.8%。數(shù)據(jù)不同主要是由于計算方法不同造成的。

　　瑞穗證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，昨日，央行又再宣布從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，符合預(yù)期。央行此舉主要出于兩點(diǎn)考慮：一是，對沖流動性壓力；二是，作為遏制通貨膨脹的努力。另外，頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也是緊縮政策的重要體現(xiàn)。我們維持原有判斷，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)為對抗通脹風(fēng)險和打壓房價泡沫，政策趨緊步伐可能快于市場預(yù)期。

　　1月份，全國70個大中城市房地產(chǎn)價格普遍上揚(yáng)，二、三線城市房價上漲表現(xiàn)強(qiáng)勁。重點(diǎn)城市房價增速加快，主要有兩方面原因。

　　一是，調(diào)控政策出臺之前，房地產(chǎn)稅出臺、加息預(yù)期等因素導(dǎo)致購房需求提前釋放。

　　二是，通脹預(yù)期加大，部分居民已經(jīng)將“更多投資”取代“更多儲蓄”，作為第一選擇。在“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策更加嚴(yán)厲”、“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步深入”、“新一輪貨幣緊縮周期啟動”、“房地產(chǎn)商資金鏈趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”以及“當(dāng)前房價實(shí)為過高”的六大重壓之下，尤其是在加息和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的措施下，中國的房價將出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　沈建光預(yù)計，2月份我國房地產(chǎn)市場交易量仍舊低迷，房地產(chǎn)價格會趨于溫和。今年全國房地產(chǎn)平均價格至少下降5%，一線城市至少下降10%。

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