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家中變故無力還貸依法仲裁終獲調(diào)解
2017-01-03 08:00:13
無憂保
家中變故無力還貸 依法仲裁終獲調(diào)解——商品房買賣合同糾紛案申請(qǐng)人：陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司被申請(qǐng)人：楊某（1986年2月11日出生，鄭州某職業(yè)學(xué)院學(xué)生）【案情梗概】 2003年9月4日，陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱房地產(chǎn)公司)與楊某簽訂了一份商品房買賣合同，雙方約定總價(jià)款為414637元，首付20%，共84637元，余款按揭；如逾期交付房款超過30日，出賣人有權(quán)解除合同。因當(dāng)年楊某僅17歲，故由其父作為監(jiān)護(hù)人和代理人，實(shí)際上該商品房是由楊父為其子楊某購買，并由楊父負(fù)責(zé)償還貸款的合同。隨后，楊父與中國人民建設(shè)銀行某分行（以下簡稱建設(shè)銀行）簽訂了《個(gè)人住房貸款合同》辦理了按揭手續(xù)，同時(shí)房地產(chǎn)公司作為該筆貸款的擔(dān)保人與建設(shè)銀行簽訂了個(gè)人住房借款保證合同，其后合同處于正常履行的狀態(tài)。2007年楊父出意外，楊某則無力繼續(xù)償還房貸。建設(shè)銀行遂依據(jù)債權(quán)公證文書申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院強(qiáng)制從房地產(chǎn)公司的銀行賬戶劃撥存款309637元。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，房地產(chǎn)公司委托陜西至正律師事務(wù)所律師做其代理人，依據(jù)合同中的仲裁條款于2008年1月3日向西安仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，要求：解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人2003年9月4日簽訂的合同編號(hào)為b（2003）011的《商品房買賣合同》；被申請(qǐng)人在裁決生效后立即向申請(qǐng)人騰交房屋?！緺幾h焦點(diǎn)】本案爭議焦點(diǎn)為：商品房買賣中，貸款合同、抵押合同、保證合同終止后，是否必然導(dǎo)致商品房買賣合同的終止。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同、貸款合同、抵押合同、保證合同是商品房買賣中互相關(guān)聯(lián)的合同，由于買受人不能全面履行房貸還款義務(wù)，貸款銀行選擇直接向保證人主張保證責(zé)任，收回剩余房貸，實(shí)際上等同于房地產(chǎn)商自己出錢將已出售的商品房又買回，與買受人形成共同共有關(guān)系，這樣就與房地產(chǎn)商出賣商品房獲取利潤的本意相違背。根據(jù)《合同法》第九十四條第四項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，該商品房買賣合同必然導(dǎo)致解除。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同、貸款合同、抵押合同、保證合同雖然是商品房買賣中互相關(guān)聯(lián)的合同，但相對(duì)獨(dú)立。后三個(gè)合同的解除，并不必然導(dǎo)致商品房買賣合同的解除，買受人既可以選擇向房地產(chǎn)商交納剩余房款、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的方式繼續(xù)履行商品房買賣合同，也可以與房地產(chǎn)商達(dá)成變更協(xié)議的方式繼續(xù)履行合同?！逗贤ā返诰攀臈l關(guān)于合同解除的規(guī)定是賦予當(dāng)事人一方解除合同權(quán)利，而不是規(guī)定出現(xiàn)解除合同的條件則合同必然解除。若雙方選擇解除合同，則產(chǎn)生合同解除后的具體清算問題。法院強(qiáng)制執(zhí)行扣劃了房地產(chǎn)商資金用于支付銀行貸款，并不等于房地產(chǎn)商與商品房買受人形成共有關(guān)系，而是基于房地產(chǎn)商的保證責(zé)任形成的對(duì)商品房買受人債之追償權(quán)利?！静门薪Y(jié)果】本案未開庭審理，考慮到楊某家庭的重大變故，確實(shí)無力承擔(dān)過多責(zé)任（如執(zhí)行費(fèi)、仲裁費(fèi)），經(jīng)由仲裁庭庭前組織雙方調(diào)解，達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。協(xié)議約定，一、解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人2003年9月4日簽訂的《商品房買賣合同》。二、申請(qǐng)人在2008年2月29日前向被申請(qǐng)人退還已付購房款123497.92元、大修基金8600元；給付被申請(qǐng)人裝修補(bǔ)償款36402.08元，共計(jì)168500元，其中8500元在被申請(qǐng)人配合申請(qǐng)人辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)完畢后給付，辦理過戶費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；申請(qǐng)人不再向被申請(qǐng)人及其原監(jiān)護(hù)人楊父主張房屋貸款責(zé)任。三、被申請(qǐng)人在收到申請(qǐng)人160000元三日內(nèi)向申請(qǐng)人移交房屋，被申請(qǐng)人需保證房屋完整?！痉ɡ肀嫖觥?nbsp;《商品房買賣合同》付款方式分為全額付款和按揭貸款分期付款方式，全額付款方式是最直接、最完整的交易方式，屬即時(shí)清結(jié)的買賣方式，除非發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛而導(dǎo)致合同解除，一般不會(huì)產(chǎn)生買賣糾紛。商品房買賣糾紛常見于按揭貸款方式的買賣中，這一糾紛產(chǎn)生的根本問題在于買方不能按期償還銀行貸款，導(dǎo)致貸款銀行為收回貸款直接向房地產(chǎn)公司主張權(quán)益。因?yàn)樵诎唇屹J款房屋買賣合同中，一般涉及四至五種法律關(guān)系，具體為：買方和賣方的商品房買賣合同關(guān)系、銀行和買方的貸款關(guān)系、買方和銀行的房屋抵押關(guān)系、銀行和房地產(chǎn)公司的擔(dān)保關(guān)系、銀行和房地產(chǎn)公司的債權(quán)公證關(guān)系。一旦買受人不能按期還款，經(jīng)銀行合理催告仍不能支付貸款的情形出現(xiàn)，銀行會(huì)選擇直接向房地產(chǎn)開發(fā)商主張權(quán)益，而不會(huì)選擇按照房產(chǎn)抵押合同向買方主張權(quán)益來收回貸款，除非房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)或歇業(yè)，無法直接實(shí)現(xiàn)債權(quán)。本案的發(fā)生正是由于買受人無力償還銀行貸款，銀行依據(jù)同房地產(chǎn)公司債權(quán)公證，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，扣劃了房地產(chǎn)公司賬戶資金，房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而向楊某主張權(quán)益，要求解除商品房買賣合同而引發(fā)的糾紛。第一種觀點(diǎn)混淆了債權(quán)追償和財(cái)產(chǎn)共有的法律關(guān)系，片面的認(rèn)為房地產(chǎn)商的資金被用于還貸，即等同于房地產(chǎn)商購買了自己用于出售的房產(chǎn)，與房地產(chǎn)商出賣商品房獲取利潤的本意相違背，因而合同目的不能實(shí)現(xiàn)，致合同必然解除。兩種不同法律關(guān)系的混淆必然得出錯(cuò)誤的結(jié)論。第二種意見比較全面，既區(qū)分了房地產(chǎn)商的資金被扣劃還貸而形成的債之追償法律關(guān)系，又分析了房地產(chǎn)商可以采取主張債權(quán)、繼續(xù)履行、合同變更或解除幾種不同法律救濟(jì)形式，從而為房地產(chǎn)商解決紛爭提供了寬泛的渠道。此外，按照相關(guān)的房屋估價(jià)規(guī)定和一般的裝修市場(chǎng)慣例，裝修折舊按5年制計(jì)算，折舊方法為第一年20％、第二年40％的遞進(jìn)折舊法計(jì)算。一般超過5年以上的裝修，其裝修價(jià)值可以忽略不計(jì)。就房地產(chǎn)公司而言該房屋收回后還是要進(jìn)行銷售的,而經(jīng)前手業(yè)主裝修并居住的房屋,在銷售上房價(jià)會(huì)有一定的影響。但由于商品房房價(jià)的迅速上揚(yáng)，已經(jīng)抵消甚至吞并了二手房產(chǎn)生的不利因素。因此本案的調(diào)解解決，兼顧了雙方利益，在充分考慮裝修補(bǔ)償問題和房價(jià)上漲因素同時(shí)，平衡了雙方利益。【啟迪思考】為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，全面維護(hù)委托人的合法權(quán)益是律師的職責(zé)所在，但是平衡雙方利益、化解社會(huì)矛盾、促進(jìn)社會(huì)和諧更是我們的社會(huì)責(zé)任。本案合同解除互相返還后，楊某可以向房地產(chǎn)公司要求裝修補(bǔ)償，房地產(chǎn)公司也可以要求楊某承擔(dān)相應(yīng)的房屋使用費(fèi)。但基于楊某家庭遭受變故，楊某本人又處于求學(xué)、無業(yè)狀態(tài)，從化解社會(huì)矛盾、促進(jìn)社會(huì)和諧的大局出發(fā)，亦出于同情弱者的善良本性，房地產(chǎn)公司放棄了部分利益。這樣做更能實(shí)現(xiàn)法的公平和正義職能，也有利于房地產(chǎn)公司樹立以人為本的企業(yè)形象，收到了良好的社會(huì)效果。（2008）西仲調(diào)字第42號(hào)《民事仲裁書》（撰稿人：陜西至正律師事務(wù)所律師 喻勝修 ）
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