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下崗職工與公司是否形成房屋租賃關(guān)系是否具有優(yōu)先購買權(quán)
2016-12-15 08:00:10
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[案情] 原告楊洪（化名） 被告李運（化名） 被告宜昌市霧渡河糧食購銷公司（以下簡稱霧渡河糧食公司） 審理查明：楊洪和李運均為原宜昌縣樟村坪糧食收儲公司（以下簡稱樟村坪收儲公司）職工，二人在工作期間，均由樟村坪收儲公司提供住房，安排在其宿舍樓居住，在居住
[案情] 原告楊洪（化名）
被告李運（化名）
被告宜昌市霧渡河糧食購銷公司（以下簡稱霧渡河糧食公司）
審理查明：楊洪和李運均為原宜昌縣樟村坪糧食收儲公司（以下簡稱樟村坪收儲公司）職工，二人在工作期間，均由樟村坪收儲公司提供住房，安排在其宿舍樓居住，在居住期間，樟村坪收儲公司均按其內(nèi)部規(guī)定，對所居住房屋收取一定費用和相應(yīng)水電費用。2000年11月，因樟村坪收儲公司改制，楊洪成為下崗職工，樟村坪收儲公司于2000年11月4日向楊洪送達(dá)了《解除勞動合同證明書》，李運也在同一時間下崗。但二人仍在樟村坪收儲公司宿舍樓居住至今，其中楊洪在2004年1月之前居住樟村坪收儲公司宿舍一樓和三樓房屋各一間，此后居住三樓房屋一間。2000年11月15日，楊洪向樟村坪收儲公司交納的人民幣3000元，收據(jù)注明為“住房押金”。樟村坪收儲公司按照內(nèi)部規(guī)定，對李運等人居住房屋按每平方米1元的標(biāo)準(zhǔn)收取“住房費”。2001年12月21日，樟村坪收儲公司與原宜昌縣霧渡河糧食收儲公司合并成立霧渡河糧食公司。自 2004年1月起，因住房費用收取標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議，霧渡河糧食公司沒再向楊洪、李運等人收取住房及其它費用。自此，雙方形成了一種借住關(guān)系。2005年9月，霧渡河糧食公司經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，決定出售原樟村坪收儲公司宿舍樓，并于同年9月25日安排工作人員通知了居住在宿舍樓內(nèi)的李運、楊洪等人，告知居住在宿舍樓內(nèi)的人員可以購買該房屋。同年10月20日霧渡河糧食公司張貼《出售房屋公告》，告知將宿舍樓出售，“底價15萬元，有意者請及時與公司聯(lián)系，先交款為購買人”。次日，霧渡河糧食公司與李運簽訂《樟村坪宿舍樓等資產(chǎn)出售協(xié)議》，約定將宿舍樓出售給李運，總價格為130000元，在6個月內(nèi)辦理權(quán)屬證書的過戶手續(xù)。李運于當(dāng)日交清了購房款。2006年2月10日，楊洪訴至本院，要求判令二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并由其對協(xié)議中出售的房屋履行優(yōu)先購買權(quán)。
[審判]
宜昌市夷陵區(qū)法院審理后認(rèn)為，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)是合同雙方當(dāng)事人在平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上而達(dá)成的確定出租方與承租方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。從本案看，霧渡河糧食公司將其所擁有的宿舍樓安排給楊洪、李運等人居住，是為了解決下崗職工的安居問題，并非出租房屋。雖然霧渡河糧食公司向楊洪、李運等人按照每平方米1元的標(biāo)準(zhǔn)收取了“住房費”，但該費用不是由楊洪與霧渡河糧食公司在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上確定，而是霧渡河糧食公司按其內(nèi)部管理規(guī)定而決定的，因此該費用不是房屋租賃合同意義上的租金，楊洪與霧渡河糧食公司就居住房屋所形成的關(guān)系也不是合同法上的租賃關(guān)系。雖然楊洪訴稱與霧渡河糧食公司達(dá)成了租房協(xié)議，但未向法院提供書面的房屋租賃合同。因此楊洪與霧渡河糧食公司不存在法律意義上的房屋租賃關(guān)系。即使楊洪與霧渡河糧食公司存在房屋租賃關(guān)系，霧渡河糧食公司在出售宿舍樓前履行了告知義務(wù)，且對外張貼了相關(guān)售樓公告，應(yīng)視為對所租房屋優(yōu)先購買權(quán)的放棄。綜上所述，楊洪對霧渡河糧食公司出售的原樟村坪收儲公司宿舍樓不享有優(yōu)先購買權(quán)。故楊洪的訴訟請求不能成立，不予支持。據(jù)此，判決駁回原告楊洪要求確認(rèn)被告李運與被告宜昌市霧渡河糧食購銷公司簽訂的《樟村坪宿舍樓等資產(chǎn)出售協(xié)議》無效，并由其行使優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求。訴訟費6987元，由原告楊洪負(fù)擔(dān)。
宣判后，原告楊洪不服提出上訴。
湖北省中級人民法院審理后認(rèn)為，上訴人楊洪、被上訴人李運原為樟村坪收儲公司職工，均由樟村坪收儲公司安排在其職工宿舍樓居住，并按該公司內(nèi)部規(guī)定對其所居住的房屋收取一定費用和相應(yīng)水電費用。2000年11月，因樟村坪收儲公司改制，上訴人楊洪、被上訴人李運與樟村坪收儲公司解除勞動合同后，仍在樟村坪收儲公司宿舍樓居住。上述事實，證明上訴人楊洪、被上訴人李運由樟村坪收儲公司安排在其職工宿舍樓居住，是基于上訴人楊洪、被上訴人李運與該公司存在勞動合同關(guān)系，公司為職工提供臨時宿舍的一種供、住房關(guān)系。上訴人楊洪、被上訴人李運與樟村坪收儲公司解除勞動合同后，雖仍在樟村坪收儲公司職工宿舍居住，實際是前述上訴人楊洪、被上訴人李運等人與被上訴人霧渡河糧食公司之間原住房關(guān)系的延續(xù)，并非屬上訴人楊洪、被上訴人李運與被上訴人霧渡河糧食公司之間形成的房屋租賃合同關(guān)系。雖然被上訴人霧渡河糧食公司向上訴人楊洪等人按每平方米1元的標(biāo)準(zhǔn)收取了“住房費”，但僅憑該費用并不能認(rèn)定上訴人楊洪與被上訴人霧渡河糧食公司就居住房屋形成的關(guān)系屬合同法上的租賃關(guān)系。因此，上訴人楊洪與被上訴人霧渡河糧食公司不存在法律意義上的房屋租賃關(guān)系。上訴人楊洪對被上訴人霧渡河糧食公司出售的樟村坪收儲公司宿舍樓不享有優(yōu)先購買權(quán)。故上訴人楊洪的上訴理由及請求不能成立。依照《中華人民共合同民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件訴訟費6987元，由上訴人楊洪負(fù)擔(dān)。
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