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湯子勤 繪

　　案例背景

　　李女士今年38歲，在一家中型企業(yè)任財(cái)務(wù)主管。李先生39歲，為一家公司的銷售經(jīng)理，經(jīng)常出差在外。女兒11歲，讀小學(xué)五年級。

　　李女士年薪稅后12萬元，另有4萬元左右年終獎(jiǎng)；李先生的收入不穩(wěn)定，平均年薪也有稅后15萬元。夫婦倆日常生活支出每月平均6000元，凈按揭支出（扣除公積金沖還貸）4500元。兩人都有完備的社會(huì)保險(xiǎn)。由于先生的職業(yè)穩(wěn)定性不高，李女士為其購買了終身壽險(xiǎn)及大病醫(yī)療險(xiǎn)等，為女兒則買了分紅型的教育保險(xiǎn)。年度支出保費(fèi)1.4萬元。

　　李女士幾年前在郊區(qū)購買了一套130平方米的住房，現(xiàn)值180萬元。后為孩子上學(xué)，又購置一套小戶型學(xué)區(qū)房，現(xiàn)值110萬元。兩套房共負(fù)債80萬元?，F(xiàn)李女士將兩套房出租，租金收入共5000元，一家人在孩子學(xué)校附近租了一套三居室的住房居住，房屋租金收支相抵。家庭資產(chǎn)中，另有存款25萬元，股票市值5萬元，基金市值7萬元。

　　租房，讓生活更輕松多多

　　關(guān)于買房還是租房，理財(cái)師一般很難給出絕對的答案，只能提示你思考的方向。比如李女士如要換入市中心地段環(huán)境好點(diǎn)的樓盤，她需要考慮新增貸款的還貸壓力，如果還貸壓力過大，就會(huì)影響當(dāng)下的生活。

　　事實(shí)上，租房是很多年輕人的選擇，其最大的好處是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，靈活機(jī)動(dòng)。朋友小白去年年初想買房，開著自駕車考察一圈后，決定棄買改租。在他看來，當(dāng)時(shí)能看中的房子還買不動(dòng)，能買的房子又看不中。于是，崇尚生活質(zhì)量的他，在浦東租了一套112平方米的軌交房，月租金5000元。這套房的售價(jià)高達(dá)380萬元，當(dāng)時(shí)要是買下它，首付三成114萬元，按當(dāng)時(shí)政策，享受7折優(yōu)惠利率，20年還貸，月均還款額高達(dá)1.6萬元。要真買下這套房，小白夫婦倆的收入幾乎全為銀行打工了。而租住在這套房子里生活絲毫不受影響，經(jīng)濟(jì)壓力卻小很多。最近，小白單位要搬家，從外灘搬到閔行，小白開始忙著到閔行看房，要是有合適的，他也會(huì)考慮搬過去，租房的靈活性這時(shí)就體現(xiàn)出來了。

　　但還是有不少人為沒有早早買房而后悔，原因就是房價(jià)的持續(xù)快速上揚(yáng)，讓人們感覺越遲買房，會(huì)離買房夢越遠(yuǎn)。一種怕日后買房更貴的恐慌心理，讓很多人被動(dòng)卷入購房潮。

　　理財(cái)，是為了更好享受生活，從這個(gè)意義上說，買房還是租房，要量力而行。如果買房讓自己背上了沉重的還貸包袱，由此喪失當(dāng)下的生活質(zhì)量，那還不如租房好。

　　理財(cái)目標(biāo)

　　1、在房貸調(diào)控前，李女士希望在合適區(qū)域置換一套自住房，但隨著政策收緊，難度越來越大。想在合適時(shí)出手置換住房，改善生活，并保留一套投資房。

　　2、希望女兒將來出國讀大學(xué)，要為女兒準(zhǔn)備足夠的留學(xué)費(fèi)用。

　　3、儲備夫妻雙方的養(yǎng)老金。

　　資產(chǎn)狀況分析

　　一般在近期沒有重大資本支出計(jì)劃的情況下，家庭流動(dòng)資產(chǎn)比率應(yīng)保持3-6個(gè)的月支出以備不時(shí)之需。按照李女士的家庭支出，保留2萬-4萬元的現(xiàn)金即可。

　　由于流動(dòng)性資產(chǎn)的收益較低，自用性資產(chǎn)主要體現(xiàn)李女士一家目前的生活品質(zhì)，因此投資性資產(chǎn)是李女士實(shí)現(xiàn)未來理財(cái)目標(biāo)最可依賴的資源。但是投資性資產(chǎn)過高不僅投資風(fēng)險(xiǎn)大，還會(huì)影響家庭生活水準(zhǔn)?？紤]到李女士夫婦倆正當(dāng)年華，事業(yè)穩(wěn)定，他們的投資性資產(chǎn)比率可以略高于50%，以保證家庭財(cái)務(wù)能有適度較高的增長率。李女士的投資資產(chǎn)中房產(chǎn)占比89%，而收益率只有2.1%，僅從租金收益看偏低，影響了整體投資資產(chǎn)的收益率。

　　資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)的是客戶的負(fù)債和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)情況。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則，客戶的資產(chǎn)負(fù)債率宜在20%至50%之間。李女士的家庭資產(chǎn)負(fù)債率較低，家庭財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　理財(cái)師建議為應(yīng)急開銷做好備胎

　　李女士很有保障意識，已于10多年前就為老公購買了終身壽險(xiǎn)和重大疾病險(xiǎn)，也為孩子購買了教育保險(xiǎn)和附加住院醫(yī)療。但從經(jīng)驗(yàn)來看，中年女性罹患疾病的概率更高，李女士應(yīng)該為自己增加一些重大疾病類保險(xiǎn)。

　　儲蓄3-6個(gè)月的固定生活費(fèi)（大約2萬-4萬元），應(yīng)對緊急開銷?？梢該碛幸粡堓^高透支額的信用卡，作為應(yīng)急資金備用。

　　關(guān)注房產(chǎn)政策，擇機(jī)換房

　　隨著房產(chǎn)政策的逐步緊縮，按照李女士現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況，在保留一套投資房的前提下，要購買市區(qū)房壓力太大。李女士如果將郊區(qū)的房子賣掉，可以有180萬元現(xiàn)金收入，還掉20萬元貸款，還留有160萬元現(xiàn)金，之后如果選擇買市區(qū)約300萬元的房子，則需要承擔(dān)新增150萬元的房貸，連同原60萬元的貸款余額，則李女士需要承擔(dān)210萬的房貸及上浮10%的貸款利率。大約每月的按揭支出為1.5萬元，家庭的支出大幅增加，將對家庭生活水準(zhǔn)造成很大影響。

　　因此，建議李女士在女兒讀書期間，維持租房狀態(tài)，按照當(dāng)前的租售比，租房從經(jīng)濟(jì)角度是非常合算的。這樣既可以按照自己的要求租住較為理想的房子，又可以兼顧孩子讀書的方便，更可以為將來孩子升學(xué)的變化提供靈活性。隨著上海城市的發(fā)展，偏遠(yuǎn)區(qū)域的房產(chǎn)也會(huì)逐漸增值，可以等待時(shí)機(jī)擇機(jī)出售，也可以作為將來的安享退休生活的居所。

　　學(xué)區(qū)房變現(xiàn)能力和出租的收益率都較為可觀，可以在多年后變現(xiàn)用作孩子出國留學(xué)的費(fèi)用。

　　利用好節(jié)余，籌集教育退休金

　　像大多數(shù)中年家庭一樣，李女士的儲蓄率較高，達(dá)到43%。每月有大約1萬元的結(jié)余?？梢园凑?：6的比例籌備孩子的教育金，退休金。經(jīng)過測算，每月定投做4000元定投基金，按照5%的收益率，10年后可為孩子儲備63萬元的出國教育金。每月6000元定投或零存整取按照4%的平均收益率，17年后至夫婦55歲退休時(shí)可儲備175萬元退休金。按余壽30年計(jì)算，可每月有現(xiàn)值6000元的補(bǔ)充養(yǎng)老金，加上兩人的基本養(yǎng)老金，應(yīng)可以安享晚年。

　　調(diào)整投資資產(chǎn)的資產(chǎn)配置

　　通過合理配置不同類別的資產(chǎn)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高整體回報(bào)。李女士夫婦都是上班族，工作繁忙，因此建議他們以買開放式基金作為主要的投資方式。根據(jù)其對于風(fēng)險(xiǎn)的承受能力和對于回報(bào)的期望值，可以穩(wěn)健型配置為目標(biāo)，力求在風(fēng)險(xiǎn)相對較低的前提下使年化收益率達(dá)到5%-8%左右。

　　根據(jù)目前的市場狀況，李女士不妨按照4:6的比例將50—60%的資金投入股票型基金和債券型基金。股票型或混合型基金作為積極配置，同時(shí)搭配債券型基金作為穩(wěn)健配置平衡收益和風(fēng)險(xiǎn)。購買基金的數(shù)量可以在3至4只，方便管理。

　　在股票型基金的投資方式上，主要運(yùn)用定期定額的購買方式，這樣可以有效地?cái)偟统杀?，降低風(fēng)險(xiǎn)。定投股票型基金是定期定額存入，收益高，風(fēng)險(xiǎn)小，適合中長期投資。余下的40—50%的資金可以購買一些存續(xù)期在一年左右、收益高于定期存款銀行理財(cái)產(chǎn)品，很適合沒有時(shí)間關(guān)注市場行情的人士。

　　[理財(cái)師手記]

　　租房未必不是好選擇

　　人至中年，面臨繁忙工作、子女教育、退休養(yǎng)老金儲備等種種壓力，辛苦賺錢的初衷不僅希望為下一代提供更好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，讓他們有機(jī)會(huì)受到良好教育并追求更好的未來，同時(shí)也期待自己能享受辛苦工作的成果。但面臨競爭激烈的子女教育，李女士只好選擇犧牲個(gè)人生活品質(zhì)，擇地而居。其實(shí)在當(dāng)前高房價(jià)下，租房未必不是一種好的選擇，拋開傳統(tǒng)觀念，找到一處品質(zhì)滿意的出租房，能夠長期居住，一樣可以創(chuàng)造溫暖舒適的家庭氛圍，而相對較低的租金，更能讓你獲得財(cái)務(wù)上的輕松快樂。

　　[保險(xiǎn)規(guī)劃]

　　計(jì)算負(fù)債，規(guī)劃保額

　　中國平安楊春光

　　本案例中李女士家庭的房屋貸款還有80萬元，所以夫妻兩人合計(jì)的壽險(xiǎn)保額至少應(yīng)該達(dá)到相同金額。而且，由于兩人的收入基本相當(dāng)，所以80萬元的壽險(xiǎn)保額可以進(jìn)行平均分配，以保證任意一方因發(fā)生疾病或意外導(dǎo)致收入中斷或顯著下降的時(shí)候，可以通過保險(xiǎn)金來代為履行他在家庭中所承擔(dān)的這部分償還房貸的義務(wù)。

　　當(dāng)我們掌握了這種通過計(jì)算負(fù)債來規(guī)劃壽險(xiǎn)保額的方法以后，同樣也可以根據(jù)子女教育金的規(guī)劃來計(jì)算另一部分的壽險(xiǎn)保額。因?yàn)樽优逃鹂梢钥醋魇菍ψ优磥淼囊环N“承諾”，“承諾是一筆未還的債”，所以也可以視之為一種家庭負(fù)債。假定以60萬元作為規(guī)劃目標(biāo)的話，那么夫妻兩人應(yīng)該分別增加30萬的壽險(xiǎn)保額。

　　據(jù)此，給李女士的保險(xiǎn)規(guī)劃比較簡單，推薦月交1000元的萬能型養(yǎng)老年金產(chǎn)品，計(jì)劃繳費(fèi)時(shí)間15年，基本保險(xiǎn)金額70萬元，同時(shí)一定要附加10萬-20萬元的重疾，因?yàn)殡S著年齡的增大，重疾風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率將逐步增加，40歲之后的費(fèi)率（又稱保障成本）提升的速度的時(shí)最明顯的，所以購買重疾險(xiǎn)一定要早，盡量要在40歲之前。

　　對于先生的推薦稍微復(fù)雜一點(diǎn)，需要考慮本人現(xiàn)有的壽險(xiǎn)保額和重疾保額，總的原則是新增的壽險(xiǎn)保額加上已有的壽險(xiǎn)保額至少要達(dá)到70萬元，同樣，累計(jì)的重疾保額也要達(dá)到10萬-20萬元。推薦的產(chǎn)品是萬能或投連產(chǎn)品，基本保險(xiǎn)金和重疾保額就按照上述的方法來計(jì)算而得。

　　（焦嵐 多多 楊春光）

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