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北京10月7日電( 鄭鈞天?楊毅沉?羅政)"十一"黃金周前,央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知,非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%?住建部?財政部和央行聯(lián)合發(fā)布通知,提出全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù),并將于10月8日起執(zhí)行?此時,恰逢2014年"930"樓市政策出臺一周年,以及今年"330"樓市政策出臺半年?

在樓市政策持續(xù)接力的情況下,房地產(chǎn)市場回暖明顯,分化加劇?"新華視點"十一期間在多個城市房地產(chǎn)市場采訪發(fā)現(xiàn),三四線城市樓市仍然"慘淡經(jīng)營";一線樓市成交量趨緩,價格上漲明顯,部分房企開始捂盤惜售,有樓盤"待價而沽"?

一線樓市房企底氣十足"捂盤惜售" 三四線樓市"慘淡經(jīng)營"

"由于房源緊張,國慶期間幾乎是五六個客戶搶一套房?"北京一家大型房企的銷售人員告訴?

在北京,開發(fā)商對提升樓盤"熱度"底氣十足,部分開發(fā)商"捂盤惜售"?在今年頻出區(qū)域地王的北京朝陽區(qū)孫河地塊和東壩地塊,"首開瑯樾""利錦府"等熱門項目均以一座樓為單位分期開盤?在朝陽區(qū)臨近望京的一個現(xiàn)房項目,新開盤的一棟樓只賣兩個單元?據(jù)了解,該項目加推的房源較年初開盤均價漲幅超過10%?

在素有長三角樓市風向標之稱的上海"十一"房展會上,人氣異?；鸨?開幕不到兩個小時,觀展人數(shù)就已破千?由于成交持續(xù)火爆,"拒絕讓利"和"待價而沽"成為開發(fā)商的關(guān)鍵詞?多數(shù)參展商明確表示,樓盤沒有任何折扣,甚至大部分樓盤連定價都沒有?

浙江一家大型房企表示,"9月份以來我們的房源十分緊俏,大家對新推項目的售價很有信心,所以不會讓利?"金地集團的銷售人員說,"最近房價波動較大,樓盤雖說馬上就推,但具體價格還是要開盤前才能定?"

二手房市場上,房價預(yù)期反轉(zhuǎn)跡象更為明顯?與去年市場遇冷?龍頭房產(chǎn)中介帶頭縮店裁員截然相反,4月以來中介實體門店數(shù)量驟增?發(fā)現(xiàn),在北京?上海住宅較為密集區(qū)域,每條街幾乎都會增加2-3家門店?鏈家地產(chǎn)在上海僅半年時間,門店就從200余家迅速擴張至800余家?

與房企在一線城市的底氣十足相比,三四線城市的房地產(chǎn)市場卻不容樂觀?假期在安徽蕪湖走訪發(fā)現(xiàn),蕪湖市的多數(shù)樓盤均啟動了大力度促銷,如中建地產(chǎn)旗下的"中建500米"項目推出"5000我元抵2萬元"活動?盡管如此,多數(shù)售樓中心"慘淡經(jīng)營"?位于蕪湖汽車南站附近的"新亞特花園"?市中心的"錦天天和苑"等樓盤售樓中心均門可羅雀?蕪湖市中心區(qū)域的房產(chǎn)中介更是所剩無幾,有的店面甚至僅剩招牌?等待轉(zhuǎn)讓?

一線城市熱度不減 量跌價升

雖然十一期間一線城市房地產(chǎn)市場熱度不減,但與此前預(yù)期相比,表現(xiàn)出量跌價升的趨勢?

某研究機構(gòu)的統(tǒng)計顯示,今年9月份,上海?廣州新建商品住宅的銷售面積和銷售額較8月份環(huán)比增長均不到10%;而北京9月份新建商品住宅面積和銷售額較8月份環(huán)比下降兩成左右?根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù),"十一"前六天,北京新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅為353套,較去年同期下降了四分之一?

與此同時,一線樓市價格卻繼續(xù)走高?中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示,今年9月,深圳?上海?北京新建住宅價格同比分別上漲28.5%?11.27%和5.63%?

在量跌價升的背后,一線樓市呈現(xiàn)出剛需盤銷售單價的上升和新盤高端化?豪宅化的趨勢?

專家認為,一方面,新盤特別是中低價位剛需盤供應(yīng)減少,進一步刺激了一線樓市的漲價預(yù)期?據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計,今年年中以來,北京門頭溝?大興和石景山等原先剛需盤集中的區(qū)域,新建住宅的平均單價都已經(jīng)突破3萬元?

在北京?上海多個項目看到,目前即使新盤入市,高價盤的占比也越來越大?截至9月中旬,北京單價超過10萬元的豪宅簽約套數(shù)創(chuàng)下歷史新高?

另一方面,住宅類土地供應(yīng)稀缺,房企在一線城市不惜高價拿地,土地價格飆升,帶動新建住宅價格繼續(xù)抬頭,并通過價格傳導(dǎo)效應(yīng)向外圍擴散?今年以來,一線城市頻出區(qū)域地王,八九月間,北京?上海?福州?蘇州?成都等城市,均出現(xiàn)住宅用地樓面地價溢價超過50%的土地出讓?

業(yè)內(nèi)人士認為,為追求更高利潤,勢必會出現(xiàn)一些高端項目,同時拉動周邊價格的上漲,但是這種狀態(tài)能否延續(xù)下去有待市場檢驗?

不少城市去庫存壓力有待釋放

中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為,"930"和"330"樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求,促進全國樓市整體成交量上漲?剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后,住房消費在市場化機制的主導(dǎo)作用下正逐步釋放?

雖然同享優(yōu)惠政策,但一二三四線城市樓市分化卻在加劇?絕大多數(shù)三四線城市的房價水平仍不及一年之前?上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰教授認為,在新政策下發(fā)后壓力釋放有限?

專家認為,在當前房地產(chǎn)市場總體弱復(fù)蘇的局面下,城市間房地產(chǎn)市場發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸?人口和投資的"虹吸效應(yīng)"?

--貸款資源高度集中于重點城市?從各地貸款數(shù)據(jù)上看,"930"和"330"政策并非全國普惠?一位銀行監(jiān)管部門官員介紹,"目前房地產(chǎn)信貸資源高度集中,全國六大城市的貸款余額約占全國整體水平的30%左右?"

--購房人口持續(xù)導(dǎo)入重點城市?易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為,目前大量三線城市人口處于流出狀態(tài),一二線城市人口持續(xù)流入?"一線城市擁有發(fā)達的產(chǎn)業(yè),可以吸引大量外來人口,從而形成持續(xù)強勁的住房需求;二線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展則根據(jù)供求情況明顯分化;三四線城市整體房地產(chǎn)市場普遍較為暗淡,排名靠后的城市多為人口流出現(xiàn)象顯著?人均可支配收入較低的城市?"

--開發(fā)性資金向一二線城市集聚?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,為規(guī)避三四線城市庫存過剩的風險,眾多房企聚集一二線城市拿地,房地產(chǎn)投資資金快速轉(zhuǎn)向一二線城市市場?

專家認為,不同的政策導(dǎo)向顯示出未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的差異化將成常態(tài)?9月30日,央行再度發(fā)文調(diào)整非限購城市的首付款比例,以及推行公積金異地貸款,也意在降低非限購城市的去庫存壓力?

中國人民大學(xué)研究稱,從長期來看,三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化?目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策正改變當前簡單寬松的導(dǎo)向,針對不同區(qū)域采取不同的治理:一線城市適度控制,防止價格過度上漲,同時給予三四線城市住房消費政策扶持?

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