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　　本市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行公租房申請(qǐng)家庭登記，今年首批公租房就會(huì)配租。（片）本報(bào) 歐陽(yáng)曉菲 攝

　　“十二五”期間，本市將新建、收購(gòu)保障性住房100萬(wàn)套，并為10萬(wàn)戶家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼；各類保障房將占到所有住房的60%，其中公租房占公開(kāi)配租配售保障性住房的60%。

　　公租房成為未來(lái)保障房的重中之重，在宏偉目標(biāo)的背后則是對(duì)天量資金的需求。市住建委新聞發(fā)言人秦海翔昨天就表示，本市將通過(guò)多種方式吸引社會(huì)資金，支持保障房特別是公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)公租房建設(shè)的資金回報(bào)仍存擔(dān)心，表示會(huì)慎重參與公租房建設(shè)。

　　■問(wèn)題

　　政府手中無(wú)房“越建越缺”

　　保障房開(kāi)發(fā)大戶，住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林在北京市兩會(huì)上發(fā)言稱，截至目前，北京共交用保障性住房約50萬(wàn)套，但老百姓還覺(jué)得不夠。

　　自2005年北京啟動(dòng)廉租房建設(shè)至今，先后推出經(jīng)適房、限價(jià)房，后兩類保障房申請(qǐng)人均可通過(guò)購(gòu)買方式得到房屋產(chǎn)權(quán)。

　　5年來(lái)，北京不斷加大保障房供應(yīng)，但最后只有極少部分的廉租房保留在政府手中，其他保障房全歸個(gè)人所有。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有七八成的保障房產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人。5年下來(lái)，等于政府手中只有萬(wàn)余套保障房歸自己管理，在新增保障人群后，還需不斷建設(shè)。

　　政協(xié)委員任志強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，土地是有限的，如果政府還按照這樣的模式繼續(xù)建設(shè)保障房，總有一天無(wú)地可建。許多已不應(yīng)繼續(xù)享受保障政策的家庭占有了保障性的資源，同時(shí)還有很多需要保障的人沒(méi)有住房?！肮?yīng)模式不變，就會(huì)越建越缺?！彼J(rèn)為，現(xiàn)在政府有些過(guò)度保障，低收入家庭不一定住房困難。申請(qǐng)保障房的人不等于一輩子沒(méi)錢，把保障房產(chǎn)權(quán)一次性出讓，當(dāng)他變得富裕了，卻住在保障房里，這就是過(guò)度保障。“所以該停建出讓產(chǎn)權(quán)的保障房。”

　　保障房配售周期長(zhǎng)影響利潤(rùn)

　　“建保障房有微利，但必須掌握好流程，否則就會(huì)虧損?！北臼凶钤邕M(jìn)入保障房建設(shè)的金隅嘉業(yè)負(fù)責(zé)人告訴，公司在北京開(kāi)發(fā)建設(shè)了近230萬(wàn)平米的保障房。雖然經(jīng)適房、限價(jià)房和商品房都以銷售方式出讓，但實(shí)際上房屋交易、資金回籠的方式和難度截然不同。

　　這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，商品房項(xiàng)目比較簡(jiǎn)單，在向住建委、規(guī)委申請(qǐng)預(yù)售許可證等五證后，就可以組織銷售了。每簽一套房，就能得到一筆回款。只要營(yíng)銷手段得當(dāng)，在一定期限內(nèi)，就能按計(jì)劃回籠資金。這些資金可以還貸，再買地開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目。

　　保障房則不同，與商品房相比，兩者建設(shè)周期基本相同。但在銷售環(huán)節(jié)，保障房周期非常長(zhǎng)，“最長(zhǎng)的時(shí)候要6個(gè)多月?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)，拿限價(jià)房來(lái)說(shuō)，在正式簽約前，須報(bào)配售申請(qǐng)、取得配售許可、取得搖號(hào)配售許可，然后對(duì)申請(qǐng)人資格復(fù)審。按照最快流程，復(fù)審前的每項(xiàng)流程都需一周時(shí)間，復(fù)審階段周期最長(zhǎng)。如果申請(qǐng)家庭跨年度配售，復(fù)審周期長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月。再加上組織搖號(hào)、選房和簽約的25天時(shí)間，一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目從預(yù)售到實(shí)際配售，需要6個(gè)多月。

　　“這還是在執(zhí)行我們總結(jié)出的一套最有效率的辦法下所用的時(shí)間?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)，從準(zhǔn)備配售到正式簽約，這6個(gè)月的時(shí)間里，他們就得背負(fù)貸款利息，一般情況下得有上千萬(wàn)元，而這部分利息沖抵了利潤(rùn)，甚至導(dǎo)致虧損。

　　資金回籠慢

　　慎建公租房

　　“對(duì)于公租房，我們心里更擔(dān)心?！苯鹩缂螛I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，其他保障房最大的優(yōu)勢(shì)在于不用考慮銷售量，只要你建好了就能保證配售出去。但是租賃房的話，即便不用擔(dān)心租賃的人，但房屋只能依靠租金回款，周期會(huì)拉得更長(zhǎng)。等于一個(gè)項(xiàng)目的投資，需要數(shù)十年才能回本或盈利。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的投資是不會(huì)做的。

　　金隅嘉業(yè)去年承擔(dān)了一個(gè)公租房項(xiàng)目，按照當(dāng)時(shí)的協(xié)議，屬于自持。不過(guò)建好后，可由政府回購(gòu)?！盎刭?gòu)周期其實(shí)也很長(zhǎng)?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在公租房都是在出讓土地時(shí)配租，并注明政府回購(gòu)價(jià)格。雖然公租房劃撥出讓，但仍要承擔(dān)整理土地的成本價(jià)格，加上建安成本，與回購(gòu)價(jià)格基本持平。

　　但最大的問(wèn)題是公租房回購(gòu)所用款項(xiàng)并沒(méi)有納入政府當(dāng)年預(yù)算。次年公租房建成后，他們需要向市政府和區(qū)縣政府申請(qǐng)資金(市財(cái)政占支付八成，區(qū)縣政府支付兩成)。等待資金獲批也至少得兩三個(gè)月。這期間的建房貸款利息都得開(kāi)發(fā)商自己支付?！疤潛p的可能性更大。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，所以很多開(kāi)發(fā)商不愿意介入保障房建設(shè)，特別是民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)。目前，北京市場(chǎng)上，參與建設(shè)保障房的基本上都是國(guó)企。

　　■應(yīng)對(duì)

　　民間醞釀公租房基金建房出租

　　北京為推進(jìn)保障房建設(shè)，也先后出臺(tái)了一系列政策，但金隅嘉業(yè)這位負(fù)責(zé)人反映的問(wèn)題，政策中并沒(méi)有涉及。

　　“這樣開(kāi)發(fā)商就只能把公租房上的虧損攤進(jìn)商品房里?！比沃緩?qiáng)說(shuō)，現(xiàn)在政府出讓土地，都配有保障房用地，他估計(jì)今年將會(huì)有更多供地配建公租房項(xiàng)目?！盀榱四玫?，大家都得建公租房?！比沃緩?qiáng)說(shuō)，所以商品房?jī)r(jià)格沒(méi)法往下走。

　　為了解決這個(gè)制度上的遺憾，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在去年年底，向國(guó)家發(fā)改委、住建部提交了首只“公租房基金”的方案。該基金籌備工作組組長(zhǎng)、建銀精瑞董事長(zhǎng)李曉東說(shuō)，這只基金屬于私募基金，不對(duì)個(gè)人開(kāi)放。但百姓可以通過(guò)銀行、信托等理財(cái)產(chǎn)品，和其他基金代理機(jī)構(gòu)間接進(jìn)行投資。根據(jù)對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州五個(gè)一線城市的調(diào)研，和目前政府制定的公租房的租金水平范圍，以及政府給予的拿地、稅收等方面的政策優(yōu)惠扶持和未來(lái)的退出方式，經(jīng)過(guò)測(cè)算后，這一基金的預(yù)期收益在5%-12%之間。

　　李曉東說(shuō)，首只公租房基金預(yù)計(jì)首次募集資金約100億元。資金來(lái)源于投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、社會(huì)資本和民間資本等。其中開(kāi)發(fā)企業(yè)約出資20%，目的是讓開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)參與到公租房的建設(shè)中來(lái)，基金可以直接出資交由開(kāi)發(fā)企業(yè)代建，也可以先期由開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地建設(shè)，建好后再由基金出資收購(gòu)。這樣就能避免開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)公租房由于無(wú)法出售導(dǎo)致開(kāi)發(fā)貸款難以還本付息的困難。

　　“基金對(duì)公租房是長(zhǎng)期持有，初期設(shè)定為7年?！崩顣詵|說(shuō)，7年后，政府可以進(jìn)行回購(gòu)，也可以經(jīng)批準(zhǔn)將基金轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，上市自由買賣。若政府不履行回購(gòu)承諾，就應(yīng)允許向承租人出售房屋。這樣的話，政府資金壓力就小了很多，還打消了開(kāi)發(fā)商不愿參與公租房建設(shè)的顧慮。

　　李曉東給算了筆賬，北京去年土地收入是1600億元，未來(lái)房地產(chǎn)銷售額將達(dá)3000億-5000億元，若公租房只占其中一成份額，一年的銷售額也得達(dá)到500億元。所以非常需要社會(huì)資本補(bǔ)充。李曉東說(shuō)，首只公租房基金已經(jīng)有包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司等多家開(kāi)發(fā)企業(yè)積極加入。他個(gè)人認(rèn)為，讓這支社會(huì)力量參與到保障房建設(shè)中，于政府、開(kāi)發(fā)商和老百姓都是好事。

　　政府將設(shè)綠色通道審批保障房

　　對(duì)于資金問(wèn)題，市住建委發(fā)言人秦海翔昨天表示，將籌建住房保障投融資平臺(tái)，加大投入，通過(guò)多種方式吸引社會(huì)資金，支持保障房特別是公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。之前，北京已經(jīng)利用公積金貸款建設(shè)公租房。如西二旗公租房項(xiàng)目投資規(guī)模2.9億元，其中向公積金貸款1.9億元。

　　北京還一改“一交70年”的居住用地出讓方式，試點(diǎn)土地年租制，開(kāi)發(fā)企業(yè)每年僅需支付一定的土地租金，從而降低了土地成本。

　　對(duì)引入社會(huì)資金建設(shè)公租房，任志強(qiáng)就認(rèn)為“公租房基金”是非常好的方式，但他承認(rèn)此次能夠通過(guò)政府批準(zhǔn)的可能性不大。因?yàn)楫吘惯@是一只金融產(chǎn)品，政府審核非常嚴(yán)格。但全國(guó)工商聯(lián)正在努力推動(dòng)，希望能得到政府的批準(zhǔn)與支持。

　　對(duì)于公租房建設(shè)中存在的問(wèn)題，副市長(zhǎng)陳剛在兩會(huì)期間接受采訪時(shí)說(shuō)，保障房建設(shè)中確實(shí)存在制度上的不完善，但北京的公租房產(chǎn)權(quán)和管理還是要?dú)w政府。今后，政府會(huì)研究出臺(tái)政策，讓保障房的審批手續(xù)進(jìn)入綠色通道，解決資金停留期長(zhǎng)的問(wèn)題，而且為了獎(jiǎng)勵(lì)參與保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商，他們的商品房項(xiàng)目也可以在綠色通道審批，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的目的。

　　本版采寫 本報(bào) 翟烜

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