無(wú)憂保早報(bào)：無(wú)憂保不僅是優(yōu)質(zhì)社保繳納平臺(tái)，還要做個(gè)體社保利益的捍衛(wèi)者，根植用戶，服務(wù)用戶，關(guān)注國(guó)家政策，解讀地方信息，實(shí)時(shí)跟進(jìn)，解決個(gè)體社保繳納和享受社會(huì)保障遇到的各個(gè)疑難問(wèn)題。

2003年8月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》。國(guó)務(wù)院文件指出，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，從而明確了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，為中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基調(diào)。文件在對(duì)過(guò)去10年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展高度總結(jié)的基礎(chǔ)上，在確立了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位和其持續(xù)健康發(fā)展的大方向后，明確提出今后的目標(biāo)是進(jìn)一步推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化。

一、2003年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

（一）基本情況

1.房地產(chǎn)投資情況

2003年全國(guó)完成房地產(chǎn)投資10106.12億元，首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度達(dá)到了29.7%，房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度均為1999年以來(lái)最高值。從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重來(lái)看，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為23.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重為8.7%，也都是近幾年來(lái)的最高比重。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

2003年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積為116907.46萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積54319.10萬(wàn)平方米，竣工面積39509.75萬(wàn)平方米，銷售面積32247.24萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)26.0%、28.5%、21.5%和29.1%，高于2002年20.1%、17.6%、19.1%和20.2%的增長(zhǎng)速度。

3.土地購(gòu)置及土地開(kāi)發(fā)情況

2003年土地購(gòu)置面積36965.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%，與2002年增速40.3%比較回落了18.8個(gè)百分點(diǎn)。完成土地開(kāi)發(fā)面積20853.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%，比2002年增速19.6%提高了0.6個(gè)百分點(diǎn)。2003年開(kāi)發(fā)土地面積的增速與購(gòu)置土地面積的增速基本一致，但購(gòu)置土地面積和開(kāi)發(fā)土地面積的差額在逐年增大，1999年開(kāi)發(fā)土地面積為購(gòu)置土地面積的77%，到2003年這一指標(biāo)降至56%，說(shuō)明市場(chǎng)上存在的大量待開(kāi)發(fā)的土地。

4.商品房銷售情況

2003年商品房銷售狀況良好，商品房空置面積增長(zhǎng)速度為2.2%，遠(yuǎn)低于2001年和2002年商品房空置面積增長(zhǎng)速度（2001年、2002年商品房空置面積增長(zhǎng)速度分別為10.4%和10.9%）。其中，住宅空置面積增長(zhǎng)了-2.1%，為近年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，辦公樓空置面積增長(zhǎng)了-6.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置面積增長(zhǎng)了17.5%，雖然低于2002年的18.3%，但仍呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供大于求狀況較為突出，值得引起注意。

5.商品房?jī)r(jià)格情況

2003年全國(guó)商品房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)3.8%，商品住宅平均價(jià)格同比增長(zhǎng)3.9%，其中東、中部地區(qū)商品房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)5.4%、5.0%，明顯高于全國(guó)平均水平，西部地區(qū)商品房平均價(jià)格略有增長(zhǎng)，為0.9%。

（二）值得注意的問(wèn)題

1.部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快

2003年，全國(guó)房地產(chǎn)投資比上年同期增長(zhǎng)29.7%，而海南、江西、寧夏、安徽、陜西、湖南等6個(gè)省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，北京、上海、重慶、浙江、廣東、福建等6個(gè)?。ㄖ陛犑校┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重超過(guò)30%，其中北京60.5%，上海40.7%。

2.部分地區(qū)供求結(jié)構(gòu)性矛盾明顯

部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到10%，而高價(jià)房占到40%以上，導(dǎo)致城市普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求，高檔商品房空置積壓嚴(yán)重。在一些城市的空置面積中，高價(jià)位、大戶型占到60%以上。從商品房空置面積增長(zhǎng)幅度看，2003年全國(guó)商品住房空置面積同比下降2.1%，而西部地區(qū)商品住房空置面積1402.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。

3.部分地區(qū)商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快

2003年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均漲幅為3.8%，屬于正常范圍，但部分地區(qū)出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象。江西、山西、安徽3個(gè)省份商品房平均價(jià)格漲幅在15%以上，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有3個(gè)城市的商品房平均價(jià)、5個(gè)城市的商品住宅平均價(jià)格漲幅超過(guò)20%。

商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的主要原因：一是需求拉動(dòng)，供求總量階段性失衡直接影響價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)和成交量下降，使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng)；二是成本推動(dòng)，主要來(lái)自建材漲價(jià)、土地取得成本增加、品質(zhì)提升三個(gè)方面。一些城市土地成本已占到房?jī)r(jià)的50%以上，另外，鋼材、水泥價(jià)格的快速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲；三是炒作帶動(dòng)。

二、物業(yè)管理工作全面推進(jìn)

目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員230萬(wàn)人，物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，這一比例已達(dá)50%以上，在北京、上海、深圳等城市，物業(yè)管理覆蓋面超過(guò)95%。在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，伴隨住宅建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)物業(yè)管理將繼續(xù)保持快速發(fā)展的勢(shì)頭。

另一方面，物業(yè)管理方面問(wèn)題依然突出：一是物業(yè)管理建管不分，專業(yè)化、市場(chǎng)化程度不高。所謂“建管不分”，是指開(kāi)發(fā)商不是通過(guò)選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，而是自行組建物業(yè)管理公司，或者名義上通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家關(guān)系特殊的企業(yè)。二是前期物業(yè)管理薄弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理缺乏銜接。由于物業(yè)管理“建管不分”，物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商難以約束，導(dǎo)致后期物業(yè)管理經(jīng)常發(fā)生糾紛。三是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺少透明度，收費(fèi)的價(jià)格形成機(jī)制不完善，存在大量不合理收費(fèi)現(xiàn)象，部分業(yè)主不交費(fèi)或拖欠物業(yè)管理費(fèi)。四是部分業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。據(jù)南寧市物業(yè)管理處調(diào)查，在已成立業(yè)主委員會(huì)的96個(gè)小區(qū)的96個(gè)業(yè)主委員會(huì)中，只有三分之一在作為，有三分之一不作為，另外三分之一的業(yè)主委員會(huì)不僅不作為，還在起反作用。由于部分業(yè)主委員會(huì)的不作為甚至是反作為，業(yè)主委員會(huì)逐漸失信于業(yè)主，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾也頻頻發(fā)生。

為了解決這些問(wèn)題，2003年6月8日國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，從而為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)提供了法律依據(jù)?！稐l例》在物業(yè)管理方面的主要突破是：一是明確了業(yè)主的權(quán)利，進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和財(cái)產(chǎn)管理權(quán)。《條例》通過(guò)設(shè)立業(yè)主大會(huì)制度，建立起業(yè)主之間的溝通協(xié)商機(jī)制，有利于業(yè)主形成共同意志，在統(tǒng)一業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上與物業(yè)管理企業(yè)共同實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。二是規(guī)范了前期物業(yè)管理活動(dòng)?！稐l例》明確了開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理中的責(zé)任和義務(wù)，通過(guò)前期招投標(biāo)制度約束開(kāi)發(fā)商不得隨意指定物業(yè)管理公司，在一定程度上解決了開(kāi)發(fā)商自建自管的問(wèn)題，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離。三是強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用?！稐l例》以合同形式規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)服務(wù)，業(yè)主按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的民事行為關(guān)系。四是在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上，推行“按質(zhì)論價(jià)”?！稐l例》明確要求收費(fèi)必須合理、公開(kāi)，提出費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)，有利于解決物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的問(wèn)題。

作為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的配套法規(guī)，建設(shè)部還頒發(fā)了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，從而形成一個(gè)比較完備的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。

另外，為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，2003年建設(shè)部組織了對(duì)全國(guó)22個(gè)省、自治區(qū)、直轄市申報(bào)的155個(gè)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收，其中北京市豐融園等140個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到了“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”標(biāo)準(zhǔn)，被評(píng)定為2003年度“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”，包括全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)84個(gè)、全國(guó)物業(yè)管理示范大廈56個(gè)和全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)5個(gè)。根據(jù)黑龍江省建設(shè)廳的復(fù)審意見(jiàn)，取消大慶市悅園大廈“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)。

三、建立住房公積金管理新體制工作取得階段性成果

按照2003年5月全國(guó)住房公積金工作會(huì)議提出的“健全決策體制、調(diào)整管理機(jī)構(gòu)、強(qiáng)化監(jiān)督工作、規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)”的要求，全國(guó)建立住房公積金管理新體制工作取得階段性成果。

一是“管委會(huì)決策”體制基本確立。截至2003年11月底，全國(guó)344個(gè)應(yīng)設(shè)立管委會(huì)的設(shè)區(qū)城市（含地、州、盟以及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱設(shè)區(qū)城市）中，已有327個(gè)城市成立了管委會(huì)，占總數(shù)的95%。其中，北京、天津、重慶、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)以及吉林、黑龍江、安徽、江蘇等16個(gè)?。▍^(qū)）的所有設(shè)區(qū)城市均設(shè)立了管委會(huì)，并開(kāi)始履行決策職能。

二是“管理機(jī)構(gòu)”調(diào)整取得較大進(jìn)展。各地按照“凍結(jié)、清理、審計(jì)、移交”程序，穩(wěn)步進(jìn)行住房公積金管理機(jī)構(gòu)調(diào)整。全國(guó)原有2444個(gè)管理中心，這次計(jì)劃調(diào)整為344個(gè)，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)169個(gè)，經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)1781個(gè)。目前，已有324個(gè)設(shè)區(qū)城市機(jī)構(gòu)調(diào)整方案已經(jīng)實(shí)施；304個(gè)設(shè)區(qū)城市已按《條例》規(guī)定成立了新的管理中心；290個(gè)設(shè)區(qū)城市完成了資產(chǎn)清理和審計(jì)工作；129個(gè)設(shè)區(qū)城市完成了資產(chǎn)移交工作，新的管理中心開(kāi)始履行統(tǒng)一管理職責(zé)。如原北京市、國(guó)管局、中直管理局、北京鐵路局分別管理的住房公積金資產(chǎn)，安全完整地移交到新設(shè)立的北京住房公積金管理中心，編制和管理費(fèi)用納入管理中心統(tǒng)一管理。

三是資金清收力度進(jìn)一步加大。2003年5月以來(lái)，全國(guó)共收回資金89億元。全國(guó)有97個(gè)設(shè)區(qū)城市的項(xiàng)目貸款已全部收回。浙江、西藏以及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)的項(xiàng)目貸款全部收回。未回收的貸款中，1830筆共54.1億元已簽訂還款協(xié)議，對(duì)332筆共9.3億元提起了法律訴訟，對(duì)167筆共4.9億元申請(qǐng)法院扣押了資產(chǎn)。

四是“監(jiān)督體系”逐步健全。全國(guó)有20個(gè)?。▍^(qū)）在建設(shè)廳房地產(chǎn)處（房改辦）加掛住房公積金監(jiān)督管理處（辦公室）牌子，新疆、江西、吉林、湖北4?。▍^(qū)）在建設(shè)廳新設(shè)立監(jiān)管處，負(fù)責(zé)住房公積金行政監(jiān)督的具體工作。全國(guó)住房公積金監(jiān)管信息系統(tǒng)建設(shè)取得一定進(jìn)展，監(jiān)管手段進(jìn)一步完善。重慶、天津、河北、河南、吉林、云南、新疆、湖北等?。▍^(qū)、市）以及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)監(jiān)管信息系統(tǒng)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與全國(guó)監(jiān)管信息系統(tǒng)的聯(lián)通。

五是住房公積金業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。截至2003年9月底，全國(guó)累計(jì)歸集公積金5016億元、歸集余額3467億元，分別比上年底增長(zhǎng)21.4%和18.6%；職工因購(gòu)建住房和退休等累計(jì)支取公積金1549億元；累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房委托貸款2075億元，個(gè)人住房委托貸款余額1375億元，占?xì)w集余額的40%，支持了276.4萬(wàn)戶職工家庭購(gòu)建住房。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)信用系統(tǒng)和信息系統(tǒng)建設(shè)加快

1.房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)方面

建立房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要措施。在2003年年初的全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議上，建設(shè)部提出了6月底要開(kāi)通全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)”）的目標(biāo)。經(jīng)過(guò)各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和企業(yè)的共同努力，至2003年7月1日，絕大部分?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)已初步建成。按照各地報(bào)送的房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃，全國(guó)31個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）將建立省級(jí)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)34個(gè)，其中北京、天津、重慶各建2個(gè)。目前，已有30個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的32個(gè)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)初步建成，并和中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)通。其中，重慶市建委、天津市房管局，海南、河北、福建、四川、廣東、山西、陜西、山東、內(nèi)蒙古、西藏等?。▍^(qū)）建設(shè)廳開(kāi)通較早；北京市建委，河南、湖北、湖南、寧夏、甘肅、江西、遼寧等?。▍^(qū)）建設(shè)廳上網(wǎng)企業(yè)比例較高。另外，一級(jí)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)已于2002年9月26日開(kāi)通，覆蓋了絕大部分資質(zhì)一級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、所有資質(zhì)一級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，其數(shù)據(jù)更新也已經(jīng)全面完成。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)方面

為了密切掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，根據(jù)建設(shè)部等六部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》和2003年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議部署，建設(shè)部牽頭在全國(guó)主要城市建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)、差異較大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)以城市為單位進(jìn)行。該系統(tǒng)由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場(chǎng)監(jiān)控三大塊構(gòu)成，主要包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開(kāi)發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的數(shù)據(jù)。它將定時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)，同時(shí)也為政府部門(mén)宏觀調(diào)控提供依據(jù)。到2003年6月底，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)已在上海、天津、重慶、長(zhǎng)沙、深圳、杭州、鄭州、西安、大連、廈門(mén)、哈爾濱、南京、南昌、成都等14個(gè)有代表性的城市進(jìn)行試運(yùn)行，該系統(tǒng)于2004年上半年在全國(guó)35個(gè)大中城市全面推開(kāi)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系的初步建立，將有利于通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息準(zhǔn)確、全面、及時(shí)的收集和發(fā)布，為政府、企業(yè)、消費(fèi)者提供有價(jià)值的各類信息數(shù)據(jù)，供市場(chǎng)調(diào)研、分析決策參考，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)，也有利于利用該信息平臺(tái)采集房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和管理，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷，及時(shí)處理和解決發(fā)展中存在的問(wèn)題，采取針對(duì)性措施進(jìn)行調(diào)控。

五、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題引起重視

據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)月報(bào)顯示，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額6657.35億元，比1998年增長(zhǎng)2.2倍；個(gè)人住房貸款余額11779.74億元，增長(zhǎng)26.64倍，占個(gè)人消費(fèi)貸款總額的75%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)3328家房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中銀行貸款占28.89%，比上年提高了9.7%個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)67.5%。如果加上開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，目前銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例在60%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行信貸資金，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行。

2003年6月13日，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。文件的出臺(tái)，表明央行對(duì)于適度收緊房地產(chǎn)信貸政策的決心，但是央行也同時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)給予信貸支持和配合，這表明央行的目的是為了規(guī)避、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。其主要效應(yīng)有二：一是有利于商業(yè)銀行控制金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。央行通過(guò)文件傳遞的信號(hào)，有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，同時(shí)也有利于促進(jìn)商業(yè)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新，將房地產(chǎn)貸款投向的重點(diǎn)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向個(gè)人，即由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)消費(fèi)。二是引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道變革。文件的發(fā)布將加快房地產(chǎn)商融資渠道多元化的進(jìn)程，今后除了房地產(chǎn)間接融資外，應(yīng)逐步開(kāi)辟房地產(chǎn)直接融資渠道，如股權(quán)融資、債券融資等。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等融資方式也應(yīng)加以鼓勵(lì)。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，還可以開(kāi)展住房抵押證券化的試點(diǎn)。

六、城市房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大

隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大，中國(guó)城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。2002年全國(guó)城市房屋拆遷總量超過(guò)了1.2億平方米，接近當(dāng)年房屋竣工面積的20%。2003年，各地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大，在2002年基礎(chǔ)上繼續(xù)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，部分省份2003年1-6月的拆遷面積已超過(guò)2002年全年的拆遷總面積；除個(gè)別省外，其余各省2003年1-6月的拆遷面積均在全年拆遷面積的三分之二以上。與城市拆遷規(guī)模的急劇擴(kuò)大相伴隨的是2003年全國(guó)各地拆遷上訪量的急劇上升，城市房屋拆遷成為房地產(chǎn)業(yè)令人關(guān)注的焦點(diǎn)。

一方面，城市房屋拆遷對(duì)促進(jìn)城市建設(shè)，改善居民居住條件發(fā)揮了重要作用。通過(guò)拆遷還建，城市的基礎(chǔ)設(shè)施得以配套，廣大市民的居住條件和環(huán)境得到改善。房屋拆遷對(duì)實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)、推進(jìn)城市環(huán)境面貌更新、加快城市化進(jìn)程起到了積極作用，給城市建設(shè)帶來(lái)巨大的變化。2000-2003年，北京市拆遷總量為738.7萬(wàn)平方米，為24.9萬(wàn)戶居民改善了住房條件；上海市10年來(lái)累計(jì)拆除危舊房3800萬(wàn)平方米，近百萬(wàn)戶、250萬(wàn)居民通過(guò)舊城改造大大改善了居住條件。另一方面，在城市房屋拆遷取得巨大成就的同時(shí)也應(yīng)該看到尚存在不少問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

政府行為不規(guī)范一是一些地區(qū)不顧當(dāng)?shù)刎?cái)力，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，補(bǔ)償資金不足，就降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)了大量拆遷糾紛。拆遷量過(guò)大，大大超過(guò)了當(dāng)年新建商品房竣工面積，從而引發(fā)了商品房、二手房?jī)r(jià)格不正常上漲。二是拆遷主管部門(mén)不依法行政，濫用行政裁決和強(qiáng)制執(zhí)行手段。有的地方的拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷單位停電、停水。有的地方不按程序盲目強(qiáng)遷、粗暴強(qiáng)遷，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織強(qiáng)制拆遷。三是一些地方政府及拆遷主管部門(mén)或以政府設(shè)立的拆遷指揮部充當(dāng)拆遷人。政府既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，利用手中的權(quán)力強(qiáng)行與被拆遷人簽訂不平等協(xié)議。四是城市規(guī)劃不嚴(yán)肅。有的城市一屆政府一個(gè)規(guī)劃，一任領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)規(guī)劃，規(guī)劃一旦調(diào)整就會(huì)有不少房屋面臨拆遷。

政策不完善一是由于歷史原因造成的手續(xù)不全、無(wú)權(quán)屬證書(shū)的房屋，在拆遷時(shí)不能合理補(bǔ)償，引發(fā)大量的糾紛和上訪。二是對(duì)住宅改為營(yíng)業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時(shí)按住宅用房補(bǔ)償，引發(fā)大量的糾紛和上訪。三是城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地上房屋拆遷依據(jù)法律不同，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異大，由此引發(fā)的糾紛日益突出。另外，部分地區(qū)還存在集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地多年后，房屋拆遷仍執(zhí)行集體土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。

拆遷評(píng)估行為不規(guī)范一是政府制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，干預(yù)拆遷評(píng)估。有的城市政府為了降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)評(píng)估價(jià)格。二是估價(jià)方法問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，房屋拆遷估價(jià)應(yīng)盡量使用市場(chǎng)比較法。考慮到部分城市拆遷量較大，為了加快評(píng)估進(jìn)度，減少評(píng)估工作量，有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準(zhǔn)價(jià)格+修正”的估價(jià)方法。但在實(shí)踐中，某些地方城市政府并未根據(jù)城市房?jī)r(jià)變化及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格，造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。三是拆遷評(píng)估混亂無(wú)序。有的地方不具備拆遷評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)也在做評(píng)估，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)為了承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，違規(guī)出具虛假評(píng)估報(bào)告，有的城市拆遷評(píng)估搞獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，缺乏有效的調(diào)查處理機(jī)制。

針對(duì)這些問(wèn)題，今后應(yīng)從規(guī)范政府行為、完善拆遷補(bǔ)償政策、實(shí)施拆遷評(píng)估市場(chǎng)化等方面加以解決。

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