業(yè)內(nèi)分析：用商業(yè)貸款購(gòu)買二套房首付比例降至40%，政策力度超預(yù)期。二套房首付下調(diào)政策落地，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到極大的提振效應(yīng)，一二線城市樓市將有不同程度的回暖，然而也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為短期壓力緩解，長(zhǎng)期壓力不減。

　　財(cái)政部、國(guó)稅總局樓市新政

　　二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布消息，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，我國(guó)將從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。

　　兩部門表示，此次調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。根據(jù)兩部門發(fā)布的通知，調(diào)整內(nèi)容包括：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　我國(guó)目前執(zhí)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策自2011年初開(kāi)始實(shí)施，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)樓市新政政策解讀

　　此前的地產(chǎn)政策松動(dòng)主要是：放松限購(gòu)、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等。這次的措施主要是：鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購(gòu)買普通自住房。

　　1解讀

　　此前公積金貸款額度已有提高，但相對(duì)目前的房?jī)r(jià)和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時(shí)間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵(lì)組合貸，有可能簡(jiǎn)化審批流程，加快審批速度。

　　2解讀

　　有房有貸的，用商業(yè)貸款購(gòu)買二套房首付比例降至40%，超預(yù)期。

　　對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　3解讀

　　公積金貸款購(gòu)買二套房的首付比例降至20%，符合預(yù)期。

　　對(duì)進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。

　　4解讀

　　有房無(wú)貸的，用商業(yè)貸款購(gòu)買二套房首付比例降至30%，超預(yù)期。

　　對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　按照支持合理住房需求，下一步還有可能對(duì)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，不過(guò)北京、上海放開(kāi)限購(gòu)的可能性較低。

　　假如購(gòu)買一套100萬(wàn)元的住房

　　首套房

　　調(diào)整前

　　首付款比例為30%，即需首付30萬(wàn)元，另外70萬(wàn)元可以使用45萬(wàn)元公積金貸款和25萬(wàn)元銀行按揭貸款的組合貸

　　調(diào)整后

　　只需要20萬(wàn)元首付，另外80萬(wàn)元可以使用45萬(wàn)元的公積金貸款和35萬(wàn)元的銀行按揭貸款組合貸

　　二套房

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