房地產(chǎn)打響2016年去庫(kù)存重任的“第一槍”。2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)首套房商貸首付比例最低可降至20%;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的二套房商貸首付比例調(diào)整為不低于30%。

央行拋出房貸政策大禮包 機(jī)構(gòu)解讀

2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)通知，調(diào)整個(gè)人住房貸款有關(guān)政策。通知規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

這是去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出化解過(guò)剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)去庫(kù)存后，政府出臺(tái)的首個(gè)對(duì)購(gòu)房者利好的信貸措施。而此前不“限購(gòu)”的城市中，首套房購(gòu)買家庭的首付款比例最低為25%;對(duì)于擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，此前最低首付款比例為不低于40%，新政出臺(tái)后該類家庭的首付款比例下調(diào)了10%。

隨后多家機(jī)構(gòu)對(duì)該政策進(jìn)行了解讀，國(guó)泰君安分析認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊估值優(yōu)勢(shì)盡顯。

任澤平：短期內(nèi)利率下行難度加大

事件：2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，首套房貸原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。據(jù)新浪網(wǎng)報(bào)道，近日央行召開(kāi)會(huì)議，五大行參會(huì)，會(huì)上著重了解了委外情況以及杠桿情況。

點(diǎn)評(píng)：

1)核心觀點(diǎn)：首付政策放松意在去庫(kù)存穩(wěn)經(jīng)濟(jì)適度擴(kuò)大總需求，以配合供給側(cè)改革為主，而非過(guò)度刺激。按照慣例，吹風(fēng)會(huì)后央行會(huì)采取措施，控制委外和結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品杠桿比例。短期看，可能會(huì)引起市場(chǎng)波動(dòng);中期，控制委外會(huì)加大銀行自己配置利率債的規(guī)模;長(zhǎng)期有利于防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。短期利率下行難度加大，貨政以配合供給側(cè)改革為主。

2)首付政策放松意在去庫(kù)存穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，適度擴(kuò)大總需求，實(shí)際效果待觀察。1月26日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十二次會(huì)議上提出，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時(shí)要適度擴(kuò)大總需求。房地產(chǎn)是周期之母，2014年我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，幾乎與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大。目前房地產(chǎn)預(yù)期較為悲觀，本次首付政策放松，意在適度擴(kuò)大總需求并提振市場(chǎng)信心。但需要注意的是，由于人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)高投資時(shí)代已經(jīng)永遠(yuǎn)地落幕，指望刺激房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是不切實(shí)際的。

3)為改革贏得時(shí)間，適度擴(kuò)大總需求以配合供給側(cè)改革為主。供給側(cè)改革長(zhǎng)期內(nèi)有助于經(jīng)濟(jì)形成可持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力，但短期內(nèi)會(huì)帶來(lái)“陣痛”。在增速換擋期，為平滑經(jīng)濟(jì)起見(jiàn)，供給側(cè)和需求側(cè)應(yīng)同時(shí)抓，但應(yīng)分清主次，以供給側(cè)改革為主，適度擴(kuò)大總需求應(yīng)定位于配合供給側(cè)改革，堅(jiān)決避免過(guò)度刺激，以免造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更大扭曲。

4)吹風(fēng)會(huì)信號(hào)明確，債市去杠桿。市場(chǎng)近期銀行對(duì)理財(cái)、自營(yíng)資金的委托管理業(yè)務(wù)高度關(guān)注，由于實(shí)操過(guò)程中委外業(yè)務(wù)杠桿和信用風(fēng)險(xiǎn)偏好常被放大，因而潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)新浪網(wǎng)報(bào)道，央行會(huì)上專門了解委外情況，釋放的信號(hào)十分明顯。此外，近期央行對(duì)杠桿型債券產(chǎn)品前期調(diào)研完畢，銀監(jiān)體系降低產(chǎn)品杠桿、釋放市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)也都出來(lái)了。從所有的信息判斷，春節(jié)后委外規(guī)模和股債結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品杠桿比例的限制可能會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。短期看，可能會(huì)引起市場(chǎng)波動(dòng);中期，控制委外會(huì)加大銀行自己配置利率債的規(guī)模;長(zhǎng)期有利于防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

5)短期內(nèi)，利率下行難度加大，貨政以配合供給側(cè)改革為主，并兼顧匯率。目前，市場(chǎng)預(yù)期利率不斷下行，但11月6日央行《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》已強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”和“不能過(guò)度放水、妨礙市場(chǎng)的有效出清”。新浪網(wǎng)報(bào)道稱，央行會(huì)上更是明確點(diǎn)出市場(chǎng)預(yù)期利率不斷下行可能是有問(wèn)題的。種種跡象表明央行并不支持貨幣政策持續(xù)寬松。目前來(lái)看，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體展現(xiàn)了推動(dòng)改革的勇氣和決心，貨政以配合供給側(cè)改革為主。另外，在穩(wěn)匯率的情況下，降息的難度也越來(lái)越大。

那么對(duì)于此次房貸新政，各家機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士是怎么看的?

國(guó)泰君安：樓市注入強(qiáng)心針一系列政策將加速落地 地產(chǎn)板塊估值優(yōu)勢(shì)盡顯

國(guó)泰君安稱，政策出臺(tái)是為了進(jìn)一步加快非限購(gòu)城市去庫(kù)存(限購(gòu)城市特指北上廣深及三亞)，通過(guò)銷售端的回暖帶動(dòng)投資端企穩(wěn)，對(duì)目前預(yù)期較為悲觀的樓市注入一劑強(qiáng)心針。

地產(chǎn)長(zhǎng)周期見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)高位，政策放松所帶來(lái)的成交活躍有待觀察。但較之貨幣政策的刺激，降低首付對(duì)二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對(duì)改善型需求，中長(zhǎng)期而言對(duì)樓市將產(chǎn)生較強(qiáng)支撐。而效果仍需要看銀行層面的執(zhí)行意愿，預(yù)計(jì)新政對(duì)成交量的提振和加快庫(kù)存去化有一定作用，但不宜過(guò)高估計(jì)!

此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的第一步，信號(hào)意義明顯，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售改善態(tài)勢(shì)將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。

以100萬(wàn)的銷售價(jià)格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測(cè)算，30%的首付比例下，首付30萬(wàn)，月供約為4300元/月;20%的首付比例下，首付20萬(wàn)，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準(zhǔn)預(yù)期的雙重影響下，對(duì)改善型住房需求的刺激更大。

綜上所述，國(guó)泰君安認(rèn)為，地產(chǎn)板塊經(jīng)歷前期的深幅調(diào)整，估值優(yōu)勢(shì)盡顯，具備突出的“行業(yè)比較優(yōu)勢(shì)”，在具備估值優(yōu)勢(shì)，且政策頻繁吹暖風(fēng)的情況下，應(yīng)加大地產(chǎn)板塊的配置，維持“增持”評(píng)級(jí)，重點(diǎn)推薦優(yōu)質(zhì)超跌龍頭和“轉(zhuǎn)型”標(biāo)的：格力地產(chǎn)、中天城投、保利地產(chǎn)華夏幸福、招商蛇口、蘇寧環(huán)球、寶安地產(chǎn)、金科股份和新城控股等。

民生證券：未來(lái)兩三年房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停

民生宏觀朱振鑫認(rèn)為，去庫(kù)存是供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫(kù)存第一要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面60億庫(kù)存需要去，另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒(méi)有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。下一步等待：交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國(guó)家住房銀行等。限購(gòu)放開(kāi)可能性不大(問(wèn)題不在京滬，連這次下調(diào)首付都沒(méi)有)。

民生證券固收分析師李奇霖稱，首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。首先，購(gòu)房本身是信用創(chuàng)造的過(guò)程，降低首付，促進(jìn)更大力度的居民部門杠桿;其次，房?jī)r(jià)漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進(jìn)信用派生;最后，房地產(chǎn)去庫(kù)存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，也是信用創(chuàng)造加速的過(guò)程。債市去杠桿+促進(jìn)信用派生，將流動(dòng)性注入實(shí)體。

中泰證券：救市政策對(duì)于投資占比較大的三四線城市則彈性較小

中泰證券點(diǎn)評(píng)稱，房地產(chǎn)政策的主要邏輯是以地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)行業(yè)依然作為經(jīng)濟(jì)政策博弈的工具。

不過(guò)，在救市政策上，目前遭遇的最大問(wèn)題是：政策對(duì)于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提振具有很高的彈性，但對(duì)于投資占比較大的三四線城市則彈性較小。結(jié)果是，市場(chǎng)價(jià)格水平向上，而投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，銷售和投資的剪刀差有拉大的趨勢(shì)。

中信建投：政策再續(xù)薪火，主流市場(chǎng)機(jī)遇在延續(xù)

9月份首付比例5個(gè)百分點(diǎn)的下調(diào)為后續(xù)政策調(diào)整留下余地，此次首付比例的進(jìn)一步放松符合我們此前判斷，而二套房下調(diào)至30%略超預(yù)期。投資端企穩(wěn)回升之前，寬松向好的政策環(huán)境還將持續(xù)，我們繼續(xù)維持上半年投資有望企穩(wěn)的判斷。

從未來(lái)角度來(lái)看，此番央行定調(diào)25%首付比例，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，首付比例下調(diào)的空間依然存在，但幅度可能有限。未來(lái)的政策改善思路可能將更多集中在不合理的稅費(fèi)減免層面，盡管按揭貸利息支出抵稅政策的推進(jìn)非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革下去庫(kù)存的環(huán)境，稅費(fèi)減免層面的改革仍然值得期待。

近兩年行業(yè)扶持政策對(duì)市場(chǎng)的承托效應(yīng)顯著，15年全年銷售額如期超越13年峰值，住宅銷售額達(dá)7.28萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)16.6%，再創(chuàng)歷史新高。而在成交數(shù)據(jù)歌舞升平的背景下，凸顯的是全國(guó)城市之間分化格局。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，全年一二三線重點(diǎn)城市成交增速分別為39%、14%和13%，一線城市自二季度以來(lái)一直維持量?jī)r(jià)齊升的積極態(tài)勢(shì)，因一線市場(chǎng)往往具備示范效應(yīng)，二線主流市場(chǎng)已經(jīng)預(yù)熱，部分城市如南京等區(qū)域從房?jī)r(jià)到地價(jià)的傳導(dǎo)已經(jīng)顯現(xiàn)，我們認(rèn)為此次進(jìn)一步加大資金杠桿將促使這個(gè)市場(chǎng)延續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)我們并不認(rèn)為三四線城市會(huì)因?yàn)槔^續(xù)加杠桿而改善，這些城市依然需要時(shí)間換空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：降低首付比例并未解決房地產(chǎn)需求的根本

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，首先：房地產(chǎn)政策再松綁，首付調(diào)整，相比之前的非限購(gòu)城市25%，再次調(diào)整到可下浮5%，對(duì)二套購(gòu)房者貸款未結(jié)清的再次購(gòu)買首付比例降低到30%。這一政策有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。

其次：但從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率并未降低，降低首付帶來(lái)的是貸款的壓力增加。各商業(yè)銀行預(yù)計(jì)將分化執(zhí)行，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，新政策實(shí)際影響不大，但從心理層面看，會(huì)刺激一波需求入市。

第三：市場(chǎng)分化，這一政策各地執(zhí)行力度不一，預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市，三四線城市各銀行放貸謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)執(zhí)行的可能性不大。

第四：降低首付這一政策將打擊部分小貸公司的首付貸款業(yè)務(wù)，首付貸需求降低。

第五：雖然金九成色不足，但2015年4季度一直到1月份住宅市場(chǎng)成交明顯上漲，市場(chǎng)成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢(shì)明顯。中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。無(wú)論是從新盤認(rèn)購(gòu)率水平還是從二手房成交走勢(shì)，都可以看出購(gòu)房者入市意愿仍較強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)2016年樓市依然將延續(xù)開(kāi)門紅趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2016年上半年市場(chǎng)依然將延續(xù)上行趨勢(shì)。

第六：刺激政策遇到難題，目前房?jī)r(jià)漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾?。例如，上周上海發(fā)改委、房管局召集的關(guān)于樓市的內(nèi)部研討會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)、二套房貸等政策。南京則從今年開(kāi)始要求申報(bào)預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬(wàn)平方米，且物價(jià)部門對(duì)漲價(jià)設(shè)限，以期杜絕開(kāi)發(fā)商碎步快漲的銷售模式。

第七：政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一二線城市，雖然一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

易居智庫(kù)：房貸新政貫徹“去庫(kù)存”政策導(dǎo)向

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)，實(shí)際上貫徹了2015年以來(lái)“去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向。從市場(chǎng)預(yù)期看，能較好撼動(dòng)去庫(kù)存市場(chǎng)的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。因?yàn)閺暮芏嗾呖矗ㄗ》抗e金等政策，實(shí)際上都已經(jīng)處于一個(gè)底部。而從降息等政策看，也基本相對(duì)寬松。商業(yè)銀行貸款的政策放松空間依然很大。

此次政策對(duì)于首套住房和改善型住房的群體來(lái)說(shuō)，都有積極作用。對(duì)于首套住房來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行貸款從過(guò)去的三成首付變?yōu)?5%的首付，降低了首付比例。而對(duì)于改善型置業(yè)的群體來(lái)說(shuō)，過(guò)去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現(xiàn)在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策。