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　　10月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，但房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中利用外資的數(shù)量也維持強(qiáng)勁漲勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋漲幅比9月份縮小0 .5個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 環(huán) 比 上 漲0 .2%。1月至10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資539億元，增長(zhǎng)43.3%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這在一定程度上反映出開(kāi)發(fā)商已看空第四季度，鮮有動(dòng)力增加樓市供給，準(zhǔn)備年內(nèi)“硬扛”的心態(tài)凸顯。然而其在資金面上的捉襟見(jiàn)肘也可窺一斑，部分地產(chǎn)巨頭明年或降價(jià)出貨，并可能由此開(kāi)啟一手住宅市場(chǎng)的降價(jià)大幕。

　　走勢(shì)

　　房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行

　　數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城 市 商 品 住 宅 銷 售 價(jià) 格 上 漲11 .9%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲11.0%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲14 .8%。與上月相比，商品住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.2%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)依舊在高位運(yùn)行，紛紛預(yù)測(cè)年內(nèi)價(jià)格松動(dòng)的可能性相對(duì)較小。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》，經(jīng)測(cè)算，1月至10月份全國(guó)商品住宅成交均價(jià)上漲5.6%，證明房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)也認(rèn)為，雖然數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來(lái)的房?jī)r(jià)呈高位下調(diào)的趨勢(shì)，但顯然還未調(diào)到理想的狀態(tài)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行的原因，北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，新一輪調(diào)控抑制剛性需求，首套房首付提高及購(gòu)房?jī)?yōu)惠的逐步取消，逐漸導(dǎo)致房源成交類型趨中端，市場(chǎng)改善性需求占比上漲，這使得在宏觀調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)依然保持了慣性的上漲。另一主要因素是通貨膨脹的壓力。目前市場(chǎng)上，目前依然入市的購(gòu)房者購(gòu)房及現(xiàn)在很多業(yè)主持房惜售理由中最重要的一點(diǎn)莫過(guò)于抵御通貨膨脹，對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂也使得成交價(jià)格依然在9月基礎(chǔ)上慣性上漲。

　　與新建住宅相比，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅相對(duì)較低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份 ， 二 手 住 宅 銷 售 價(jià) 格 同 比 上 漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，比9月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　這種漲幅收窄的態(tài)勢(shì)在幾大熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為明顯。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，10月份北京、上海、廣州、深圳、天津等五大城市二手住宅成交價(jià)格雖依舊上漲，但除廣州外，其他四城市環(huán)比漲幅均不超過(guò)2.0%，其中深圳和北京的漲幅甚至低于1.0%。中原地產(chǎn)認(rèn)為，受國(guó)家調(diào)控政策升級(jí)加碼、特別是限購(gòu)政策的影響，二手市場(chǎng)成交量大幅回落，業(yè)主對(duì)后市信心出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，各地下調(diào)房源報(bào)價(jià)的比重開(kāi)始增加。

　　整體來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的走勢(shì)，徐楓預(yù)測(cè)，年內(nèi)價(jià)格松動(dòng)的可能性不是很大，“看空第四季度成為發(fā)展商的共識(shí)，盡管發(fā)展商的資金鏈遭遇政策與市場(chǎng)的雙重壓力，大 部 分 開(kāi) 發(fā) 商 還 是 會(huì) 選 擇 ‘ 硬扛’”。楊紅旭認(rèn)為，在新一輪調(diào)控下，11月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將出現(xiàn)微幅的負(fù)增長(zhǎng)，四季度和明年一季度房?jī)r(jià)將以盤整或小幅下跌為主基調(diào)。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增幅明年二季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　回落

　　在房?jī)r(jià)依舊維持高位運(yùn)行的同時(shí)，成交量卻出現(xiàn)了兩位數(shù)的環(huán)比跌幅。10月，全國(guó)商品房銷售面積9278萬(wàn)平方米，絕對(duì)量比9月份減少1167萬(wàn)平方米，下降11.2%。1月至10月，全國(guó)商品房銷售面積7 .24億平方米，同比增長(zhǎng)9 .1%，增幅比前三季度提高0 .9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)6.8%，辦公樓增長(zhǎng)26.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)34.5%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析認(rèn)為，10月銷售量出現(xiàn)回落最主要還是與當(dāng)前的調(diào)控政策相關(guān)，多個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，公積金和房貸都開(kāi)始收縮，嚴(yán)重打壓需求。不僅如此政策還提高了首次置業(yè)的貸款利率，對(duì)首次置業(yè)的剛需打壓也十分嚴(yán)重，在這種全面打壓的情況下，成交量的回落也是在情理之中。

　　以深圳為例，美聯(lián)物業(yè)一份最新研究報(bào)告的統(tǒng)計(jì)顯示，10月新開(kāi)樓盤首月銷售率僅有7.32%，環(huán)比下降6.06個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下新盤首月銷售率新低。13個(gè)樓盤中，銷售率最高的也僅只售出四成，大部分樓盤銷售率在10%以下。

　　不過(guò)，楊紅旭提醒說(shuō)，10月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比下降主要是受9月份銷售面積較大的影響，但銷售面積絕對(duì)量仍然在高位運(yùn)行，市場(chǎng)有一定的慣性。

　　北京中原地產(chǎn)也認(rèn)為，從整個(gè)10月的成交量看，一線城市雖均有比較明顯下滑，但仍高于今年5月水平，二線城市環(huán)比9月仍有不同程度的增加。如果考慮一、二手住宅 的 總 成 交 量 ， 一 線 城 市 除 北 京外，均比5月低谷高一倍以上。

　　楊紅旭預(yù)測(cè)，11月份商品房成交量將繼續(xù)下滑，未來(lái)半年保持下行和低迷狀態(tài)，明年二季度才有可能出現(xiàn)反彈。

　　在承受成交量下滑的同時(shí)，未來(lái)半年開(kāi)發(fā)商還將面對(duì)商品房明顯供大于求的境況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，從月度情況來(lái)看，10月份全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為1 .23億平方米，比9月份減少15 .8%。不過(guò)相較去年上半年各月新開(kāi)工情況，當(dāng)前依然處于相對(duì)高位。未來(lái)半年商品房預(yù)售量將有所增 加 ， 供 大 于 求 的 程 度 將 有 所 加重，開(kāi)發(fā)商銷售壓力增大，降價(jià)的可能性進(jìn)一步增大。

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