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海南博鰲８月８日電(王存福、郭信峰、張鐘凱)樓盤打折促銷、房企資金吃緊、地方政策松綁……從去年二三線城市房價(jià)“冷清”、一線城市“高燒不退”，到今年上半年房價(jià)松動(dòng)，昔日高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場似乎呈現(xiàn)新的態(tài)勢。

樓市將何去何從？各地救市政策能否再次引發(fā)過熱增長？正在此間參加２０１４博鰲房地產(chǎn)論壇的業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，隨著市場的調(diào)整，期待中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入理性發(fā)展新常態(tài)。

不會(huì)出現(xiàn)硬著陸

今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新一輪調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，今年１－６月份，全國商品房銷售面積同比下降６％，住宅的新開工面積同比下降１９．８％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降５．８％。６月份，７０個(gè)大中城市中，５５個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，相比前５個(gè)月，房價(jià)轉(zhuǎn)跌的城市數(shù)量逐月增加。

向來被視為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的樓市也出現(xiàn)松動(dòng)。６月份，除北京的新建住宅市場依然堅(jiān)挺外，北京的二手房市場、“上廣深”三個(gè)城市的新建住宅以及二手住宅指數(shù)全面下調(diào)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一表示，從２０１０年起房地產(chǎn)本輪調(diào)控的小周期看，過去兩年的房地產(chǎn)市場是整體上行基礎(chǔ)上的城市差異明顯，而今年是市場差異基礎(chǔ)上的總體下行。

朱中一認(rèn)為，現(xiàn)在我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，這是不爭的事實(shí)，但也不像一些人說的到了要崩盤的程度。他估計(jì)，這次調(diào)整還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

不少專家認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整也與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，即與我國經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期等三個(gè)經(jīng)濟(jì)周期疊加，房地產(chǎn)市場也同時(shí)進(jìn)入了增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。

中原集團(tuán)主席黎明楷預(yù)計(jì)，今年下半年房價(jià)整體上會(huì)繼續(xù)下行，但到下半年成交量將有所回升。未來兩到三年內(nèi)，樓市價(jià)格和成交量波動(dòng)幅度仍將保持今年下半年的水平，整體處于“筑底”階段。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)行業(yè)依然是下半年經(jīng)濟(jì)面臨的最大不確定性，在市場調(diào)整期中，必須認(rèn)真應(yīng)對(duì)市場調(diào)整，確保當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。

“限購?fù)顺觥蹦芊裨俣葦嚐崾袌觯?/p>

今年以來，面對(duì)樓市的下行壓力，一些城市或明或暗微調(diào)樓市政策，采取的措施包括降低限購門檻、購房落戶、微調(diào)公積金、稅收減免等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，執(zhí)行限購政策的４６個(gè)城市中過半已退出或調(diào)整限購政策。

目前看來，市場對(duì)“松綁”反應(yīng)冷淡。７月下旬，?？谑兄兄箞?zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場隨后以量跌價(jià)漲作出反應(yīng)。早在今年６月，?？谑袑?shí)行購房入戶政策，截至８月５日共有１８戶４０余位本省居民實(shí)現(xiàn)“購房入戶”。

黎明楷認(rèn)為，解除限購并不是樓市的“救命稻草”，市場不會(huì)因此很快產(chǎn)生明顯的變化，樓市交易量能否恢復(fù)還與房地產(chǎn)信貸政策高度相關(guān)。由于當(dāng)前信貸收緊態(tài)勢未改，供過于求、庫存消化壓力較大的地方解除限購政策不會(huì)引起房價(jià)大幅反彈，北上廣等熱點(diǎn)城市的限購政策還不會(huì)輕易放開。

朱中一指出，也要警惕一些解禁調(diào)整違背國家“抑制投機(jī)投資性需求”的初衷。

有漲有跌，樓市進(jìn)入新常態(tài)？

“就行業(yè)本身而言，房地產(chǎn)市場的絕對(duì)容量還是巨大的，但是作為企業(yè)個(gè)體來講，雖然行業(yè)蛋糕越來越大，我們感受到的壓力也越來越大。”海亮地產(chǎn)總裁周迪永道出了新形勢下房企的危機(jī)感。

中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱認(rèn)為，在過去十多年中，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于亢奮、過熱的狀態(tài)，拿塊地就能掙錢是非常不正常的現(xiàn)象。目前市場已經(jīng)開始回歸正常。

今年上半年，房企呈現(xiàn)出加速分化的態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)顯示，在多數(shù)房企銷售業(yè)績下滑的情況下，萬科、綠地、恒大等企業(yè)業(yè)績依然亮眼。得益于發(fā)展戰(zhàn)略的及時(shí)調(diào)整，萬科上半年銷售額超過１０００億元，同比增長２０．６％，恒大銷售額為６９３億元，同比增長５５％。

中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮說，當(dāng)前主要有四個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策取向，一是采取應(yīng)對(duì)今年經(jīng)濟(jì)下行和此后可能面臨風(fēng)險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，二是實(shí)施包括棚戶區(qū)改造、農(nóng)民工市民化在內(nèi)的措施積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化，三是加強(qiáng)和完善住房保障體系，四是推進(jìn)包括土地制度改革、金融市場化等改革舉措。

參會(huì)嘉賓認(rèn)為，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整為推進(jìn)改革和完善相關(guān)政策提供了窗口期。朱中一認(rèn)為，為彌補(bǔ)市場失靈，要抓住這一窗口期建立促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定，積極穩(wěn)妥推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融等制度改革。

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