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　　蘭州12月9日消息 12月8日，來自中國社科院的一份報告顯示，蘭州樓市“泡沫指數(shù)”逾50%，位居全國第六，屬于十分嚴重的階段。針對這個排名，蘭州有關部門和本地一些地產(chǎn)開發(fā)商要么未做肯定答復，要么否認“泡沫”的存在。但是一些業(yè)內(nèi)人士通過計算后證明了蘭州樓市“泡沫”的存在。因此，在這危及經(jīng)濟健康發(fā)展的因素存在下，蘭州有關部門如何采取有效措施真正下定決心加以根治，就成了人們最為期待的行動。

　　說法：各方態(tài)度迥異

　　蘭州樓市泡沫全國第六

　　一“藍”一“綠”，12月7日、8日，來自中國社科院的兩份報告，便接連引發(fā)人們對于蘭州樓市的擔憂。擔憂的是，前一日公布的《經(jīng)濟藍皮書》中，對中國民眾的住房購買力評估后，得出了85%的家庭已無購房能力的結論；而次日公布的《住房綠皮書》，則是直指房地產(chǎn)市場供求矛盾，并排出了當前全國35個大中城市中樓市泡沫最高的7個城市，蘭州便赫然在列，并以0.534的泡沫指數(shù)排名第六，其他六個城市為：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、石家莊(0.520)。

　　報告指出，這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上，遠高于全國平均泡沫值29.5%，其存在風險已經(jīng)很高。

　　官方稱有無泡沫不能定論

　　這個由中國社科院權威部門完成的被稱為“國情記錄書”的報告，將蘭州樓市再一次推到了風口浪尖。12月8日，就中國社科院的這一結論采訪蘭州市房管局相關負責人時，得到的答復是：“我們也是剛得知此事，具體情況還在了解當中，至于有無泡沫，或泡沫有多大，現(xiàn)在還不能做定論?！?/p>

　　而在此前的采訪中，蘭州市相關部門對樓市“泡沫”一說也未做過肯定答復?！艾F(xiàn)在是存在過熱現(xiàn)象，但談不上泡沫?！苯衲?月13日召開的房地產(chǎn)新政研討會上，蘭州市房管局副局長楊學棟便這樣認為。9月19日，原國家建設部科技司司長、全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生在蘭州考察時也對媒體說：蘭州樓市調(diào)控有效，泡沫并未上演。

　　蘭州樓市泡沫爭議已六年

　　同一個問題，研究機構和管理機構的說法竟有很大出入。而其實有關蘭州樓市泡沫的爭議，六年前就已經(jīng)出現(xiàn)，當時本報就予以關注。

　　2004年11月，本報就同樣來自中國社科院的一組研究數(shù)據(jù)，對蘭州市房管部門進行了采訪，當時該局負責人對研究數(shù)據(jù)中所稱的蘭州入列全國12個泡沫城市的結果表示否認，并強調(diào)當時蘭州樓市的熱度是“理性的”。

　　而作為當年報告的主要研究者，時任中國社科院副研究員的倪鵬飛也在六年前就斷言，蘭州房屋銷售價格增長如果繼續(xù)高于同期城鎮(zhèn)居民消費價格增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展還將過熱，“泡沫”就會依然存在。

　　追問：泡沫從何而來

　　“泡沫”究竟有多大？

　　其實，伴隨著自2009年起開始的房價突漲態(tài)勢，更多的蘭州人已經(jīng)對“樓市過熱”習以為常，卻不知一旦“熱”過了頭就是“泡沫”。但是，12月8日就此采訪我省地產(chǎn)界某知名負責人時，他卻表示：“現(xiàn)在泡沫是有一點，但談不上很大?！?/p>

　　“只要價格漲得過快就會產(chǎn)生嚴重泡沫，因為目前已經(jīng)存在較大的房價與收入相偏離的‘虛高狀況’。”憑借多年的房屋代理經(jīng)驗，蘭州恒源房地產(chǎn)公司經(jīng)理曹清泉卻認為，蘭州樓市不僅存在泡沫，而且自去年以來，泡沫成分已經(jīng)加大。曹清泉告訴，可以用最能體現(xiàn)泡沫存在的“空置商品房”進行比較。因為一般業(yè)內(nèi)都認為，商品房空置面積增幅超過20%就達到了“警戒線”。

　　而手中能拿到的最新資料是蘭州市房管局向省建設廳的匯報材料，該材料對今年前3個月蘭州房屋空置率的通報顯示：前3月蘭州商品房空置面積達到86.25萬平方米，同比增長23.2%，商品住宅空置面積增長幅度更是高達60.54%。

　　開發(fā)商推高“泡沫”？

　　采訪中，有業(yè)內(nèi)人士告訴，蘭州樓市存在的泡沫，正是由源頭推出并逐步推高，而這個源頭就是房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　對于他的觀點，也有地產(chǎn)商表示反對。但是，甘肅省工業(yè)研究所副研究員郝建林分析認為：“為了維持高利潤，開發(fā)商必定會通過各種手段造勢以維持價格上漲的預期，才讓這兩年的房地產(chǎn)投資保持高速增長的態(tài)勢?！?/p>

　　一名不愿透露姓名的地產(chǎn)界人士這樣說：“如果說沒有部分開發(fā)商的有意抬價，那讓我們來看看蘭州的市場，當一些位于城區(qū)黃金地段的樓盤以萬元高價出賣時，其實它的真正成本遠遠低于賣價，即便如此，這些樓盤多半仍以地段優(yōu)勢在進行炒作。這樣，在幾個高價樓盤的帶動下，剩下的樓盤也就‘不甘落后’，紛紛‘跟風’抬價，從而進一步推高樓市‘泡沫’。”(來源：蘭州晨報 王家安 實習生 穆金富)

　　實證：指標反映泡沫

　　如果說一些業(yè)內(nèi)人士憑借經(jīng)驗斷定蘭州樓市存在很大“泡沫”有一定的主觀性，那么，通過數(shù)據(jù)計算得出的結果便更能讓人信服。也就此請?zhí)m州交通大學房地產(chǎn)研究所相關研究人員以通常業(yè)內(nèi)最為認可的“指標分析法”進行實證，采用常用的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重和房價收入比兩個指標對蘭州樓市的“泡沫”進行了論證。

　　固定投資房產(chǎn)占比偏重

　　據(jù)專家介紹，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重這個指標，能直接反映全社會固定資產(chǎn)投資結構是否合理，樓市投資擴張是否過度。一般認為，房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重過高，就會擠占基本建設，從而使經(jīng)濟發(fā)展后勁不足。其合理的區(qū)間就在20%左右，一旦偏離較高則表現(xiàn)出泡沫跡象。

　　在所能掌握到的數(shù)據(jù)中，一份來自蘭州市政府公眾信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，蘭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)完成投資345.86億元，其中，房地產(chǎn)完成投資73.15億元，占固定資產(chǎn)投資的比重達21.15%?！岸M入11月，蘭州商品房均價更是高達5945元，再按這個公式計算，可能幅度還要更高。”這位專家說。

　　房價居民收入比明顯偏高

　　判斷房價是否正常，最常用的指標就是房價收入比，它反映了居民家庭對住房的支付能力。通俗點講，就是居民家庭要用多少年的收入才能買到一套當?shù)仄骄鶅r位的房子，該比值越大，則反映房價偏高，居民的支付能力降低。通常認為，房價收入比維持在3-6則比較理想。

　　以房價收入比的計算公式：房價收入比＝商品住房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。

　　根據(jù)蘭州市房管局局長劉大可在今年初工作會議上的預計，今年歲末，蘭州人均住房面積將達到15平方米，我們便以這個數(shù)據(jù)來計算。

　　根據(jù)蘭州市房管局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前三季度蘭州商品房成交均價為4700元，而來自統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，同時期蘭州市人均可支配收入為10413.5元，這樣，得出的房價收入比便為6.77，同樣超過了“合理水平”。

　　此外，蘭州大學經(jīng)濟學院的朱東洋和崔靜靜兩位老師，也用這個方法曾對蘭州樓市自1998-2008年這十年的數(shù)據(jù)進行了對比分析，得出的結論依舊是“泡沫較高”。在他們的調(diào)查中，蘭州樓市的“房價收入比”在2007年后開始呈現(xiàn)急劇攀升的趨勢，并于2008年上半年達到了14.87的歷史最高水平。

　　分析：危害大須根除

　　樓市泡沫危害經(jīng)濟發(fā)展

　　盡管有關部門對蘭州樓市“泡沫”一說未做肯定，有的地產(chǎn)商也矢口否認，而相關學者則用數(shù)字證明了泡沫的存在，但是，對于已經(jīng)連續(xù)十幾個月上漲的蘭州房價來說，這些似乎都已不是最重要的，因為無論“過熱”也好，“泡沫”也罷，對于市場的危害都是不容忽視的。

　　甘肅省工業(yè)研究所副研究員郝建林告訴，樓市泡沫首先影響了經(jīng)濟長期增長的可持續(xù)性?！氨砻嫔峡?，‘泡沫’是刺激了眼前的繁榮，但透支了未來。一方面，隨著房價繼續(xù)走高，將繼續(xù)降低居民長期的消費能力。要知道，‘房奴’縮減消費的原因并不是收入沒有增長，而是收入的增長遠慢于房價的上漲。”“此外，高房價繼續(xù)在導致社會財富分配的兩極分化，使得底層居民的不滿程度一定程度上確實有所增加，這有可能就會演變成社會矛盾，所以，在政府已經(jīng)接連調(diào)控的同時，如果不用力去擠出已經(jīng)存在的‘泡沫’，就好比是在給一個胖子控制飯量，而不是讓他去減肥，或許能瘦下來一些，但終究還是個胖子?！焙陆终f。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認為，適度的泡沫可以促使土地價格微幅上揚，商品房供給略大于市場需求，對于活躍經(jīng)濟是有利的。但是房地產(chǎn)積壓大量資金，對銀行就產(chǎn)生了很大的壓力，如果這個“泡沫”有所“病?！?，還會影響到金融市場的穩(wěn)定。

　　下定決心加大調(diào)控除患

　　12月8日，在中國社科院公布《住房綠皮書》的同時，就有來自權威部門的專家指出，如果將來讓這些“泡沫”破裂，那么，中國部分省份的土地價格可能會由此下跌70%-90%，這對于價格趨于平穩(wěn)起到很大的推動作用。

　　“不過，‘泡沫’的產(chǎn)生并非一朝一夕，存在很多難以調(diào)和的結構性問題，比如說信息的充分程度、不合理的行政干預等，其中還有最大的問題，可能還會涉及‘腐敗問題’，因此要調(diào)控就得有力度才行?！睂τ凇芭菽钡漠a(chǎn)生，一名業(yè)內(nèi)人士也對管理部門給予了很大的期望。

　　眾所周知，房地產(chǎn)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，可以拉動六七十個行業(yè)的發(fā)展。在蘭州，今年前三季度，房地產(chǎn)業(yè)稅收就達到45649萬元，同比增長了52.9l%，增收l5795萬元，以至稅務部門用了“增幅高，貢獻大”六個字來評價。因此，在這樣的背景下許多業(yè)內(nèi)人士便認為，以高壓之勢遏制泡沫增長，政府要下很大的決心才行。

　　郝建林則建議，政府應進一步保持宏觀政策的穩(wěn)定性，房價就算繼續(xù)上漲，也很難再沖太高。但是如果房價與居民收入出現(xiàn)更大的偏離或者更大的泡沫的話，就應該采取一些更為有效的調(diào)控手段來遏制。

　　七城市樓市泡沫逾50% 蘭州“泡沫指數(shù)”位居第六

　　中國社科院《住房綠皮書》顯示：35個大中城市平均房價泡沫達29.5%

　　中國社科院8日發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》。報告顯示，今年我國大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市房價泡沫程度過大。

　　綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，其中有7個城市泡沫成分占實際價格比例在50%以上，11個城市泡沫成分占實際價格比例在30%-50%之間，8個城市泡沫成分占實際價格比例在10%-30%，9個城市泡沫成分占實際價格比例在10%以內(nèi)。

　　綠皮書顯示，泡沫指數(shù)最高的前7個城市分別是，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實際價格比例的50%以上。

　　住宅價格泡沫指數(shù)代表實際房價中價格泡沫所占的比例。泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。綠皮書指出，房價泡沫指數(shù)的預測不可避免地要受到數(shù)據(jù)準確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價數(shù)據(jù)不完全準確，房價泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據(jù)房價泡沫大小去進一步推斷房價的走向。來源:新華社

　　【住房綠皮書解讀】2009年我國房地產(chǎn)平均毛利潤率達55%

　　綠皮書提醒：當前中國應警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化風險

　　中國社科院12月8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》，屬國家重大社科基金階段性成果。綠皮書預測指出，2011年預計住房市場繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降；同時，明年我國經(jīng)濟面臨滯漲風險，住房的投資作用將被弱化。

　　【地產(chǎn)火爆】802家上市公司涉足

　　綠皮書指出，近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。房地產(chǎn)業(yè)務已成為A股市場分布最廣泛的行業(yè)，不僅房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，而且涉足房地產(chǎn)領域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多。據(jù)統(tǒng)計，按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務。其中，通過股權投資和關聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司(含房地產(chǎn)業(yè)上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。

　　【月償付率】絕大多數(shù)城市高“超標”

　　綠皮書指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線是30%，超過這個線的家庭屬于低收入家庭，這類家庭一般要采取租房而不是買房的做法。如果參照國際通行做法，目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的月度償付率都超過了最高線，只有呼和浩特和重慶等少數(shù)城市是例外，在近兩年的時間里，月度償付率在絕大多數(shù)月份保持在30%以下。

　　而我國銀監(jiān)會的規(guī)定是，月度償付率不能高于50%。如果參照此標準，長沙、濟南、南京等近一半城市在大多數(shù)月份里符合中國銀監(jiān)會的規(guī)定。月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線城市。最高的是北京，大多數(shù)月份的月度償付率竟超過100%。綠皮書認為，這樣高的比重，部分原因可能是北京房地產(chǎn)市場的投機成分過重，將房價推高到本市居民無法承受的地步。

　　【利潤驚人】地產(chǎn)業(yè)毛利率逾55%

　　綠皮書分析認為，國內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因，一是相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。二是預售制降低資金門檻，方便風險轉嫁。三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。

　　為此，綠皮書提醒，當前中國應警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化的風險。首先，經(jīng)濟房地產(chǎn)化將導致社會資源短期向單一行業(yè)集中。從短期看，上市公司的財務報表看似好看，但從長遠看會削弱上市公司的競爭力，其危害顯而易見；其次，將阻礙產(chǎn)業(yè)升級，加大產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的難度。房地產(chǎn)行業(yè)涉及60多個行業(yè)，尤其對鋼材、水泥等需求巨大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將刺激這些產(chǎn)能過剩的行業(yè)產(chǎn)能擴大，不利于轉變經(jīng)濟發(fā)展方式；最后，經(jīng)濟房地產(chǎn)化將助長投機心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空未來30年中國經(jīng)濟增長的基礎。

　　【明年預測】房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有降

　　住房綠皮書對2011年的預測是：全球經(jīng)濟復蘇道路漫長，全球住房市場復雜度進一步上升；中國經(jīng)濟將持續(xù)復蘇，住房投資作用將有所弱化，通貨膨脹壓力會越來越大，國際經(jīng)濟失衡及各國應對措施的不協(xié)調(diào)帶來的不確定性也會增加；城市化的規(guī)模結構都將進行深度調(diào)整；土地供求總量和結構矛盾將有所緩解，特別是保障性住房用地比重將明顯提高。

　　總體判斷，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有降。理由是：中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致，住房調(diào)控態(tài)度堅定，意志堅決，對房價采取露頭就打的策略；保障性住房投資大幅增加，住房保障力度明顯加大；住房投機受到抑制，住房消費者預期趨于分散；緊縮的貨幣政策導致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大，房地產(chǎn)個人按揭貸款約束趨緊。

　　【房市挑戰(zhàn)】調(diào)控執(zhí)行力度有待加強

　　住房綠皮書指出住房市場面臨的嚴峻挑戰(zhàn)是：宏觀投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹壓力日增；城市化過于粗放，社會經(jīng)濟問題日益累積；住房企業(yè)管理內(nèi)控能力不足，資信有待進一步提高；住房消費政策缺乏持續(xù)性，居民租購能力同現(xiàn)不足；房企信貸依賴嚴重，公積金中心風險日增；商品房供給擴張困難，需求不斷累積；中低檔住房用地供應不足，土地融資助長地價上漲；差別信貸政策有待加強，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監(jiān)管效率尚需提高，責任亟待明確；保障性住房資金難以保障，目標責任尚需明晰；調(diào)控政策執(zhí)行力有待加強，預期管理嚴重缺乏。

　　【調(diào)控任務】增加住房供給抑制投機

　　住房綠皮書指出2011年住房市場調(diào)控的主要任務是：促進宏觀經(jīng)濟和住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。具體是：既要保證宏觀經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，又要防止通貨膨脹進一步加??；擴大住房投資，增加住房供給，抑制投機需求，滿足消費需求，擴大保障需求。為實現(xiàn)以上任務，2011年的政策目標應該保證“投資持續(xù)增長，銷售穩(wěn)步增長，價格理性回歸”。

　　【政策建議】引導住房需求擴大供給

　　住房綠皮書提出住房市場調(diào)控的政策措施是：適度緊縮貨幣政策，繼續(xù)積極財政政策，抑制通脹，調(diào)整結構；提高城市化質(zhì)量，推動城市化方式轉變；增強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)生發(fā)展能力，提高產(chǎn)品附加值；穩(wěn)定住房消費政策取向，避免盲目政策優(yōu)惠；豐富住房金融機構投資渠道，調(diào)整融資結構，加強風險管理；引導住房需求，擴大住房供給；優(yōu)化土地供應結構，增強政策組合有效性；健全市場體系，豐富金融產(chǎn)品，增強結構調(diào)節(jié)；提高監(jiān)管效率，增強行業(yè)自律；加強資金支持，落實主體責任，推進有效保障。綜合《北京晚報》、中國網(wǎng)

　　住房需求主體處“租購兩難”窘境

　　中國社科院8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》指出，2009年到2010年，我國購房者趨于觀望，租房者承受的壓力越來越大，租購兩難窘境乍現(xiàn)。

　　2010年以來，在房價普遍大幅上漲以后，更多居民認為房價“過高，難以接受”，而且隨著住房調(diào)控政策的出臺，房價上漲預期總體也有所弱化，持幣觀望靜待購房時機成為大部分人的選擇。

　　與此同時，住房租賃者支付房租激增，承租壓力日重。2010年上半年以來，全國住房租賃市場成交量有所增加，租金水平出現(xiàn)較大增幅。部分中介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”；大規(guī)模拆遷和部分買家轉入租賃市場也是推高房租的因素；而高價購買住房導致出租成本增加，以及政府缺乏租金管理應該是更為根本的原因。對許多住房消費者來說，住房問題已經(jīng)出現(xiàn)“買不起”兼“租不起”的困境。（來源：新華社）

　　公租房將成住房保障“新主力”

　　中國社科院8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》認為，2009-2010年我國住房保障力度有所加大，公租房將成為住房保障“新主力”。

　　綠皮書指出，2010年住房保障目標進一步提高。住房和城鄉(xiāng)建設部確定的2010年保障性安居工程建設目標是：建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，總量比上年增加三分之一。2010年眾多城市明顯加大了保障房的供應力度，例如北京、廣州等一線城市?！肮夥繉⒊勺》勘Ｕ稀轮髁Α??！敝袊缈圃贺斮Q(mào)所姜雪梅博士說，我國不僅從資金、土地供應、稅收優(yōu)惠等方面加大住房保障的建設力度，而且也加大監(jiān)管力度。（來源：新華社）

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