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小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的處理---聊城律師
2017-01-26 08:00:01
無憂保
小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的處理
案情：2008年城鎮(zhèn)居民王某以15萬元購買吳某位于某村宅基房屋10間并簽訂住宅房屋買賣協(xié)議書一份，協(xié)議簽訂后，吳某交付房屋，王某支付了購房款，2015年吳某反悔，起訴到法院要求確認合同無效。
一審判決：一、王某與吳某的住宅房屋買賣協(xié)議系無效合同；二、吳某返還王某購房款及吳某按照銀行同期同類貸款利率自2008年支付利息
二審判決：一、維持一審判決；二、吳某賠償王某損失5萬元。
案情分析：
一、宅基地是農(nóng)民的重要的財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進入市場進行交易。根據(jù)國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院在《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》中再次強調(diào)，“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地”。可見，現(xiàn)有法律及政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物。本案中，王某為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地，王某與吳某的宅基地房屋買賣協(xié)議應認定無效。
二、雙方合同無效后的處理問題
《中華人民共和國合同法》第58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，該合同取得財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！北景钢型跄骋蚝贤瑹o效造成的損失除了購房款及利息外，還應當包括王某對于房屋進行管理、維修支出的費用，以及王某購買同地段商品房同期增值的信賴利益損失。二審法院依據(jù)上述規(guī)定除維持原審判決外，又判決賠償損失5萬元，5萬元的損失相對于近年來房價瘋漲嗎，以及巨大的拆遷補償收益而言顯然只是杯水車薪，本律師認為，如果要真正切實的彌補買受人的損失，應當對該房產(chǎn)的價值進行評估，其增值部分作為信賴利益損失賠償買受人。
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