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商品房交付法律注意事項
2017-01-26 08:00:01
無憂保
1、物權(quán)轉(zhuǎn)移占有商品房住宅交付后，則視為該房屋的物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，即從開發(fā)商處轉(zhuǎn)移至購房者處。在很多期房銷售的情況下，房屋交付的時間往往早于辦理不動產(chǎn)初始登記（大產(chǎn)證）的時間，因此交付的房屋實(shí)際上還是個“準(zhǔn)物權(quán)”。 2、照管義務(wù)在房屋交付后，鑒于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，根據(jù)合同法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，除非開發(fā)商和購房者之間另有約定，否則房屋的照管義務(wù)自交付之日起，由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房者。 對于毛坯房來說，該照管義務(wù)的內(nèi)涵并不豐富，主要是防止水電煤的泄漏引發(fā)事故，尤其是因?yàn)殚T窗未封閉造成的室內(nèi)雨水積水和滲漏。對于裝修房來說，照管工作則顯得比較重要，尤其對于南方梅雨季節(jié)交付的房屋，如無專人照管，則很多時候會出現(xiàn)墻紙、房屋內(nèi)飾的霉變。 對此，我們建議開發(fā)商在商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充條款、交付告知書，以及相關(guān)書面文件中注意提示購房者及時配合交付，且注意擬定相關(guān)的免責(zé)條款。否則若未能合理、全面的設(shè)置免責(zé)權(quán)利，則當(dāng)購房者推遲收房時，往往會造成開發(fā)商不必要的損失，且難以舉證。 3、毀損、滅失風(fēng)險在實(shí)踐中，商品房交付前毀損、滅失的風(fēng)險實(shí)際發(fā)生的概率極小，但是一旦產(chǎn)生，后果往往較為嚴(yán)重。對此，我們建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同條款中防患于未然。經(jīng)過長期觀察，目前對于這部分工作比較重視的是貸款銀行。很多外資銀行還專門為房屋購置不動產(chǎn)保險，以杜絕不動產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險。 同時，在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中專門規(guī)定了商品房住宅毀損、滅失的風(fēng)險處理問題。“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”該條款在實(shí)踐中也往往被參考適用至房屋內(nèi)裝修因無人照管或照管不當(dāng)而引發(fā)的損失處理問題上。 二、交付的常見約定 因?yàn)槟壳叭珖袩o統(tǒng)一的規(guī)范或示范文本，對于房屋交付的形式在實(shí)踐中大致可以分為以下幾種，我們來逐一分析。 1、交鑰匙最傳統(tǒng)的交付標(biāo)志是交鑰匙，即開發(fā)商將入戶鑰匙向購房者移交，標(biāo)志著房屋占有的轉(zhuǎn)移。 該方法雖然直接，且鑰匙是必然移交的重要物品之一，但在目前重證據(jù)的觀念下，很多開發(fā)商意識到物品交付本身必須配合適當(dāng)?shù)姆晌募?，因此與交鑰匙配套的簽收文件才是最重要的部分。 雖然該方式較為傳統(tǒng)，但很多開發(fā)商將此方式與預(yù)售合同較好的進(jìn)行了銜接。比如在預(yù)售合同中將房屋的交付標(biāo)志約定為“交鑰匙”，在交房當(dāng)天可能以工作人員繁忙為由，要求購房者自行領(lǐng)取鑰匙入戶查看，在領(lǐng)取鑰匙時必須簽署鑰匙收條。這樣很多購房者在不知不覺中已經(jīng)簽字完成了房屋交付。當(dāng)然，如果房屋的確不符合相關(guān)交付標(biāo)準(zhǔn)，則開發(fā)商雖然交付了鑰匙，仍然無法構(gòu)成合格的房屋交付，我們將在下文論及。 2、簽署交接書另一種常見的方式是簽署“房屋交接書”作為房屋交付的標(biāo)志。該方式也是上海地區(qū)政府示范文本中較為推行的。為此，以上海市為代表的很多一二線城市，房地產(chǎn)交易中心還專門制作了帶條形碼的《房屋交接書》，并將此作為辦理小產(chǎn)證的必要文件之一。但是該《房屋交接書》在實(shí)踐中往往受到很大限制，因?yàn)樵谄诜拷灰字?，房屋的交付時間往往早于大產(chǎn)證的辦理時間，而交易中心又往往需要在大產(chǎn)證辦妥后才能允許打印《房屋交接書》。所以，該《房屋交接書》只能流于形式。開發(fā)商如需以交接書的書面形式確認(rèn)房屋交付，需要自行擬定一份書面文件，同時應(yīng)注意在文件名稱上與交易中心的《房屋交接書》相區(qū)分，比如叫《房屋交付確認(rèn)書》等等。 以簽署文件交付的優(yōu)勢主要是涵蓋內(nèi)容全面，除確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)移占有外，還可對附贈物品、個性化裝修、物業(yè)費(fèi)起算時間點(diǎn)等問題作出明確約定；但簽署文件交付也有一定的劣勢，主要是購房者因房屋部分瑕疵要求整改，否則拒絕簽字。 3、寄送交付通知書目前有少量部分開發(fā)商采用寄送交付通知書的辦法作為房屋交付標(biāo)志。該方式從形式上看完全是單方行為，即開發(fā)商在預(yù)售合同中約定房屋交付的標(biāo)志是寄送交付通知書，同時在交付通知書中明確憑此通知書可以直接領(lǐng)取房屋鑰匙等物品。從我們目前的實(shí)踐情況來看，尚無司法判例認(rèn)為此交付方式無效。因?yàn)閺奈餀?quán)法的交付來分析，不動產(chǎn)本身并不存在“交付”的概念，交房只是一個不動產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，附帶產(chǎn)生對房屋質(zhì)量和內(nèi)裝修狀況的檢查，但檢查本身并不能替代占有轉(zhuǎn)移的最根本目的。而購房者是否真的入住，并非是開發(fā)商需要特別關(guān)注的問題。因此從法理上和邏輯上來說，通過開發(fā)商單方面的書面通知，告知購房者目前房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)為購房者占有，并不違反任何法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范。該交房方式應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為有效。 這種房屋交付方式的好處在于，在開發(fā)商符合房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的前提下，避免了購房者借故拒不簽字所引起的種種繁瑣事宜，且開發(fā)商可以在交付通知書中明確載明關(guān)于房屋照管義務(wù)的轉(zhuǎn)移，是一種簡單易行的方式。 三、交付的標(biāo)準(zhǔn) 打鐵還需自身硬。開發(fā)商在研究合理、便捷交付方式的同時，當(dāng)然需要首先確保自身的房屋是符合交付標(biāo)準(zhǔn)的。 目前我國尚無統(tǒng)一的商品房住宅交付標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性規(guī)范，或者說已有的規(guī)范并不全面。從法院的判例來看，以下兩種情況是必須滿足的交付條件。 1、交付許可證對于部分地區(qū)和城市，政府部門會在房屋交付前進(jìn)行多項驗(yàn)收，且最終將文件統(tǒng)一歸口至房地部門，由房地部門出具《交付許可證》。以此種方式確認(rèn)房屋滿足了可交付標(biāo)準(zhǔn)，在法律文件的層面上十分清晰明確。開發(fā)商只要取得了《交付許可證》即可以與購房者辦理房屋交付手續(xù)。 結(jié)合上文，在開發(fā)商確認(rèn)交付方式時，如所在城市可以辦理《交付許可證》，則可以大膽適用以“寄送交付通知書”為標(biāo)志的房屋交付方式。 2、約定標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制要求對于無法辦理《交付許可證》的地區(qū)，房屋交付標(biāo)準(zhǔn)需要同時滿足預(yù)售合同中約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，以及相關(guān)的強(qiáng)制性要求。 常見的合同約定標(biāo)準(zhǔn)主要是接通水電煤，或者包含部分特定的標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)制性交付要求包括通過工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等。這里需要特別討論的內(nèi)容是： a、配套設(shè)施 在開發(fā)商前期的宣傳資料中，往往包括交付房屋所在小區(qū)的配套設(shè)施，如服務(wù)性會所、周邊交通、學(xué)校等等，這些宣傳內(nèi)容中，有的屬于開發(fā)商的可控范圍，有的屬于市政配套。我們認(rèn)為，除非合同中有明確的條款將這些附屬條件列為交付條件，否則配套設(shè)施并不屬于購房者可以拒絕收房的理由。如果此類售房宣傳屬于開發(fā)商的承諾，則開發(fā)商可能需要承擔(dān)銷售承諾不實(shí)的違約責(zé)任，但這類責(zé)任通常只是購房者進(jìn)行索賠的理由，并非拒絕收房的合理理由。 b、綠化工程驗(yàn)收 有部分開發(fā)商為了滿足緊張的交付時間，在實(shí)際交房時小區(qū)還處于“大工地”的外觀狀態(tài)，主要原因是小區(qū)內(nèi)道路和綠化等景觀工程尚未完工，而購房者對此的抗性往往較大。從法律層面來看，凡是要求辦理《交付許可證》的地區(qū)，必須通過小區(qū)整體規(guī)劃驗(yàn)收，那么小區(qū)內(nèi)道路和綠化工程是必檢項目，此時房屋尚未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)；若不需要辦理《交付許可證》，甚至有些地區(qū)沒有辦理小區(qū)整體規(guī)劃驗(yàn)收的要求，則小區(qū)內(nèi)道路和綠化工程并非交付的必要條件。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意查詢當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定和辦事流程，區(qū)分對待各個地區(qū)的開發(fā)項目。 四、拒絕收房的相關(guān)問題 在房屋交付過程中，購房者拒絕收房是較為常見的現(xiàn)象，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分拒絕收房是否是合理拒收，以做出正確的回應(yīng)。 1、合理拒收的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通常來說，如果房屋達(dá)到前文第三點(diǎn)所述的交付標(biāo)準(zhǔn)，則購房者不應(yīng)當(dāng)拒絕收房。如開發(fā)商約定了適當(dāng)?shù)慕桓稑?biāo)志，此時則可以明確告知購房者拒絕收房的相應(yīng)不利后果。 但除了前文第三點(diǎn)所述的情況外，對于個別房屋確實(shí)存在足以影響居住使用功能的情況，則購房者拒收可能會被認(rèn)定為合理拒收，比如嚴(yán)重漏水、門窗實(shí)際未能達(dá)到國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)裝修材料不符合防火標(biāo)準(zhǔn)、水電煤實(shí)際未能接通等。此時開發(fā)商應(yīng)盡快妥善解決相關(guān)問題，否則可能構(gòu)成遲延交房而需承擔(dān)違約責(zé)任。 2、物業(yè)費(fèi)的起算時間若購房者無合理理由而拒絕收房，并不影響物業(yè)費(fèi)的起算時間，物業(yè)費(fèi)仍然自應(yīng)當(dāng)交房之日起計算。很多購房者對此存在誤解，往往因?yàn)樽约簳簾o入住打算而故意拖延交房。對此，開發(fā)商和前期物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時向購房者發(fā)出書面函件，明確物業(yè)費(fèi)的起算時間，以免擴(kuò)大矛盾。 這里特別需要提示的是，開發(fā)商作為地產(chǎn)公司，往往與相關(guān)的前期物業(yè)公司之間缺少溝通。前期物業(yè)公司根據(jù)預(yù)售合同附帶的《前期物業(yè)合同》通常會從房屋視為交付之日起計算物業(yè)費(fèi)，而開發(fā)商對于遲延收房的購房者又根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場驗(yàn)房之日簽發(fā)了相關(guān)書面文件。購房者事后以開發(fā)商的交付文件日期對抗前期物業(yè)公司，這種情況下很可能會造成前期物業(yè)公司產(chǎn)生不必要的損失。 3、照管義務(wù)開發(fā)商如判定購房者無正當(dāng)理由拒絕收房，應(yīng)當(dāng)在第一時間以書面形式告知購房者，房屋的照管義務(wù)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，對于室內(nèi)水電煤的人為泄漏、室內(nèi)通風(fēng)不良而產(chǎn)生的霉變等問題要特別明示。同時告知購房者，如因照管不當(dāng)而發(fā)生損害相鄰物業(yè)的事故，損失應(yīng)當(dāng)由購房者自己承擔(dān)，與開發(fā)商無關(guān)。 五、交付與房屋質(zhì)保期開發(fā)商在房屋交付前應(yīng)仔細(xì)向購房者解釋房屋交付與質(zhì)保義務(wù)的關(guān)系，很多購房者正是由于擔(dān)心交房后再無人負(fù)責(zé)保修，才會對不影響交付的小瑕疵抓住不放。因此房屋保修工作是開發(fā)商取得購房者信賴的根本，保修不到位，購房者自然難以放心收房。 1、開發(fā)商的保修義務(wù)房屋交付后，開發(fā)商的質(zhì)保義務(wù)正式開始計算期間，除非另有約定，通常普通質(zhì)保義務(wù)為兩年，有防水要求的部分為五年。很多地區(qū)的房管部門還會強(qiáng)制要求開發(fā)商出具《新建住宅使用說明書》和《新建住宅質(zhì)量保證書》，具體保修義務(wù)和期間以“兩書”的記載為準(zhǔn)。 開發(fā)商可以委托前期物業(yè)公司或者第三方履行保修義務(wù)，但無論是否親自從事保修工作，開發(fā)商不應(yīng)對保修義務(wù)掉以輕心。如保修義務(wù)履行不當(dāng)，購房者可以催告無效后自行聘請第三方進(jìn)行修復(fù)，相關(guān)費(fèi)用要求開發(fā)商承擔(dān)；同時對于確實(shí)影響居住的情況，購房者可以對不能居住期間（包括修復(fù)施工期間）的房屋租金向開發(fā)商主張賠償。 另一方面，開發(fā)商需要對國家強(qiáng)制規(guī)定的保修期間有著清楚認(rèn)識，該保修期間往往無法完全與總包的質(zhì)保期相重合。很多開發(fā)商認(rèn)為，可以將自身對購房者的保修責(zé)任與總包單位對自己的質(zhì)保期進(jìn)行“背靠背”，現(xiàn)實(shí)中往往是不現(xiàn)實(shí)的?？偘馁|(zhì)保期通常從建筑單體竣工驗(yàn)收通過之日起計算，而開發(fā)商的保修期應(yīng)當(dāng)從房屋交付或視為交付之日起計算；總包的質(zhì)保期通常為兩年，而開發(fā)商對于購房者的質(zhì)保期往往涉及防水問題，則應(yīng)為五年；總包單位往往只對主體結(jié)構(gòu)部分負(fù)責(zé)，涉及分包單位時，尤其是指定分包的情況時，可能責(zé)任認(rèn)定較為復(fù)雜，而開發(fā)商作為為購房者提供保修義務(wù)的主體則十分明確。 2、開發(fā)商與前期物業(yè)公司的關(guān)系對于處在保修期內(nèi)的房屋，開發(fā)商不能認(rèn)為前期物業(yè)公司可以部分替代或減輕自身的責(zé)任，將所有保修問題“踢皮球”給物業(yè)。哪怕已經(jīng)過物業(yè)公司的維修但尚未修復(fù)，凡是處在保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確知曉自身是適格的被告，而非物業(yè)公司。 3、保修與修復(fù)對于很多棘手的房屋質(zhì)量問題，如頂樓漏水、側(cè)墻滲漏等，往往在實(shí)踐中是“修復(fù)、修復(fù)，修而不復(fù)”，即技術(shù)上存在徹底修復(fù)的障礙。部分不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商為了控制成本，有時以拖延時間為目的，直至保修期屆滿。對此，我們建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎為之，如果遇到精明的購房者，對同一質(zhì)量問題多次報修后無法修復(fù)的，購房者有權(quán)自行聘請第三方修復(fù)，并要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。或者購房者也可以直接起訴，由法院委托第三方機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，同時出具修復(fù)方案和造價，購房者可以選擇據(jù)此獲得現(xiàn)金補(bǔ)償或者要求第三方修復(fù)。 綜上，房屋的交付問題是開發(fā)商需要全面、謹(jǐn)慎、妥善處理的重要事宜，也是開發(fā)商需要結(jié)合預(yù)售合同、施工過程通盤考慮的事宜。如果能夠處理得當(dāng)，不但可以避免許多法律糾紛，更可以為開發(fā)商贏得良好的市場口碑。而交付中的各項法律文件，則是交付工作中的重中之重，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保持與律師的良好溝通，主動獲取
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